(李自曼) 近日，中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站披露各保險(xiǎn)公司1月份大額不動產(chǎn)投資情況。根據(jù)中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)顯示，2023年1月，友邦人壽保險(xiǎn)有限公司(下稱“友邦人壽”)、中國平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司(下稱“平安人壽”)、泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司(下稱“泰康人壽”)三家保險(xiǎn)公司先后披露大額不動產(chǎn)投資情況，涉及項(xiàng)目17個。

從不動產(chǎn)配置角度看，保險(xiǎn)公司已開始關(guān)注房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的投資，倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等表現(xiàn)比較穩(wěn)健的資產(chǎn)受青睞。

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平安人壽、友邦人壽大手筆投資

根據(jù)中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)顯示，2023年1月，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽披露公司大額不動產(chǎn)投資情況。中新經(jīng)緯梳理相關(guān)公告發(fā)現(xiàn)，1月份，保險(xiǎn)公司披露的最大一筆不動產(chǎn)投資為平安人壽對東方萬國等4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的投資，預(yù)計(jì)投資金額不超過73.33億元。

根據(jù)上述三家公司的公告，除平安人壽對東方萬國等4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的投資外，其他項(xiàng)目多為對此前項(xiàng)目的追加投資。

據(jù)了解，2022年12月19日，友邦人壽與上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同，以合計(jì)約50.3億元，投得上海實(shí)森90%股權(quán)以及其100%股東借款債權(quán)。交易完成后，友邦人壽將控股上海實(shí)森，從而獲得上海市虹口區(qū)北外灘89街坊項(xiàng)目。此次項(xiàng)目是友邦人壽成立以來進(jìn)行的最大一次資產(chǎn)收購。

此外，平安人壽還披露了對上海來福士廣場等六個商業(yè)辦公不動產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)展，該項(xiàng)目資金來源為壽險(xiǎn)傳統(tǒng)組合，該賬戶對項(xiàng)目出資余額約為299.73億元。

保險(xiǎn)公司緣何青睞投資不動產(chǎn)？在業(yè)內(nèi)看來，優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)項(xiàng)目波動性低、市值相對較大、投資久期較長，能為保險(xiǎn)資金提供相對穩(wěn)定現(xiàn)金收益。此外，當(dāng)下養(yǎng)老需求加大，投資不動產(chǎn)項(xiàng)目可為保險(xiǎn)公司搭建康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)打下基礎(chǔ)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛教授認(rèn)為，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)的熱情回暖，首先是在于后疫情時代宏觀經(jīng)濟(jì)相對看好，中國經(jīng)濟(jì)會呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性、恢復(fù)性增長。從政策面講，國家對房地產(chǎn)業(yè)給予紓困措施，緩解了房地產(chǎn)大幅下行態(tài)勢。此外，經(jīng)歷疫情與經(jīng)濟(jì)下滑，房地產(chǎn)市場價格降幅較大，此時投資房地產(chǎn)，有利于降低風(fēng)險(xiǎn)。

對于不動產(chǎn)的投資邏輯，2022年11月中國平安董秘曾在互動平臺回復(fù)指出，從過往看，公司投資的地產(chǎn)項(xiàng)目主要是一二線城市、核心區(qū)位的成熟商辦、物流以及重大基建項(xiàng)目。而不動產(chǎn)組合過去為平安保險(xiǎn)資金貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的投資收益，每年貢獻(xiàn)10%的凈投資收益，即使是在去年疫情的情況下，不動產(chǎn)存量組合的投資回報(bào)率仍在5%以上。

物流地產(chǎn)、保租房REITs受青睞

整體看來，1月份上述三家公司對不動產(chǎn)項(xiàng)目的加碼，主要集中在商業(yè)辦公不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)和自用型不動產(chǎn)項(xiàng)目，投資逐步擴(kuò)展至不動產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域。

孫飛認(rèn)為，大公司更關(guān)注不動產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的原因在于，險(xiǎn)資更注重低風(fēng)險(xiǎn)與較高回報(bào)。對保險(xiǎn)公司來說，投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)對于在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段，風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)相對較高；投資自用型不動產(chǎn)價格相對較低，價值相對高。

中國平安保險(xiǎn)海外(控股)有限公司董事總經(jīng)理李雯曾在公開論壇上表示，從不動產(chǎn)配置角度看，這兩年平安更加關(guān)注新型細(xì)分賽道的投資，包括物流冷鏈、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及長租公寓板塊。

近兩年，友邦人壽也在不動產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域有所行動。2021年8月，該公司宣布與普洛斯達(dá)成戰(zhàn)略伙伴協(xié)議，攜手對全球物流不動產(chǎn)市場及相關(guān)機(jī)會進(jìn)行投資。

友邦保險(xiǎn)方面表示，合作雙方戰(zhàn)略上高度契合，公司由此可借助普洛斯在全球物流不動產(chǎn)領(lǐng)域豐富的投資經(jīng)驗(yàn)和專長，與普洛斯合作加強(qiáng)對這一市場的投資，把握全球物流不動產(chǎn)市場持續(xù)增長的長期趨勢。

此外，保險(xiǎn)資金還在投資保障性租賃住房公募REITs(下稱“保租房REITs”)方面積極布局。

截至目前，已有4只保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品成功發(fā)行，4只產(chǎn)品均有保險(xiǎn)資金參與投資。如紅土創(chuàng)新深圳人才安居REITs的前十大戰(zhàn)略投資者中包含中國人壽、平安人壽。

有保險(xiǎn)資管從業(yè)人士告訴中新經(jīng)緯，保租房REITs風(fēng)險(xiǎn)可控、收益穩(wěn)定，與保險(xiǎn)資金規(guī)模大、期限長、較為穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)收益特征較為契合。未來，保險(xiǎn)公司有望繼續(xù)加大對地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心或核心增值型資產(chǎn)的投資，以優(yōu)化長期資產(chǎn)組合，應(yīng)對低利率挑戰(zhàn)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家余豐慧對中新經(jīng)緯表示，目前保險(xiǎn)資金的投資領(lǐng)域越來越寬這是一個較好的現(xiàn)象。但是從整體投資環(huán)境來看，不動產(chǎn)領(lǐng)域不應(yīng)該成為保險(xiǎn)資金投資的重點(diǎn)領(lǐng)域和主要方向。盡管產(chǎn)業(yè)園區(qū)等一些不動產(chǎn)有相關(guān)政策支持開發(fā)建設(shè)，但受疫情影響很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)寫字樓出現(xiàn)長期閑置，其負(fù)債情況不容樂觀，存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，相比之下投資自用型不動產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相對較低。不過，整體看來不動產(chǎn)的流動性較差，在美聯(lián)儲加息速度放緩的情況下，如果保險(xiǎn)資金相對雄厚的話，保險(xiǎn)公司可以考慮進(jìn)入到交易性更強(qiáng)的市場。(更多報(bào)道線索，請聯(lián)系本文作者李自曼：liziman@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)

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