房地產(chǎn)行業(yè)將在很長一段時間內(nèi)都記得2022年。

(資料圖片)

這一年，行業(yè)經(jīng)歷了最嚴(yán)苛的考驗，規(guī)模見頂后，隨即遭遇斷崖式下跌；這一年，曾經(jīng)的一些 “領(lǐng)頭羊”徹底掉隊，“活下來”的公司也或多或少經(jīng)歷了一場沖擊不小的“風(fēng)暴”。

不出意外地，近幾日的房地產(chǎn)行業(yè)榜單揭示了同一個現(xiàn)實：2022年，房地產(chǎn)市場下行更加明顯，不同房企類型銷售均不同程度承壓，行業(yè)進入優(yōu)勝劣汰階段。

在此背景下，出于各企業(yè)選擇的效果不一的破局突圍行徑，行業(yè)內(nèi)競爭格局已然發(fā)生變化，企業(yè)分化現(xiàn)象也逐漸加劇。克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，百強房企銷售額同比大幅下挫超四成，千億級別的房企銳減一半。

當(dāng)業(yè)內(nèi)競逐規(guī)模的雄心不再，“活下去”成為行業(yè)主旋律時，什么樣的企業(yè)才能保持韌性發(fā)展？ 

數(shù)據(jù)顯示，截至12月底，保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)、綠城等央國企的銷售累計同比跌幅已收窄至10%左右。因而業(yè)內(nèi)有結(jié)論稱，2022年央國企背景的開發(fā)商表現(xiàn)優(yōu)于民企開發(fā)商。但實際上，仍有碧桂園、龍湖等優(yōu)質(zhì)民企， 在2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜中占據(jù)重要席位。

因此，回答上述這個問題，或許還可以從這類以“穩(wěn)”搏強的企業(yè)說起……

普降態(tài)勢下的發(fā)展空間

2022年的最后一天，克而瑞發(fā)布了2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜。從累計業(yè)績來看，百強房企2022年實現(xiàn)銷售操盤金額64622.2億元，同比降低41.6%；此外，百強房企各梯隊銷售門檻較2021年同期顯著降低，且均低于近年同期；千億房企數(shù)量也顯著減少，全口徑規(guī)模超過千億的企業(yè)僅有20家。

可見，市場的低迷基本反映在任何一家房企身上，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長困局，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯。

然而，行業(yè)規(guī)模的見頂回落已成共識，低迷的銷售成績展現(xiàn)的僅是房地產(chǎn)市場的其中一面。在另一面，華潤、招商、龍湖、濱江、仁恒等優(yōu)質(zhì)房企正通過各種切實舉措展現(xiàn)自身較強的抗周期韌性。

以龍湖集團為例，憑借全年2032.7億元的銷售額，龍湖順利進入行業(yè)銷售榜TOP10，排名第九，較2021年提升1位。其中，龍湖12月單月銷售額達到200.5億元，環(huán)比增長約15%。在政策向優(yōu)質(zhì)房企傾斜的背景下，龍湖銷售回暖速度高于行業(yè)平均水平。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年，百億企業(yè)重倉一、二線城市，50家百億代表企業(yè)的一、二線城市業(yè)績貢獻合計占比為81.3%，較2021年上升了3.4個百分點。

一、二線城市較強的市場需求支撐度一定程度上成就了相關(guān)企業(yè)在該區(qū)域內(nèi)的韌性發(fā)展，進一步地，又積極作用于提升消費者對于房地產(chǎn)行業(yè)的信心。從這個理念延伸，房企在各城市的布局策略值得深入探究。

在這方面，龍湖堅持聚焦高能級城市；這份堅持，又依托積極參與土拍的選擇實現(xiàn)。2022年，在土拍市場熱度回落、房企拿地積極性普遍不高的情況下，龍湖抓住機會窗口，積極新增土地儲備。

據(jù)了解，龍湖在2022年土拍市場中摘得34幅地塊，總建筑面積超400萬平方米，分布在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等多個一、二線高能級城市，權(quán)益地價近300億元。

即使是2022年9月以來國央企、城投平臺土拍熱情減退，龍湖也仍然是少數(shù)持續(xù)活躍在土拍市場的頭部房企。在中指研究院公布的2022年房企權(quán)益拿地面積TOP100中，龍湖排名行業(yè)第9位，也是TOP 10中唯一一家民企。

集中在一、二線城市拿地，可以看出龍湖集團資金充裕，仍保持著較強的土地獲取能力。而掌握著土儲這塊房企未來發(fā)展空間的基石，可以預(yù)見，龍湖將有望在2023年城市分化行情下占得先機。

優(yōu)質(zhì)企業(yè)的主動作為

面對2022年行業(yè)發(fā)生的深刻變革，整個房地產(chǎn)市場開展了多輪大調(diào)整，相對應(yīng)地，各企業(yè)也紛紛探索新發(fā)展模式以尋求破局之道。目前看來，諸如將重資產(chǎn)變“輕”、開辟第二增長曲線、持續(xù)提升產(chǎn)品力與交付力等舉措，已經(jīng)成為當(dāng)下業(yè)內(nèi)企業(yè)默契的主動選擇。

其中，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)走向健康發(fā)展的過程中，第二增長曲線是最重要的“壓艙石”和潛在的“發(fā)動機”。通俗點說，在房子沒那么好賣的當(dāng)下，尋找新的利潤增長點顯然便是更好的選擇。

近年來業(yè)內(nèi)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整與相應(yīng)的成績恰能為此觀點提供佐證。比如，公開披露的信息顯示，碧桂園服務(wù)2021財年營收增長率是母公司的3倍多，凈利潤增長率更是比地產(chǎn)主業(yè)堅挺；在守住地產(chǎn)基本盤之下，龍湖在物業(yè)板塊的營收與凈利潤增長幅度是主業(yè)的3-4倍。

得益于“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎戰(zhàn)略，在地產(chǎn)開發(fā)之外，由商業(yè)運營、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營造等均已躋身行業(yè)頭部的業(yè)務(wù)所貢獻的運營性收入，正源源不斷地流入龍湖利潤池。

據(jù)了解，龍湖集團包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入在2022年上半年首次突破百億，達110.4億元，同比增長26%，3年復(fù)合增長率達36%。

而當(dāng)時間走到2022年年尾，數(shù)據(jù)顯示，集團在1-11月已累計實現(xiàn)經(jīng)營性收入212.4億元，超過去年全年的188.3億元，創(chuàng)歷史新高，僅經(jīng)營性收入每月就有20億元現(xiàn)金進賬。此外，截至目前，龍湖商業(yè)已開業(yè)商場超過70座，冠寓開業(yè)門店超過11萬間，物業(yè)服務(wù)持續(xù)外拓，并在寫字樓服務(wù)、智慧物業(yè)服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域建立起了核心競爭優(yōu)勢。

在房地產(chǎn)行業(yè)“增量時代”論逐步取代“存量時代”論的當(dāng)下，快速增長的經(jīng)營性業(yè)務(wù)正釋放出更高的成長活力。

可持續(xù)發(fā)展路徑中的財務(wù)安全

對于任何一家公司而言，增長是永恒的話題。將其置于房地產(chǎn)行業(yè)，它也是懸在企業(yè)頭上的達摩克利斯之劍，在行業(yè)發(fā)展不平穩(wěn)的時期，隱藏在增長壓力背后的核心問題則是穩(wěn)健經(jīng)營能力，以安全發(fā)展迎接行業(yè)新周期已經(jīng)成為一種共識。

依然以龍湖為例，其穩(wěn)健經(jīng)營，遵循的是財務(wù)自律、持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的思路?！叭兰t線”監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)下，截至今年上半年末，龍湖連續(xù)六年守住了綠檔，現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。此外，龍湖在2022年年末將在2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)全部贖回。至此，2023年內(nèi)，龍湖已無到期美金債。

龍湖良好的信用表現(xiàn)由此得到了資本市場的積極反饋。截至目前，三大評級機構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽都給予龍湖集團投資級評級，龍湖成為少數(shù)獲得境內(nèi)外機構(gòu)全投資級評級的優(yōu)質(zhì)房企。

在行業(yè)銷售環(huán)境、融資環(huán)境雙重承壓的背景下，房企的融資能力更受考驗。2022年11月以來，央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等部門從信貸、債券、股權(quán)“三支箭”接連打出一套組合拳；同時支持民企融資“第二支箭”、“金融16條”等政策陸續(xù)頒布，期間已有多家房企獲得銀行授信。

受益于穩(wěn)健的經(jīng)營和財務(wù)表現(xiàn)，龍湖不出意外地多次獲得監(jiān)管機構(gòu)和六大行的“小紅花”，持續(xù)釋放著優(yōu)質(zhì)房企充裕的流動性和強大的資金實力。

在“第二支箭”延續(xù)擴容到民營房企之后僅兩天，2022年11月10日，交易商協(xié)會就受理了龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行；并由中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行共同承銷，成功發(fā)行20億元的中期票據(jù)，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發(fā)行。

當(dāng)月，龍湖集團還分別與中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行達成戰(zhàn)略合作并簽署協(xié)議，成為繼萬科之后行業(yè)第二家與六大國有商業(yè)銀行均簽署戰(zhàn)略協(xié)議的房企。

2022年12月，中國銀行宣布利用境內(nèi)外市場資源，成功為龍湖集團提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)。該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實現(xiàn)提款。至此，繼央行“第二支箭“之后，“內(nèi)保外貸”首單亦花落龍湖。

龍湖集團的這一系列財務(wù)操作，反映的是當(dāng)前市場環(huán)境下，集團對于風(fēng)險和經(jīng)營安全的務(wù)實態(tài)度。而如龍湖這般已經(jīng)開始行動，提前走在防范風(fēng)險行列的企業(yè)，在面對未來的不確定性時將更有可能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。)