題：廣州率先實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，北上等一線城市會跟進(jìn)嗎？

作者 譚浩俊 中南財經(jīng)政法大學(xué)兼職教授、財經(jīng)評論員

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廣州市人民政府辦公廳30日發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》指出，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

北上等一線城市會跟進(jìn)嗎？

廣州率先實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，并不是意外。首先，廣州的存量房較多，但是市場一直較為低迷，居民的購買力不強(qiáng)。在這樣的情況下，迫切需要一些新的政策來刺激市場。但“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策是否真的能刺激廣州的房地產(chǎn)市場、支撐其經(jīng)濟(jì)增長，目前并不確定，需要通過居民的購買力、購房信心和購房熱情來驗(yàn)證。其次，相較于上海、深圳強(qiáng)大的人才吸引力，近年來廣州的人口凈增長速度放緩。如果沒有充足的新增人口，房地產(chǎn)市場很難擴(kuò)大。因此廣州的房地產(chǎn)市場需要靠政策激勵，但是若沒有充分的購房需求，縱然政策再調(diào)整，也很難起到應(yīng)有的效果。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在廣州落地后，是否意味著其他一線城市也會跟進(jìn)？筆者認(rèn)為，其他一線城市可能會選擇在部分地區(qū)實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，或不完全像廣州一樣全城放開，但是當(dāng)北上深的房地產(chǎn)市場低迷狀況難以改變時，也有可能全城施行。此外，政策實(shí)施后能否有效果，效果有多少，也都需要持續(xù)關(guān)注，才能作出判斷。

廣州率先實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，或說明一線城市房地產(chǎn)政策放松是必然趨勢，對于全國房地產(chǎn)市場也有非常好的預(yù)期引導(dǎo)作用?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”客觀上將直接降低首付比例和房貸利率，對刺激購房需求具有積極作用。

二手房活躍度將決定“認(rèn)房不認(rèn)貸”效果

“認(rèn)房不認(rèn)貸”是對過去樓市“既認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的重大調(diào)整。這項(xiàng)政策的調(diào)整，是從激活改善性住房需求入手的，是想把希望改善住房條件的居民的購房熱情激發(fā)出來，推動房地產(chǎn)市場盡快走出低迷。從廣大居民對待住房的態(tài)度來看，尤其在已經(jīng)購買住房的居民中，有改善性住房需求的數(shù)量確實(shí)不少，特別是在房地產(chǎn)市場剛剛放開時購買了住房的居民，房齡已接近20年，換房的可能性也比較大。但前提是，要有人“接房”，即二手房市場要有足夠的承受能力和購買需求。如果二手房市場不活躍，市場上沒有很強(qiáng)的二手房購買需求，這些想改善住房條件的居民，可能也是心有余而力不足。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)市場放開后購買住房的居民中，很大一部分都是依靠房貸完成的購房，其首套房的房貸也都是近幾年才陸續(xù)還清，手中的資產(chǎn)只有這套房，能夠有比較充?，F(xiàn)金資產(chǎn)的，數(shù)量非常有限，有更多資金的也已經(jīng)更換了住房。也就是說，這批居民如果換房的話，必須與現(xiàn)有住房聯(lián)動，把現(xiàn)有住房賣掉，才能完成換房。因此，依靠“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策激活居民的改善性住房需求，必須有活躍的二手房市場做支撐。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月份，70個大中城市中，二手房房價同比上漲城市有5個，比6月減少1個，二手房房價同比下降的城市有65個。7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比6月分別擴(kuò)大1.0、0.3和0.1個百分點(diǎn)。從環(huán)比來看，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。從數(shù)據(jù)看，當(dāng)前二手房市場總體呈現(xiàn)價格下跌態(tài)勢。

二手房價格下跌，很大程度上與需求不足有關(guān)。需求不足，有望置換出來的住房，就難以找到買家。沒有買家，居民購買新的住房能力也就不足。即便愿意貸款購房，居民也希望把手中的房子盡快出手，最大限度地減少房貸數(shù)量。如此一來，二手房市場的景氣度，將直接決定“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一線城市全面鋪開的效率和效果。(中新經(jīng)緯APP)

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