題：西雙版納樓市為何率先回暖？

作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

2023年，哪個城市率先釋放回暖信號？成交數(shù)據(jù)顯示，是西雙版納。

(相關(guān)資料圖)

作為一個典型的被旅游激活的城市，春節(jié)期間，西雙版納有接近300萬人涌入。旅游價值擴(kuò)大了住宅市場價值，這使得西雙版納在傳統(tǒng)地產(chǎn)淡季中走出獨(dú)立行情，釋放回暖信號。

總體上我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)的復(fù)蘇只是局部，底部修復(fù)仍是一個緩慢長期的過程。

為什么西雙版納先火？

過去的一個月，東三省購房人群支撐起西雙版納的樓市，僅春節(jié)期間，東三省購房占比就達(dá)到了四成。

克而瑞云南機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，西雙版納新建商品住宅共成交20.87萬平方米，同比上漲27%，環(huán)比上漲41.5%。

這組數(shù)據(jù)有兩大典型特征。首先，1月西雙版納新建商品住宅成交總量接近省會城市昆明，領(lǐng)跑云南重點(diǎn)地市州。其中，成交總量是大理的6倍。

其次，西雙版納1月成交規(guī)模創(chuàng)下近13個月峰值。自2022年10月以來，西雙版納商品住宅成交規(guī)模連續(xù)4個月環(huán)比上漲，至1月受旅游復(fù)蘇影響，市場迅速回溫。

實(shí)際上，觀察近5年西雙版納成交情況，成交總量維持在120萬平方米以上，疫情以來，西雙版納“以價換量”成交均價和規(guī)模均處在低位徘徊，尤其是2022年成交均價下跌至6000元，項(xiàng)目價格較2020年普遍下降三成左右。因此，“抄底”的氛圍進(jìn)一步刺激了成交。

克而瑞云南機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)顯示，1月，70平米以下面積段、總價40萬以下產(chǎn)品成為西雙版納市場主力。春節(jié)期間，西雙版納購房門檻套均總價46萬元，較2022年上浮5萬，但相比2021年峰值降低了23萬，這也意味著，經(jīng)濟(jì)與行業(yè)下行壓力下，購房客戶偏理性，投資行為也更保守。

西雙版納回暖在全國并不具典型意義

“西雙版納式”回暖是否可持續(xù)？我們認(rèn)為，放在全國并不具有典型意義，但一些城市近期的市場表現(xiàn)，也讓我們看到了行業(yè)復(fù)蘇跡象。

2023年1月，有17個城市商品住宅成交面積同環(huán)比齊增，其中也不乏瓊中、東方和拉薩等一些旅游城市，但多數(shù)以三四線城市為主，這部分城市需求主要來自春節(jié)返鄉(xiāng)、疫情全面解綁后的部分補(bǔ)償性購房需求。此外，杭州、西安、天津三個城市同比均為正增長。

從微觀層面來看，比如天津、南京、蘇州、福州等地，來訪量和認(rèn)購量穩(wěn)步回升。典型如天津，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，第五周全市熱銷項(xiàng)目共計接待客戶25303組，平均單盤接待92組客戶，熱銷項(xiàng)目共計認(rèn)購2078套，超過2022年所有周度認(rèn)購數(shù)據(jù)，甚至高于2021年下半年市場行情，全市認(rèn)購轉(zhuǎn)化率為8.2%。此外，南京、徐州等不少項(xiàng)目開始收回銷售折扣也在從另一層面說明市場氛圍在發(fā)生變化。

從房價漲跌情況看，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1月份共有21個城市新房價格連續(xù)3個月同環(huán)比下降，數(shù)量較12月減少了14個，其中，有15城房價結(jié)束“3連跌”，市場出現(xiàn)了不同程度的“量價回暖”信號。

總體上，全國部分城市房地產(chǎn)下行壓力得以緩解，但這并不意味著市場迎來真正復(fù)蘇，市場仍然是脆弱的。因?yàn)閺?fù)蘇只是局部而非全面，且其持續(xù)性存疑。

一旦政策寬松環(huán)境有所收緊，樓市勢必會面臨新壓力，當(dāng)前在售項(xiàng)目案場來訪認(rèn)購回升和網(wǎng)簽備案量價齊升情況也將隨之降溫。我們認(rèn)為，短期內(nèi)，市場仍需溫和政策的支撐，市場信心也有待政策的呵護(hù)。(中新經(jīng)緯APP)

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