房地產(chǎn)行業(yè)將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都記得2022年。

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這一年，行業(yè)經(jīng)歷了最嚴(yán)苛的考驗(yàn)，規(guī)模見(jiàn)頂后，隨即遭遇斷崖式下跌；這一年，曾經(jīng)的一些 “領(lǐng)頭羊”徹底掉隊(duì)，“活下來(lái)”的公司也或多或少經(jīng)歷了一場(chǎng)沖擊不小的“風(fēng)暴”。

不出意外地，近幾日的房地產(chǎn)行業(yè)榜單揭示了同一個(gè)現(xiàn)實(shí)：2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行更加明顯，不同房企類(lèi)型銷(xiāo)售均不同程度承壓，行業(yè)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰階段。

在此背景下，出于各企業(yè)選擇的效果不一的破局突圍行徑，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局已然發(fā)生變化，企業(yè)分化現(xiàn)象也逐漸加劇?？硕鸬禺a(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比大幅下挫超四成，千億級(jí)別的房企銳減一半。

當(dāng)業(yè)內(nèi)競(jìng)逐規(guī)模的雄心不再，“活下去”成為行業(yè)主旋律時(shí)，什么樣的企業(yè)才能保持韌性發(fā)展？ 

數(shù)據(jù)顯示，截至12月底，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)、綠城等央國(guó)企的銷(xiāo)售累計(jì)同比跌幅已收窄至10%左右。因而業(yè)內(nèi)有結(jié)論稱(chēng)，2022年央國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)優(yōu)于民企開(kāi)發(fā)商。但實(shí)際上，仍有碧桂園、龍湖等優(yōu)質(zhì)民企， 在2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售榜中占據(jù)重要席位。

因此，回答上述這個(gè)問(wèn)題，或許還可以從這類(lèi)以“穩(wěn)”搏強(qiáng)的企業(yè)說(shuō)起……

普降態(tài)勢(shì)下的發(fā)展空間

2022年的最后一天，克而瑞發(fā)布了2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜。從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企2022年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額64622.2億元，同比降低41.6%；此外，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻較2021年同期顯著降低，且均低于近年同期；千億房企數(shù)量也顯著減少，全口徑規(guī)模超過(guò)千億的企業(yè)僅有20家。

可見(jiàn)，市場(chǎng)的低迷基本反映在任何一家房企身上，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普降態(tài)勢(shì)明顯。

然而，行業(yè)規(guī)模的見(jiàn)頂回落已成共識(shí)，低迷的銷(xiāo)售成績(jī)展現(xiàn)的僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的其中一面。在另一面，華潤(rùn)、招商、龍湖、濱江、仁恒等優(yōu)質(zhì)房企正通過(guò)各種切實(shí)舉措展現(xiàn)自身較強(qiáng)的抗周期韌性。

以龍湖集團(tuán)為例，憑借全年2032.7億元的銷(xiāo)售額，龍湖順利進(jìn)入行業(yè)銷(xiāo)售榜TOP10，排名第九，較2021年提升1位。其中，龍湖12月單月銷(xiāo)售額達(dá)到200.5億元，環(huán)比增長(zhǎng)約15%。在政策向優(yōu)質(zhì)房企傾斜的背景下，龍湖銷(xiāo)售回暖速度高于行業(yè)平均水平。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，百億企業(yè)重倉(cāng)一、二線城市，50家百億代表企業(yè)的一、二線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)合計(jì)占比為81.3%，較2021年上升了3.4個(gè)百分點(diǎn)。

一、二線城市較強(qiáng)的市場(chǎng)需求支撐度一定程度上成就了相關(guān)企業(yè)在該區(qū)域內(nèi)的韌性發(fā)展，進(jìn)一步地，又積極作用于提升消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的信心。從這個(gè)理念延伸，房企在各城市的布局策略值得深入探究。

在這方面，龍湖堅(jiān)持聚焦高能級(jí)城市；這份堅(jiān)持，又依托積極參與土拍的選擇實(shí)現(xiàn)。2022年，在土拍市場(chǎng)熱度回落、房企拿地積極性普遍不高的情況下，龍湖抓住機(jī)會(huì)窗口，積極新增土地儲(chǔ)備。

據(jù)了解，龍湖在2022年土拍市場(chǎng)中摘得34幅地塊，總建筑面積超400萬(wàn)平方米，分布在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等多個(gè)一、二線高能級(jí)城市，權(quán)益地價(jià)近300億元。

即使是2022年9月以來(lái)國(guó)央企、城投平臺(tái)土拍熱情減退，龍湖也仍然是少數(shù)持續(xù)活躍在土拍市場(chǎng)的頭部房企。在中指研究院公布的2022年房企權(quán)益拿地面積TOP100中，龍湖排名行業(yè)第9位，也是TOP 10中唯一一家民企。

集中在一、二線城市拿地，可以看出龍湖集團(tuán)資金充裕，仍保持著較強(qiáng)的土地獲取能力。而掌握著土儲(chǔ)這塊房企未來(lái)發(fā)展空間的基石，可以預(yù)見(jiàn)，龍湖將有望在2023年城市分化行情下占得先機(jī)。

優(yōu)質(zhì)企業(yè)的主動(dòng)作為

面對(duì)2022年行業(yè)發(fā)生的深刻變革，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展了多輪大調(diào)整，相對(duì)應(yīng)地，各企業(yè)也紛紛探索新發(fā)展模式以尋求破局之道。目前看來(lái)，諸如將重資產(chǎn)變“輕”、開(kāi)辟第二增長(zhǎng)曲線、持續(xù)提升產(chǎn)品力與交付力等舉措，已經(jīng)成為當(dāng)下業(yè)內(nèi)企業(yè)默契的主動(dòng)選擇。

其中，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)走向健康發(fā)展的過(guò)程中，第二增長(zhǎng)曲線是最重要的“壓艙石”和潛在的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。通俗點(diǎn)說(shuō)，在房子沒(méi)那么好賣(mài)的當(dāng)下，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)顯然便是更好的選擇。

近年來(lái)業(yè)內(nèi)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整與相應(yīng)的成績(jī)恰能為此觀點(diǎn)提供佐證。比如，公開(kāi)披露的信息顯示，碧桂園服務(wù)2021財(cái)年?duì)I收增長(zhǎng)率是母公司的3倍多，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率更是比地產(chǎn)主業(yè)堅(jiān)挺；在守住地產(chǎn)基本盤(pán)之下，龍湖在物業(yè)板塊的營(yíng)收與凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度是主業(yè)的3-4倍。

得益于“開(kāi)發(fā)+服務(wù)”雙引擎戰(zhàn)略，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，由商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營(yíng)造等均已躋身行業(yè)頭部的業(yè)務(wù)所貢獻(xiàn)的運(yùn)營(yíng)性收入，正源源不斷地流入龍湖利潤(rùn)池。

據(jù)了解，龍湖集團(tuán)包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入在2022年上半年首次突破百億，達(dá)110.4億元，同比增長(zhǎng)26%，3年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)36%。

而當(dāng)時(shí)間走到2022年年尾，數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)在1-11月已累計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入212.4億元，超過(guò)去年全年的188.3億元，創(chuàng)歷史新高，僅經(jīng)營(yíng)性收入每月就有20億元現(xiàn)金進(jìn)賬。此外，截至目前，龍湖商業(yè)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)超過(guò)70座，冠寓開(kāi)業(yè)門(mén)店超過(guò)11萬(wàn)間，物業(yè)服務(wù)持續(xù)外拓，并在寫(xiě)字樓服務(wù)、智慧物業(yè)服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域建立起了核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

在房地產(chǎn)行業(yè)“增量時(shí)代”論逐步取代“存量時(shí)代”論的當(dāng)下，快速增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)正釋放出更高的成長(zhǎng)活力。

可持續(xù)發(fā)展路徑中的財(cái)務(wù)安全

對(duì)于任何一家公司而言，增長(zhǎng)是永恒的話題。將其置于房地產(chǎn)行業(yè)，它也是懸在企業(yè)頭上的達(dá)摩克利斯之劍，在行業(yè)發(fā)展不平穩(wěn)的時(shí)期，隱藏在增長(zhǎng)壓力背后的核心問(wèn)題則是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)能力，以安全發(fā)展迎接行業(yè)新周期已經(jīng)成為一種共識(shí)。

依然以龍湖為例，其穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，遵循的是財(cái)務(wù)自律、持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的思路。“三道紅線”監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)下，截至今年上半年末，龍湖連續(xù)六年守住了綠檔，現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以?xún)?nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。此外，龍湖在2022年年末將在2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)全部贖回。至此，2023年內(nèi)，龍湖已無(wú)到期美金債。

龍湖良好的信用表現(xiàn)由此得到了資本市場(chǎng)的積極反饋。截至目前，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)都給予龍湖集團(tuán)投資級(jí)評(píng)級(jí)，龍湖成為少數(shù)獲得境內(nèi)外機(jī)構(gòu)全投資級(jí)評(píng)級(jí)的優(yōu)質(zhì)房企。

在行業(yè)銷(xiāo)售環(huán)境、融資環(huán)境雙重承壓的背景下，房企的融資能力更受考驗(yàn)。2022年11月以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)及證監(jiān)會(huì)等部門(mén)從信貸、債券、股權(quán)“三支箭”接連打出一套組合拳；同時(shí)支持民企融資“第二支箭”、“金融16條”等政策陸續(xù)頒布，期間已有多家房企獲得銀行授信。

受益于穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)，龍湖不出意外地多次獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)和六大行的“小紅花”，持續(xù)釋放著優(yōu)質(zhì)房企充裕的流動(dòng)性和強(qiáng)大的資金實(shí)力。

在“第二支箭”延續(xù)擴(kuò)容到民營(yíng)房企之后僅兩天，2022年11月10日，交易商協(xié)會(huì)就受理了龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行；并由中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行以及中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行共同承銷(xiāo)，成功發(fā)行20億元的中期票據(jù)，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發(fā)行。

當(dāng)月，龍湖集團(tuán)還分別與中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行以及中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作并簽署協(xié)議，成為繼萬(wàn)科之后行業(yè)第二家與六大國(guó)有商業(yè)銀行均簽署戰(zhàn)略協(xié)議的房企。

2022年12月，中國(guó)銀行宣布利用境內(nèi)外市場(chǎng)資源，成功為龍湖集團(tuán)提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)。該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實(shí)現(xiàn)提款。至此，繼央行“第二支箭“之后，“內(nèi)保外貸”首單亦花落龍湖。

龍湖集團(tuán)的這一系列財(cái)務(wù)操作，反映的是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，集團(tuán)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)安全的務(wù)實(shí)態(tài)度。而如龍湖這般已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)，提前走在防范風(fēng)險(xiǎn)行列的企業(yè)，在面對(duì)未來(lái)的不確定性時(shí)將更有可能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)