題：現(xiàn)房銷售改革提速，已從“鼓勵”升級為“試點”

(相關(guān)資料圖)

作者 嚴躍進 上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)

2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確，2023年河南將逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。同時，開展住房優(yōu)居行動，提高住房品質(zhì)，擴大住房消費。

河南是2022年全國保交樓工作的標桿省份，此次再提現(xiàn)房銷售改革更具風向意義。我們通過研究發(fā)現(xiàn)，當前現(xiàn)房銷售(指“即買即交付”的新建商品住宅，不包括商鋪、寫字樓)改革在提速，且大城市推進節(jié)奏明顯加快?，F(xiàn)房銷售政策正從過去“鼓勵”升級為“試點”，這或?qū)⒈砻鳜F(xiàn)房模式改革已正式開啟。

全國現(xiàn)房銷售規(guī)模明顯比期房銷售行情好

2022年，全國現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2.3%?，F(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅降溫，與房地產(chǎn)市場降溫有關(guān)。若對比全國房地產(chǎn)銷售另外兩個指標，現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)其實并不差。2022年，全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑29.6%，這說明現(xiàn)房銷售市場并沒有遇到較大下跌。

圖1 全國現(xiàn)房銷售面積及同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海易居房地產(chǎn)研究院

數(shù)據(jù)顯示，2021年6月，全國現(xiàn)房銷售占比為9.5%，隨后該指標總體處于攀升態(tài)勢，2022年12月一度達到13.9%。現(xiàn)房銷售占比拉升，體現(xiàn)了購房者信心變化。受爛尾樓事件沖擊，購房者擔心買期房有風險。而“所見即所得”的現(xiàn)房更加受寵，使得現(xiàn)房銷售市場占有率提升。

圖2 全國現(xiàn)房銷售面積占比(年初累計銷售面積口徑)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海易居房地產(chǎn)研究院

警惕劣質(zhì)現(xiàn)房混入交易市場

研究顯示，歷年現(xiàn)房價格總體上比期房價格要低，如2022年現(xiàn)房價格為8326元/平方米，期房價格為10486元/平方米，兩者價差為2159元/平方米。

理論上現(xiàn)房認購風險較小，其價格應(yīng)比期房要更高。之所以顯現(xiàn)反常，原因在于目前市面上有部分現(xiàn)房屬于滯銷盤或尾盤，即戶型或產(chǎn)品存在瑕疵，房價較低。

這給我們提出警示：當前現(xiàn)房銷售占比在拉升，但可能存在不良交易結(jié)構(gòu)。即部分劣質(zhì)現(xiàn)房可能在這兩年“混入”到住宅交易市場。

圖3 全國現(xiàn)房和期房的銷售價格

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海易居房地產(chǎn)研究院

我們針對全國31個省份在2022年的現(xiàn)房銷售面積、同比增速、近3年銷售面積占比等統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，2022年，部分省份的現(xiàn)房銷售增速高于預(yù)期，如云南、福建和湖北，同比增速分別為41%、33%和32%。目前，江蘇、河南屬于現(xiàn)房銷售規(guī)模較大省份，分別為1942和1555萬平方米。湖北現(xiàn)房銷售面積同比增速拉升明顯，達到32%。其在2020年、2021年現(xiàn)房銷售占比均為9%，到2022年則上升為15%。

近5年現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達到20%

中國內(nèi)地期房銷售模式已實行超過30年，該制度為減輕房企資金壓力、促進房屋交易市場活躍等發(fā)揮了積極作用。2022年停工斷貸潮風波后，關(guān)于期房的交易風險探討明顯增多，關(guān)于現(xiàn)房銷售的各類文件和建議也明顯增多。最為典型的是，2023年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。此次會議明確要促進轉(zhuǎn)型，有條件的可以進行現(xiàn)房銷售。

當前，全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%，預(yù)計在近5年政府改革推動下，到2028年全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達到20%，這意味著后續(xù)購房市場中，5套住房有1套是屬于現(xiàn)房。

現(xiàn)房銷售占比上升，本質(zhì)是各地土地供應(yīng)模式的轉(zhuǎn)型，未來，全國多個城市的土地、房地產(chǎn)開發(fā)、住房交易等都會隨之改變。

我們預(yù)計未來有幾項工作會明顯提速，如商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策會逐漸規(guī)范、預(yù)售門檻將結(jié)合短期和中長期做差異化調(diào)整、供地政策會嵌入現(xiàn)房銷售條款、現(xiàn)房銷售制度和流程會加快制定、“交房即交證”有可能與現(xiàn)房制度改革緊密捆綁等。(中新經(jīng)緯APP)

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