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銀行保函置換預(yù)售資金將緩解房企資金壓力？
(李惠聰)緊隨2022年最強(qiáng)政策支持“金融16條”之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎利好。
11月14日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》(下稱通知)。通知表示，監(jiān)管賬戶資金達(dá)到限定額度后，房企可通過(guò)銀行保函提取預(yù)售資金，進(jìn)而改善企業(yè)流動(dòng)性。
多位市場(chǎng)人士指出，此舉直擊房企預(yù)售資金痛點(diǎn)，將在一定程度上改善房企現(xiàn)金流承壓狀況，通知也成為繼“第二支箭”“金融16條”后的第三項(xiàng)房地產(chǎn)重磅支持政策。
【資料圖】
或?yàn)榉科笤黾印胺课蒌N售款×10%”資金規(guī)模
事實(shí)上，由商業(yè)銀行出具保函置換房企預(yù)售監(jiān)管資金，在年初住建部發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》(建房〔2022〕16號(hào))中就有相關(guān)規(guī)定。自2021年，各地就陸續(xù)出臺(tái)了優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、持續(xù)推進(jìn)“保交樓”等措施，如北京在2021年11月規(guī)定房企可憑非監(jiān)管銀行出具現(xiàn)金保函免除同等額度的監(jiān)管資金。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，由于開(kāi)發(fā)商存在融資多頭、預(yù)售資金挪用等問(wèn)題，當(dāng)出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及一致風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)監(jiān)管賬戶預(yù)售資金不夠用。
因?yàn)樵谀壳靶蝿?shì)下，地方政府要“保交樓”、銀行要保貸款債權(quán)、信托公司要保權(quán)益、施工單位要工程款、供應(yīng)商要材料款等，在各方主體擠壓下，就極有可能導(dǎo)致房企預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被鎖死。
“有了銀行保函，預(yù)售資金賬戶內(nèi)的重點(diǎn)監(jiān)管資金就可以釋放出來(lái)，從而加大房企資金流動(dòng)性”，李宇嘉如上表示。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也持類似看法，即通知的出臺(tái)是對(duì)近期部分房企經(jīng)營(yíng)遇到實(shí)際問(wèn)題的適時(shí)回應(yīng)。據(jù)悉，此前就有企業(yè)提出當(dāng)前預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)嚴(yán)使房企“資金拿不出、用不上”，造成一些銷售本就正常的企業(yè)也開(kāi)始遇到流動(dòng)性問(wèn)題。
本次通知規(guī)定，通過(guò)保函置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的30%，置換后監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的70%。
規(guī)定比例為何是30%？
在李宇嘉看來(lái)，合理配比的預(yù)售資金調(diào)動(dòng)規(guī)模，一方面，可以釋放“本來(lái)用于保交樓，但由于利益板結(jié)，誰(shuí)也動(dòng)不了”的資金，從而起到資金循環(huán)目的；另一方面，企業(yè)的“這只手”也不能動(dòng)太多，因?yàn)橐紤]既有債權(quán)人(保交樓之前的債權(quán)人，包括銀行、信托、施工單位、供應(yīng)商)的權(quán)益。
“30%的預(yù)售資金動(dòng)用配比，再加上專項(xiàng)借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)循環(huán)起來(lái)，從而以四兩撥千斤手法實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的大循環(huán)?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)則根據(jù)項(xiàng)目竣工和房屋銷售款間大致關(guān)系預(yù)測(cè)，通過(guò)銀行保函置換預(yù)售資金模式為企業(yè)置換出的資金，大約可占到房企住房銷售款的10%，這意味著通知的推出，至少能為當(dāng)前房企增加“房屋銷售款×10%”的資金規(guī)模，“這對(duì)目前市場(chǎng)形勢(shì)下的房企意義重大”。
政策并不適用于所有項(xiàng)目
預(yù)售資金對(duì)撬動(dòng)房企發(fā)展規(guī)模至關(guān)重要。克而瑞研究梳理了88家重點(diǎn)上市房企2021年年報(bào)就發(fā)現(xiàn)，預(yù)售監(jiān)管資金政策趨嚴(yán)還是放寬，與房企現(xiàn)金支配力直接相關(guān)，也會(huì)進(jìn)一步影響企業(yè)短期償債壓力。
本次通知提出的保函置換預(yù)售資金并非適用于任何房地產(chǎn)項(xiàng)目。按照要求，主要是用來(lái)支持短期內(nèi)有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、但企業(yè)基本穩(wěn)健的房企，而一些存在明顯暴雷風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)無(wú)法享受此類政策。
通知提出房企要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，即優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，以上規(guī)定具有一定創(chuàng)新之處。過(guò)去政策對(duì)銀行保函置換預(yù)售資金的規(guī)定多明確要用于工程建設(shè)，而此次提出了新用途，即償還債務(wù)。通俗來(lái)講，即指房企本次置換出的閑余資金“可以用來(lái)蓋樓也可以用來(lái)還債”，這將有助于房企靈活處理自身債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(中新經(jīng)緯APP)
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