存量房貸利率下調(diào)政策靴子落地。

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中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局8月31日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。

從內(nèi)容來看，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%；存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，借款人也可向金融機(jī)構(gòu)提出申請協(xié)商變更合同約定的利率水平。

一天內(nèi)兩大重磅利好惠及市場。一位接近監(jiān)管人士對第一財經(jīng)表示，這些政策措施的出臺將有力支持房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，降低存量房貸利率可節(jié)約居民利息負(fù)擔(dān)，居民可以不用再節(jié)衣縮食提前還貸，顯著增加消費(fèi)能力。

有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資

房地產(chǎn)的良性循環(huán)對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和發(fā)展具有重要意義。

7月14日，在國新辦新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾就曾表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

8月1日，央行召開下半年工作會議強(qiáng)調(diào)，“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”。

此后，市場對于存量房貸利率下調(diào)充滿期待。不過，銀行方面卻一直沒有明確的時間表。

根據(jù)最新政策，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人就可向金融機(jī)構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，或者新發(fā)放貸款置換存量房貸。

一位接近監(jiān)管人士對第一財經(jīng)表示，“大家都覺得銀行沒動，其實(shí)銀行在拼命算賬，在想各種各樣可能出現(xiàn)的問題。從我們溝通的情況來說，銀行傾向于盡可能的把利益讓給存量客戶，存量貸款規(guī)模較大，對于銀行來說工作量巨大，所以一定是靠一套系統(tǒng)完成的，這套系統(tǒng)要正常運(yùn)行，不能出差錯。這次人民銀行要求銀行必須在9月25日之前把準(zhǔn)備工作做好，9月25日起正式受理申請?！?/p>

據(jù)光大證券研究所銀行業(yè)首席分析師王一峰前期測算，當(dāng)前存量按揭實(shí)際執(zhí)行利率較高，這一方面促使今年來居民早償行為增加，影響涉房類融資增長；另一方面也對居民消費(fèi)形成較大擠出。

談及為何要降低存量首套住房貸款利率，央行在答記者問中表示，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。

為更好適應(yīng)上述新形勢，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

銀行業(yè)正在研究相關(guān)預(yù)案

實(shí)際上，最新一期5年期以上LPR維持不變就已經(jīng)釋放了存量房貸利率即將下調(diào)的信號。

不久前LPR非對稱降息，市場普遍認(rèn)為5Y以上LPR不降或是為存量按揭貸款利率調(diào)整提供緩沖墊。

招聯(lián)首席研究員董希淼對記者表示，5年期以上LPR保持不變，有助于商業(yè)銀行穩(wěn)定息差水平，保持利潤合理增長，增強(qiáng)支持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性和高質(zhì)量發(fā)展的穩(wěn)健性。

在市場分析看來，若將存量房貸利率降至目前新發(fā)放按揭利率水平，同時再調(diào)降5年期以上LPR，銀行體系凈息差會受到更明顯沖擊。

上述接近監(jiān)管人士對記者表示，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬戶、上億居民的財務(wù)負(fù)擔(dān)會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點(diǎn)。這對銀行的利息收入的確會產(chǎn)生一定程度的影響，如果再疊加LPR下調(diào)，確實(shí)對銀行的凈息差會產(chǎn)生較大的影響，也不利于此次存量房貸利率平穩(wěn)下調(diào)。

王一峰此前就指出，8月暫不下調(diào)5Y以上LPR，是為即將到來的存量按揭貸款降利率提供政策緩沖，避免對銀行體系穩(wěn)定性形成過大沖擊。

近日，多家銀行也紛紛表示，正在研究制定相關(guān)預(yù)案。8月28日，招商銀行董事會秘書彭家文在業(yè)績會上透露，該行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒有最終的方案。執(zhí)行方案尚未形成源于有很多因素需要兼顧好，包括如何兼顧好因城施策的問題，在因城施策的同時又怎么考慮好公平性，以及銀行系統(tǒng)能不能支持的問題。這些都特別復(fù)雜，各個城市、各個分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，都要考慮到。

中信銀行副行長謝志斌在8月25日的業(yè)績會上表示，基于目前掌握的信息來看，同業(yè)各行對政策的理解不盡相同。實(shí)際操作需要考慮對客政策的一致性，也要考慮各區(qū)域的差異性，以及利率調(diào)整力度等諸多因素。

對于調(diào)整存量房貸利率將帶來的影響，招商銀行方面表示，從測算的結(jié)果來看總體還是可控的，除了對短期財務(wù)的不利影響外，也應(yīng)該看到存量房貸利率調(diào)整的正面影響。如，隨著存量房貸利率的下調(diào)，整個住房貸款的提前還貸因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長，也有助于增強(qiáng)客戶的黏度，促進(jìn)零售業(yè)務(wù)的增長。

謝志斌透露，按照一些主流券商研究機(jī)構(gòu)的估算，按揭利率每調(diào)降10個基點(diǎn)（BP），對全行業(yè)凈息差影響大概是0.9BP至1BP。中信銀行目前按揭貸款規(guī)模大概是9500億元，其中存量利率高于新發(fā)生利率的占到6000億元，“這部分按揭每降低10BP，將會影響貸款收益大概是6億元，影響凈息差0.8BP。