(李惠聰)近日，有青島市民投訴其兩年前在當(dāng)?shù)刭?gòu)買的一套共有產(chǎn)權(quán)房無(wú)法按時(shí)交付，家庭因此深受其苦，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。據(jù)該市民在青島某區(qū)區(qū)長(zhǎng)信箱投訴內(nèi)容表示，當(dāng)?shù)厥姓?、房管局、開發(fā)商在交房溝通過(guò)程中有推諉現(xiàn)象。

2月2日晚間，涉事城投公司青島城陽(yáng)市政投資集團(tuán)回應(yīng)稱，已安排資金付款，48套未撥付房款2571萬(wàn)元全部撥付到位，購(gòu)房人可到開發(fā)商處辦理收房手續(xù)。目前公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，從未出現(xiàn)過(guò)債務(wù)逾期等問題，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。

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專家表示，當(dāng)前房地產(chǎn)的“保交樓”整體得到了快速推進(jìn)與解決。但此類事件也表明，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存交樓風(fēng)險(xiǎn)，且該風(fēng)險(xiǎn)存在從普通商品住宅有蔓延至保障房領(lǐng)域的可能。

事件暴露出幾方面問題

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，居民住房問題不是小事。青島共有產(chǎn)權(quán)房事件暴露出部分涉及財(cái)政資金支持住房項(xiàng)目，尤其是保障房項(xiàng)目，或受資金不足困擾，最終導(dǎo)致房屋交付出現(xiàn)問題。

他建議，各地在推進(jìn)保交樓工作過(guò)程中，同時(shí)應(yīng)重點(diǎn)梳理保障房項(xiàng)目的交付工作，以進(jìn)一步穩(wěn)樓市保民生。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中新經(jīng)緯表示，該事件暴露出多方面問題。首先是地方城投平臺(tái)債務(wù)和資金鏈問題，這也是近幾年來(lái)的市場(chǎng)熱點(diǎn)話題?！扒皫啄?，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火熱，土地增值明顯，政府財(cái)政補(bǔ)貼到位，都在一定程度上支撐著地方城投平臺(tái)公司資金鏈順暢循環(huán)，但現(xiàn)在上述利好因素褪去，資金鏈緊張了”。

其次，李宇嘉指出，與上海、北京、廣州政府主導(dǎo)型的共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展模式不同，本次事件中的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，早期初衷有可能更傾向于消化當(dāng)?shù)厣唐贩繋?kù)存，而非純粹用來(lái)開發(fā)共有產(chǎn)權(quán)房。因此項(xiàng)目在實(shí)際操作環(huán)節(jié)中才需要城投平臺(tái)公司再次出資購(gòu)買，作為實(shí)現(xiàn)政府產(chǎn)權(quán)的模式。

據(jù)李宇嘉表示，共有產(chǎn)權(quán)住房，作為一種平抑高房?jī)r(jià)、降低購(gòu)房門檻的積極的地產(chǎn)調(diào)控手段，在供地時(shí)就約定，政府與購(gòu)房者共同享受權(quán)利、履行相關(guān)義務(wù)，最終房產(chǎn)在退出時(shí)由政府回購(gòu)，或符合申購(gòu)條件的其他購(gòu)房者購(gòu)買，購(gòu)房者可獲得相應(yīng)比例的價(jià)值變現(xiàn)，最終通過(guò)這種流轉(zhuǎn)在內(nèi)部實(shí)現(xiàn)了保障性住房的封閉運(yùn)行。

在李宇嘉看來(lái)，當(dāng)前上海、北京、廣州所施行的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目開發(fā)模式較為典型，也較為主流，即市場(chǎng)化運(yùn)作，政府引導(dǎo)，政府在土地出讓端的低價(jià)與明顯低于市場(chǎng)的房?jī)r(jià)部分共同組成了共有產(chǎn)權(quán)房中的“政府產(chǎn)權(quán)”內(nèi)容，因?yàn)檫@種模式在土地出讓環(huán)節(jié)就直接進(jìn)行了降價(jià)，類似項(xiàng)目在后期開發(fā)就不必承諾相關(guān)平臺(tái)公司再出資購(gòu)買。

“本次事件中的項(xiàng)目，或許并非是真正的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，更可能是為了消化庫(kù)存，臨時(shí)對(duì)商品房項(xiàng)目的銷售模式進(jìn)行了調(diào)整，由此通過(guò)城投平臺(tái)購(gòu)買一定部分產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。不湊巧的是，近期城投平臺(tái)資金鏈緊張，無(wú)法實(shí)現(xiàn)兌付，因此也存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”李宇嘉補(bǔ)充道。

哪些因素導(dǎo)致城投公司近幾年資金鏈吃緊？

李宇嘉認(rèn)為包含幾點(diǎn)原因：

其一，為控制城投公司債務(wù)率，以及相關(guān)城投公司的過(guò)度融資，各地先后出臺(tái)了多項(xiàng)限制性政策。這使一度非常受市場(chǎng)歡迎的城投債偃旗息鼓。

其二，近年來(lái)，城投公司承擔(dān)了地方上較多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)，資金投入較大。地方政府在財(cái)政投資支出，或地方政府債券發(fā)行以后，支付給城投公司的能力在下降，且國(guó)家也在著力控制地方政府債務(wù)。

其三，地方政府早先承諾以土地出讓收入作為給城投公司的付款條件，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，政府土地財(cái)政收入明顯下降，直接影響了地方城投公司的財(cái)務(wù)狀況。

其四，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，導(dǎo)致城投公司開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目受到影響，或?qū)е碌胤截?cái)政稅收等呈下降趨勢(shì)，這種嚴(yán)峻的市場(chǎng)大環(huán)境最終也傳導(dǎo)至城投企業(yè)。

李宇嘉建議，共有產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)還是要堅(jiān)守“保障房”的初心，盡可能做到政府規(guī)劃、國(guó)企承擔(dān)建設(shè)、面向本地人才與常住居民，出發(fā)點(diǎn)的純粹以及開發(fā)環(huán)節(jié)的規(guī)范，都能大概率降低共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)。(中新經(jīng)緯APP)

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