題：還貸潮下，警惕“經營貸轉房貸”金融風險

作者 付永生 上海市光明律師事務所

隨著房地產市場的回暖，市場上出現(xiàn)一些所謂的專業(yè)助貸公司，不斷向消費者推介房貸轉經營貸，表示能幫購房者節(jié)省貸款利息。

(資料圖片)

相關公司不斷誘導消費者使用中介過橋資金結清房貸，再到銀行辦理經營貸歸還過橋資金。

筆者認為，這種“轉貸”行為存在很大風險，應加強治理。

如何定義“轉貸”行為？

當前，國家為支持實體經濟發(fā)展，對經營貸和房貸利率進行了區(qū)別。經營貸利率低于首套房按揭貸款利率，更遠低于二套房貸款利率。以公司名義申請的經營貸利率在3%-4%，而房貸利率在5.5%-6%，中間存在較大利率差。

在此背景下，一些中介司似乎發(fā)現(xiàn)一個新“商機”：即購房者購買房屋時，如果想全款買房但又缺少部分資金時，所謂的助貸公司就幫忙行期“墊付”部分資金。待購房者購房成功，產證辦好后。助貸公司再用購房者名義注冊一個皮包公司，再套取低利率的經營貸。

為了顯得真實，這種助貸中介公司會幫助消費者偽造一個皮包公司，包括相關的資金流水和大量日常經營合同。助貸公司協(xié)助購房者以皮包公司經營需要的名義，向銀行申請經營貸。為增強貸款成功的機率，公司用購房者購買的房產作為抵押。一旦貸款成功，購房者就可以先將本息還給助貸公司，然后再還銀行的經營貸。

另外，如果有的購房者已購買房產，且正在還房貸，按照助貸公司的宣傳，公司也可以幫其提前還清利率較高的房貸，再注冊公司，申請利率較低的經營貸。

需警惕轉貸存在巨大風險

按照相關規(guī)定，國家始終禁止經營貸流入房地產市場，禁止經營貸資金用于炒股炒樓等投資行為，只能用于公司日常生產和經營。

住建部等三部委制訂的《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》要求嚴查空殼公司，對工商注冊、企業(yè)經營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，要求經營貸要與企業(yè)年度經營收入、資金流水等實際經營情況相匹配。要求銀行不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查，要加大力度審查購房不滿一年、公司成立或股權轉讓不滿一年的經營貸。

因此，如果購房者面臨首要的一種風險是，在申請經營貸過程中，銀行一旦不予放貸，購房者只能另外借款，用來償還助貸機構的貸款。

經營貸和房貸不同，房貸是長期貸款，一般10年到30年的期限。而經營貸一般是臨時性短期貸款，期限在1年到3年左右。如果經營貸貸款成功，當期限快屆滿時，購房者不一定能續(xù)貸成功。從銀行貸中貸后管理角度來看，申請人在申請貸款時，都要書面承諾不會用于購房，如果挪用資金，銀行可以要求申請人一次性提前還貸。

從類似助貸公司等中介機構的角度分析，目前銀行在和相關中介合作時，優(yōu)先會從“白名單”中選擇。銀行對于個別業(yè)務快速增長的中介機構也會進一步加強審查。中介公司一旦違規(guī)辦理經營貸，將失去和銀行合作的機會。如果銀行“順藤摸瓜”，從違規(guī)中介機構查出部分違規(guī)的申請者，申請者將要承擔違約責任。

總之，作為普通購房者，一般不太了解經營貸和房貸的區(qū)別，更不了解其中風險。只有專門的機構才了解其中的門道，并開發(fā)出相關“產品”。

因此要扼制此類“轉貸”現(xiàn)象，我們要在加強銀行風控、抽查銀行經營貸等措施之外，可考慮在房地產中介機構、各大商業(yè)銀行網店張貼風險提示書、告知單，重點提醒經營貸轉房貸的定義、危害和法律責任。

此外，所謂有需求才有市場。正是因為經營貸與房貸存在利率差，才存在著助貸公司的生存土壤。為了穩(wěn)定房地產金融秩序，同時也為了支持民生，鼓勵房地產的良性發(fā)展，建議后續(xù)政策也可以考慮進一步降低房貸利率。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰