題：建議部分存量房貸利率盡快階段性下調(diào)

作者 董希淼 招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員

(資料圖)

2022年以來，個(gè)人住房貸款提前還款現(xiàn)象明顯增多，漸成“提前還款潮”。其中，部分借款人還申請(qǐng)經(jīng)營性貸款或個(gè)人消費(fèi)貸款，套取資金進(jìn)行提前還款。無論是常規(guī)的提前還款、還是違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”，出現(xiàn)此類現(xiàn)象原因之一就是部分存量房貸利率偏高，與新增房貸之間的利差偏大。

筆者建議，應(yīng)盡快采取措施，階段性降低部分存量房貸利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，助力恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)。

為什么說當(dāng)前存量房貸利率偏高？

在過去很長一段時(shí)間，中國對(duì)住房貸款利率實(shí)行優(yōu)惠利率，在貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折，房貸利率顯著低于貸款基準(zhǔn)利率。2017年以后，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，房貸利率開始高于貸款基準(zhǔn)利率(2020年房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)為為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，即LPR)。

具體來看，2017年至2018年，新發(fā)放房貸利率由貸款基準(zhǔn)利率的85折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房貸利率在5.3%至5.6%區(qū)間內(nèi)高位運(yùn)行。2021年下半年開始，部分地區(qū)房貸利率甚至躍升至6.0%以上，最高超過6.5%。據(jù)測(cè)算，上述時(shí)段發(fā)放的存量房貸占比可能超過50%。雖然2022年LPR下降三次，其中5年期以上LPR下降35個(gè)基點(diǎn)，但部分存量房貸利率偏高的情況仍然存在。

部分存量房貸利率偏高，主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)住房貸款額度較少，市場(chǎng)資金成本走高，而貸款需求旺盛。而且，受房貸利率政策約束，當(dāng)時(shí)房貸利率下限也較高。2020年3月貸款利率定價(jià)轉(zhuǎn)換后到2022年5月之前，首套房貸利率下限為同期限的LPR、二套房貸利率下限為同期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，不少地區(qū)還在全國下限基礎(chǔ)上進(jìn)一步加點(diǎn)。

利率是資金的價(jià)格，存量房貸利率較高，反映的是當(dāng)時(shí)住房貸款市場(chǎng)價(jià)格情況，受當(dāng)時(shí)供求關(guān)系影響和決定，也不是銀行可以隨意主宰。

筆者認(rèn)為，降低部分存量房貸利率，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展；二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎推提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為，為銀行留住優(yōu)質(zhì)房貸客戶；三是有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，推動(dòng)居民將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

如何階段性調(diào)降存量房貸利率？

從操作上看，筆者建議，可在中國人民銀行指導(dǎo)下，通過市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)銀行降低部分存量房貸利率。

具體而言，由各省(自治區(qū)、直轄市)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，對(duì)利率偏高的存量房貸制定額外打折或減少加點(diǎn)等惠民政策方案。建議對(duì)2023年1月1日利率仍然高于5.0%的存量房貸，分為三檔，分別采取優(yōu)惠措施：利率高于6.0%的，打八五折或減100個(gè)基點(diǎn)；利率高于5.5%低于6.0%的，打九折或減60個(gè)基點(diǎn)；利率高于5.0%低于5.5%的，打九五折或減30個(gè)基點(diǎn)。

為方便執(zhí)行，建議對(duì)存量房貸不區(qū)分首套、二套，不區(qū)分浮動(dòng)利率和固定利率，僅以利率高低為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。對(duì)有逾期記錄的借款人，原則上不享受優(yōu)惠措施。允許各銀行在上述基礎(chǔ)上，適度增加優(yōu)惠幅度，但不應(yīng)超過各自檔次的5個(gè)基點(diǎn)。

同時(shí)還要看到，進(jìn)一步降低存量房貸利率，將進(jìn)一步壓縮銀行利潤空間。如何既讓廣大借款人受益，又最大程度降低對(duì)銀行影響，需要綜合考量、審慎推進(jìn)。考慮到銀行近年來持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利、利潤增長壓力較大，上述措施可為階段性措施，暫定實(shí)施3年，3年之后視情況再研究。

與此同時(shí)，建議中國人民銀行可通過市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制引導(dǎo)銀行降低存款利率，進(jìn)一步壓降負(fù)債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。此外，中國人民銀行還可對(duì)因存量房貸利率下降較多、影響較大的銀行，通過額外的定向降準(zhǔn)等措施予以支持，提高銀行降低存量房貸利率的主動(dòng)性。(中新經(jīng)緯APP)

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