題：北京漲價房源猛增或是業(yè)主市場試水

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作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

近日，有媒體報道稱北京掛牌漲價房源量猛增。內(nèi)容顯示，疫情優(yōu)化政策公布后次日，北京市24小時內(nèi)的漲價房源量成為當(dāng)月最高，單日漲價房源量129套，環(huán)比前一天上漲76.7%。

對此，我們查詢了北京二手房市場2022年第50周(12.5-12.11)的成交情況。數(shù)據(jù)顯示，2022年12月5日至11日，北京二手房成交面積為15.95萬平方米，較第49周(11.28-12.4)環(huán)比微升1%，同比下降42%，較年內(nèi)周平均下跌36%。

2022年至今，北京二手房成交均價由增轉(zhuǎn)降，購房者向新房市場流動，目前北京二手房成交已較此前高點(diǎn)第40周(38.1萬平方米)實(shí)現(xiàn)了“腰斬”。

二手房交易“連環(huán)單”政策效應(yīng)更明顯

若與2022年9月北京二手房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理通知相比，此次因疫情優(yōu)化政策對北京二手房市場成交的影響相對較小。

2022年9月23日，北京市住建委和北京市規(guī)自委印發(fā)《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》。“連環(huán)單”是指在同一時期內(nèi)，購房家庭先出售名下住房，再次購買住房的交易業(yè)務(wù)。

此前二手房買賣時，家庭一般要在賣出名下住房并辦理轉(zhuǎn)移登記后，才能騰出資格購買下一處住房，交易周期較長。

根據(jù)試行政策，納入“連環(huán)單”業(yè)務(wù)的購房家庭，賣出住房網(wǎng)上簽約后，即可視同該套住房“暫時”轉(zhuǎn)出，進(jìn)行買入房屋的購房資格審核，待完成買入住房網(wǎng)簽后，可一并辦理賣出、買入房屋的貸款、繳稅、登記業(yè)務(wù)。

在“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理通知發(fā)布后，2022年第39周(9.19-9.25)，北京二手房成交升至32萬平方米，環(huán)比增長29%。第40周，北京二手房成交進(jìn)一步提升至38萬平方米，創(chuàng)下年內(nèi)單周新高。

目前，北京二手房掛牌房源量增加現(xiàn)象，一方面是前期壓抑的需求集中爆發(fā)，另外一方面則可能是受北京改善人群“賣一買一”推動，而這些房源掛牌后最終能否推動市場成交，還有待觀察。

2022年北京二手房實(shí)際成交價降價明顯

與賣家掛牌相比，二手房買方對市場感知更敏銳。悲觀觀望下，北京二手房實(shí)際成交一度呈現(xiàn)量價齊降的趨勢。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，北京二手房房價進(jìn)入下降通道，截至2022年11月，北京二手房成交均價為30471元/平方米，同環(huán)比轉(zhuǎn)正，但總體仍在低位。

事實(shí)上，二手房掛牌量與市場情況并不能劃等號。2022年6月，上海也曾出現(xiàn)過二手房掛牌量價猛增情況。這主要是受之前壓抑需求集中爆發(fā)影響。此外，高價掛牌也在一定程度上反應(yīng)業(yè)主心態(tài)，疫情在一定程度上加速了他們出貨決策，價格是一種對市場的試探。

如今，北京二手房市場出現(xiàn)掛牌房源量價齊漲的現(xiàn)象，也主要是受疫情優(yōu)化政策后二手房業(yè)主信心提升，以及在近期一系列利好政策下，對后市的看好。至于最終能否成交，還需要對市場一線成交情況進(jìn)行再觀察。

一直以來，北京都有著龐大的二手房交易市場。且北京的改善需求一直巨大，2021年二手房成交規(guī)模已達(dá)到新房成交規(guī)模兩倍。

限于嚴(yán)苛的購房及落戶政策，北京購房主力還是35歲以下的年輕家庭，并且以已婚育家庭為主。這部分人群最為青睞的是110-140平方米的中大戶型產(chǎn)品，其次是70-90平方米的剛需產(chǎn)品。

我們認(rèn)為，現(xiàn)階段整個行業(yè)下行壓力較大，各大城市市場成交都出現(xiàn)了下滑，隨著市場信心恢復(fù)，市場進(jìn)一步修復(fù)，未來北京大量的剛需及改善型需求將推動整個市場穩(wěn)定增長。(中新經(jīng)緯APP)

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