(姜瑩)11月以來，央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等部門從信貸、債券、股權(quán)“三支箭”接連打出一套組合拳；同時支持民企融資“第二支箭”“金融16條”等政策陸續(xù)頒布。

盡管利好政策頻頻落地，人們卻仍能清楚感知到房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷的一段“不輕松”仍將持續(xù)一段時間。

在過往，這份“不輕松”基本反映在任何一家房企身上，即便一些房企展現(xiàn)出足夠的發(fā)展韌性。以遠(yuǎn)洋集團(tuán)為例，1-11月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實現(xiàn)銷售額895億元，同比下滑超兩成。

【資料圖】

不過，由于銷售表現(xiàn)優(yōu)于同行，遠(yuǎn)洋的排名上升了近10個名次，并成功站穩(wěn)TOP20。近日，在擁有近2200億元未提用授信額度的基礎(chǔ)上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)再獲超680億元的授信額度。同時，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將成都遠(yuǎn)洋太古里項目以公允的價值轉(zhuǎn)讓，成功回籠近56億元現(xiàn)金。

在行業(yè)發(fā)生深刻變革的2022年，業(yè)內(nèi)房企積極主動作為值得探究，不妨就從遠(yuǎn)洋近期新獲680億元授信支持說起……

新獲超680億元授信支持

作為行業(yè)內(nèi)少數(shù)保持穩(wěn)定經(jīng)營的房企之一，遠(yuǎn)洋不出意外地收獲了青睞。上月末，山東工行與遠(yuǎn)洋集團(tuán)等10家房企達(dá)成戰(zhàn)略合作，提供意向性融資總額不低于200億元。

12月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與中國工商銀行簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，遠(yuǎn)洋集團(tuán)獲得500億元的綜合授信支持。次日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)又與中國郵政儲蓄銀行簽約，再獲180億元意向性授信額度。

事實上，自從相關(guān)政策出臺后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)新獲授信的時間并不是最早的。對此有專業(yè)人士指出，一方面因為首批惠及名單多為優(yōu)質(zhì)的民企，如碧桂園、龍湖等；另一方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)原有的授信額度已足夠高，截至2022年6月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已獲批尚未提用授信額度近2200億元，遠(yuǎn)高于同規(guī)模房企，且去年授信均獲得正常續(xù)期。

而今，一系列關(guān)鍵的信貸支持也顯示出金融機(jī)構(gòu)對遠(yuǎn)洋的認(rèn)可，從而助力其保交付、保品質(zhì)等工作的持續(xù)開展。據(jù)悉，今年1-11月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)累計完成近4萬套房源交付，整體交付品質(zhì)位列規(guī)模房企TOP10。銀企雙方的行動也有望成為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的有效實踐。

開年以來，由于銷售疲軟、融資渠道收窄，各家房企此前均面臨著流動性壓力，遠(yuǎn)洋集團(tuán)亦不例外。不過，遠(yuǎn)洋集團(tuán)及時完成各項公開債務(wù)兌付，成為行業(yè)里極少數(shù)保持穩(wěn)定經(jīng)營的房企之一。2022上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)償付各類有息債務(wù)超過人民幣130億元，及供應(yīng)鏈ABS約人民幣66億元；8月完成15億元公司債償還；11月中旬，又完成了一筆10億元公司債的如期兌付。至此，年內(nèi)到期信用債均已償還完畢。12月中旬，遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成10.42億元ABS產(chǎn)品兌付。

將重資產(chǎn)變現(xiàn)

眼下，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)“存量時代論”與“增量時代論”交戰(zhàn)正酣。而縱覽過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，也不難得出結(jié)論：無論持哪種觀點(diǎn)，本質(zhì)都是行業(yè)已經(jīng)走到了需要探索新的發(fā)展模式的時候，轉(zhuǎn)型已經(jīng)勢在必行。

本輪房地產(chǎn)市場大調(diào)整之下，房企們紛紛調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦主業(yè)、聚焦核心城市、輕資產(chǎn)模式是比較常見的關(guān)鍵舉措。

與中國工商銀行達(dá)成全面戰(zhàn)略合作當(dāng)日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告，分階段轉(zhuǎn)讓成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)及物管公司50%股權(quán)，由合作方太古地產(chǎn)接手，總對價為55.5億元。

得益于資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)，遠(yuǎn)洋在這筆交易中獲利頗豐。公告指出，此次合并交易為遠(yuǎn)洋集團(tuán)整體產(chǎn)生的凈收益約為13.87億元。國際評級機(jī)構(gòu)穆迪對此評論，該出售事項將為遠(yuǎn)洋提供額外流動資金，對其信用帶來積極影響。遠(yuǎn)洋可以使用該筆資金補(bǔ)充流動性，以滿足其未來6-12個月的部分再融資需求。

輕、重資產(chǎn)的互搏，是當(dāng)下遠(yuǎn)洋集團(tuán)這類房地產(chǎn)企業(yè)亟需調(diào)和且必經(jīng)的陣痛。這次成都太古里交易再次說明，輕資產(chǎn)化是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的既定戰(zhàn)略，推進(jìn)不動產(chǎn)輕資產(chǎn)化的相關(guān)具體舉措正不斷深化。

業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)可這筆交易的意義：在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)融資普遍收緊的大環(huán)境下，該筆交易可使遠(yuǎn)洋集團(tuán)實現(xiàn)現(xiàn)金回流、優(yōu)化資產(chǎn)配置、穩(wěn)定市場信心、守住信用底線。退出部分項目回籠資金，也有助于遠(yuǎn)洋聚焦住宅開發(fā)主業(yè)，更好地應(yīng)對未來市場的不確定性，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

事實上，自2021年12月以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)通過持有物業(yè)的輕資產(chǎn)化模式，已回籠資金逾150億元。比如今年6月，遠(yuǎn)洋將位于豐臺區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)的北京銳中心項目出售給平安人壽，作價50.15億元；11月，又將北京中國人壽金融中心10%權(quán)益交給了中國人壽地產(chǎn)平臺國壽置業(yè)，作價2.33億元。

克而瑞分析曾指出，遠(yuǎn)洋的輕資產(chǎn)化，可以提前回收資金使自身發(fā)展更穩(wěn)更快，是典型的“落袋為安”。遠(yuǎn)洋將“現(xiàn)金”作為重中之重，從長遠(yuǎn)角度來看，這種態(tài)度也注定遠(yuǎn)洋在債務(wù)兌付方面會有所建樹。

配股、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 優(yōu)質(zhì)企業(yè)主動求變

一手大額授信，一手回籠資金，顯示出遠(yuǎn)洋集團(tuán)在當(dāng)前的市場環(huán)境下的主動作為。這背后的實質(zhì)目標(biāo)仍然為了更好的活下去。

近一個月以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的股債齊漲，其中“15遠(yuǎn)洋03”、“15遠(yuǎn)洋05”漲幅翻倍。可以預(yù)見，市場的信心正在修復(fù)。再加上穩(wěn)定的銷售回款和成都太古里交易近56億元的凈現(xiàn)金流入，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在行業(yè)出清階段走出了一條遠(yuǎn)洋式思路。

分析人士稱，“只有先活下去，接下來的一切才有意義”。近期，行業(yè)利好不斷，相關(guān)部門從信貸、債券、股權(quán)三個方面對房企融資給予支持。

中信證券表示，三箭齊發(fā)是近10年來地產(chǎn)領(lǐng)域鮮有的放松和激勵，政策趨勢非常明確，房地產(chǎn)已具備復(fù)蘇的前置條件。不過，這輪復(fù)蘇比之前都要困難，從政策底到市場底的時滯也被拉長，商品房銷售有望在明年二季度顯著復(fù)蘇。

這也就意味著，若房企自身造血功能不足，單靠三支箭外部輸血，可能無法讓風(fēng)險處置軟著陸。在此背景下，房企正抓住當(dāng)前的政策利好期，加速回籠資金、加速減負(fù)債、降桿桿。萬科、碧桂園、新城控股等近20家房企加速推進(jìn)股權(quán)融資。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)轉(zhuǎn)讓遠(yuǎn)洋太古里的操作，亦是當(dāng)前市場環(huán)境下對抗風(fēng)險、確保經(jīng)營安全的務(wù)實之舉。

12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，支持剛性和改善性住房需求。顯然，在如何提前防范風(fēng)險方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已經(jīng)開始行動。(中新經(jīng)緯APP)