題：穩(wěn)樓市應(yīng)聚焦通過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)恢復(fù)居民購(gòu)買力

作者 盛松成中歐國(guó)際工商學(xué)院教授、中國(guó)央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)

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汪恒 同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究員

2021年下半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下行以來(lái)，經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)的市場(chǎng)筑底期。盡管有關(guān)邊際放松地產(chǎn)調(diào)控的措施陸續(xù)出臺(tái)，為市場(chǎng)恢復(fù)創(chuàng)造了條件，但目前來(lái)看成效尚不明顯。

研究發(fā)現(xiàn)，2022年第四季度，中國(guó)居民房地產(chǎn)按揭貸款違約情況出現(xiàn)明顯增加。究其原因，主要與短期經(jīng)濟(jì)下行沖擊有關(guān)。因而，有效、有力應(yīng)對(duì)居民收入下降也是穩(wěn)樓市的一個(gè)重要舉措。

銀行按揭貸款違約明顯增加

我們通過(guò)分析中國(guó)代表性銀行(建設(shè)銀行、招商銀行、杭州銀行和鄭州銀行等)以按揭貸款為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券(ABS)的產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)，2022年，中國(guó)個(gè)人按揭貸款初次違約(貸款違約天數(shù)不超過(guò)30天)明顯要高于2021年，尤其是在2022年第四季度，各銀行初次違約顯著上升，形成了近兩年來(lái)的初次違約高峰。

當(dāng)然，中國(guó)各銀行的按揭貸款總體質(zhì)量仍較為優(yōu)良，但按揭貸款違約持續(xù)增加需引起高度關(guān)注。

通過(guò)進(jìn)一步分析代表性銀行的按揭違約率，我們發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下行沖擊可能是銀行貸款違約增加的主要原因。

首先，典型銀行的違約率變化存在一定波動(dòng)，與疫情大規(guī)模暴發(fā)時(shí)間較為吻合。以建設(shè)銀行為例，2022年4、5月份，其ABS底層資產(chǎn)首次違約筆數(shù)就出現(xiàn)了小幅躍升，占比超過(guò)0.34%，此前這一數(shù)據(jù)大都低于0.30%。隨著疫情防控優(yōu)化帶來(lái)的短期沖擊，銀行違約占比再度上升。數(shù)據(jù)顯示，2022年11、12月，建設(shè)銀行的ABS底層資產(chǎn)首次違約筆數(shù)占比均達(dá)到0.41%，成為兩年來(lái)的最高值。

二是從區(qū)域性銀行的數(shù)據(jù)看，2022年第四季度，杭州銀行和鄭州銀行的初次貸款違約率呈現(xiàn)明顯差異。

由于按揭貸款違約增加也可能源于居民抵制還款，如2022年下半年頻發(fā)的“爛尾樓”事件。我們按照底層資產(chǎn)中的新房、二手房按揭貸款比例高低分組對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，居民違約上升有很大可能并非來(lái)源于行業(yè)“保交樓”不力，因?yàn)閿?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)二手房的按揭違約也越來(lái)越多。

穩(wěn)樓市應(yīng)有效、有力應(yīng)對(duì)居民收入下降

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民購(gòu)房意愿自2020年四季度以來(lái)就呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，有購(gòu)房計(jì)劃居民占比從2020年的11.6%下降至2022年第三季度的7%，處于觀望的居民占比約為20%。

顯然，市場(chǎng)觀望情緒較濃，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶來(lái)的預(yù)期修復(fù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)將產(chǎn)生較大影響。

因此我們建議，穩(wěn)樓市應(yīng)聚焦于通過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)恢復(fù)居民購(gòu)買力，從而避免“居民收入下降—房地產(chǎn)繼續(xù)大幅拖累經(jīng)濟(jì)—預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱”的非良性循環(huán)。

穩(wěn)樓市不僅需要研究房地產(chǎn)領(lǐng)域政策措施，也應(yīng)與中國(guó)宏觀調(diào)控政策相結(jié)合，尤其是及時(shí)、有效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的沖擊

因此，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，更多向民生領(lǐng)域傾斜的積極財(cái)政政策就顯得尤其重要，擴(kuò)大內(nèi)需，縮短經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長(zhǎng)的時(shí)間，都是改善居民預(yù)期和提高居民收入的根本途徑。

房地產(chǎn)仍應(yīng)保持政策定力，在堅(jiān)持“房住不炒”同時(shí)，繼續(xù)幫助行業(yè)度過(guò)困難期，同時(shí)也要避免過(guò)度刺激市場(chǎng)。此外，還應(yīng)增加與市場(chǎng)的政策溝通，對(duì)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向提供更加明確的指引，這也有助于緩和市場(chǎng)觀望情緒。

總之，目前中國(guó)居民房地產(chǎn)按揭貸款違約增加的主因很大可能是短期經(jīng)濟(jì)下行沖擊導(dǎo)致的居民收入下降，而非“保交樓”推進(jìn)不力。從某個(gè)角度而言，這其實(shí)是一個(gè)“好消息”，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)正在波動(dòng)中逐步企穩(wěn)。但我們?nèi)詰?yīng)高度重視按揭貸款違約情況的后續(xù)發(fā)展，積極采取有關(guān)措施，以促進(jìn)樓市進(jìn)一步回穩(wěn)。(中新經(jīng)緯APP)

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