題：上海單價(jià)30萬/平方米以上頂豪出現(xiàn)集中成交

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作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

2022年，上海的豪宅市場(chǎng)備受矚目。不少豪宅中介人員向我們表示：今年明顯感受到上海豪宅市場(chǎng)的回暖。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年前11月，上海3000萬以上、5000萬以上二手豪宅的成交共計(jì)460套、113套，同比分別減少15.6%、16.3%。但從月均來看，剔除4、5月兩月后，2022年前11月3000萬以上、5000萬以上二手豪宅月均成交皆已超過2021年月均水平。

若把成交總價(jià)限定在1億元以上，2022年前11月頂豪成交22套，超過2021年同期。

剛剛過去的10月、11月，上海單價(jià)30萬元/平方米以上的二手頂級(jí)豪宅就有7套成交，無論是數(shù)量還是密度，都較為罕見。

單價(jià)30萬/平方米以上頂豪集中成交

一直以來，上海頂豪市場(chǎng)領(lǐng)跑全國(guó)。2021年，上海頂豪市場(chǎng)在單價(jià)方面更是有頂豪產(chǎn)品以75萬/平方米的價(jià)格“一騎絕塵”。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，近幾月，上海單價(jià)30萬/平方米以上頂豪出現(xiàn)了集中成交。2022年至今，上海成交均價(jià)30萬平方米以上二手豪宅共成交9套，多數(shù)成交集中在四季度，10月、11月兩月，均價(jià)30萬平方米以上二手豪宅共成交7套，其中價(jià)格最高的為建國(guó)西路695弄，成交單價(jià)為39萬元/平方米。

從單價(jià)來看，建國(guó)西路695弄也是2022年至今，上海頂豪成交單價(jià)最高項(xiàng)目，但論價(jià)格，其與2021年相比，39萬元/平方米的單價(jià)仍是排不進(jìn)前五。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年成交均價(jià)達(dá)40萬元/平方米的二手豪宅項(xiàng)目共6套，其中最貴的是2021年10月成交的華山路889號(hào)，單價(jià)75萬/平方米，至今仍牢牢占據(jù)上海豪宅成交紀(jì)錄。其次是新樂路16號(hào)，單價(jià)42.2萬元/平方米。

從總價(jià)來看，2022年至今，成交總價(jià)最高的二手豪宅為東郊壹號(hào)，總價(jià)為1.8億元/套。我們認(rèn)為，四季度上海頂級(jí)豪宅的集中成交，部分原因或是因二手房網(wǎng)簽延遲，集中在年底最后幾月成交。

從成交總價(jià)來看，上海的二手豪宅呈現(xiàn)出明顯的年終“翹尾”行情。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，總價(jià)5000萬元以上二手豪宅單月成交23套，平均每個(gè)工作日都有一套以上成交。我們認(rèn)為，以目前趨勢(shì)看，2022年5000萬以上豪宅成交套數(shù)或?qū)⒊^2021年。

優(yōu)質(zhì)房源入市，戶型面積需求明顯提升

在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，上海2022年下半年頂豪市場(chǎng)比以往火熱，有很大一部分原因是市場(chǎng)推出房源在質(zhì)和量上面有明顯提升，原本是業(yè)主自住或長(zhǎng)期收藏的好房子，開始入市。

有中介人員表示，有不少購(gòu)買者，對(duì)大戶型情有獨(dú)鐘?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年11-12月期間，5000萬以上二手豪宅共成交37套，主力面積段在300-400平方米之間。到2022年11月，成交的23套5000萬以上二手豪宅當(dāng)中，有13套面積都在400平方米以上。

造成這種需求變化原因，一方面是受疫情影響，頂豪買家對(duì)大戶型偏愛增加，另外，因?yàn)槟壳耙皇址渴袌?chǎng)中高端產(chǎn)品中大戶型相對(duì)較少，這使得部分買家轉(zhuǎn)場(chǎng)二手豪宅市場(chǎng)。

2022年馬上就要過去，上海的“豪宅熱”依然還在繼續(xù)。目前，上海豪宅仍呈現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)步微漲趨勢(shì)，不僅僅是二手房市場(chǎng)，上海新房市場(chǎng)也受中高端項(xiàng)目入市影響，整體成交價(jià)格出現(xiàn)明顯提升：2022年前11月，上海商品住宅成交均價(jià)都超過6萬元/平方米，漲幅為一線城市中最高。

隨著后疫情時(shí)代，中高端市場(chǎng)置換需求釋放，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，大戶型豪宅或?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)。核心地段尤其是一線城市的高端住宅依舊稀缺，隨著整體經(jīng)濟(jì)、生活恢復(fù)，上海豪宅市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)引領(lǐng)全國(guó)。(中新經(jīng)緯APP)

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