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李宇嘉：房屋竣工面積跌幅收窄，保交樓取得進(jìn)展
題：房屋竣工面積跌幅收窄，保交樓取得進(jìn)展
【資料圖】
作者 李宇嘉 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員
11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1-10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)仍呈持續(xù)下跌趨勢(shì)，我們需保持足夠警惕。同時(shí)，房地產(chǎn)開工和拿地降幅、全國(guó)房屋竣工面積跌幅均有收窄態(tài)勢(shì)。這說(shuō)明近一段時(shí)間，國(guó)家及各地穩(wěn)地產(chǎn)的支持政策，取得了一定積極效果。
保交樓取得進(jìn)展
數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國(guó)房屋竣工面積下跌18.7%，跌幅比1-9月份收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)，且是連續(xù)3個(gè)月收窄，說(shuō)明近期國(guó)家及各地保交樓的政策力度加大，取得了積極效果。近期，隨著專項(xiàng)借款、紓困基金積極落地，房企融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，已銷售房屋竣工交付提速。預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)落地，將進(jìn)一步加速推進(jìn)房企全渠道資金面好轉(zhuǎn)，我們預(yù)計(jì)保交樓形勢(shì)也將繼續(xù)向好，從而進(jìn)一步在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，扭轉(zhuǎn)需求端疲弱態(tài)勢(shì)方面發(fā)揮積極作用。
顯現(xiàn)降幅收窄的還有房地產(chǎn)開工和拿地這一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。1-10月份，全國(guó)土地購(gòu)置下降53.0%，跌幅與1-9月持平，新開工下跌37.8%，降幅收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)前端拿地和新開工結(jié)束了跌幅連續(xù)擴(kuò)大走勢(shì)。土地和新開工單月同比跌幅也出現(xiàn)收窄。
我們認(rèn)為，這一方面與2021年的低基數(shù)有關(guān)。即2021年10月，單月同比和累計(jì)同比都出現(xiàn)跌幅擴(kuò)大走勢(shì)；另一方面，近期保交樓提速，復(fù)工復(fù)產(chǎn)提速，各地國(guó)企和平臺(tái)積極托底，也是跌幅收窄原因。
開發(fā)商資金面或?qū)⒗^續(xù)好轉(zhuǎn)
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金下跌了24.7%，跌幅相比1-9月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。這是相關(guān)指標(biāo)跌幅連續(xù)2個(gè)月收窄后，再次擴(kuò)大，表明房地產(chǎn)供給端風(fēng)險(xiǎn)仍在持續(xù)釋放，且有擴(kuò)大的情況下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資整體態(tài)度比較謹(jǐn)慎。
基于此，近期央行銀保監(jiān)提出了支持房地產(chǎn)發(fā)展的“金融16條”和保函置換預(yù)售資金等措施，都是在最大程度上緩解金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資擔(dān)心，同時(shí)為行業(yè)創(chuàng)造新融資渠道。
此外，數(shù)據(jù)顯示，前10月全國(guó)商品房需求端繼續(xù)疲弱，開發(fā)投資也受到一定拖累。
具體來(lái)看，1-10月份，全國(guó)商品房銷售面積下跌22.3%，相比1-9月份擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)，跌幅連續(xù)兩個(gè)月收窄后再次擴(kuò)大；1-10月份銷售金額下跌26.1%，比1-9月份略收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。
我們認(rèn)為，造成以上結(jié)果的主要原因在于10月以來(lái)，疫情再次大面積擴(kuò)散，房企風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期開始向一些穩(wěn)健的企業(yè)蔓延，市場(chǎng)預(yù)期再次下行。而國(guó)慶房企大尺度打折促銷，進(jìn)一步推動(dòng)了降價(jià)預(yù)期，對(duì)后續(xù)市場(chǎng)銷售形成一定阻礙。
值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)銷售金額跌幅收窄，銷售面積跌幅擴(kuò)大，很大一部分原因是各城市市場(chǎng)成交越來(lái)越集中于核心城市、核心區(qū)域。
在新開工和拿地跌幅收窄的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資也受到拖累，跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，從1-9月份的-8.0%的跌幅繼續(xù)擴(kuò)大到-8.8%。
我們認(rèn)為造成以上結(jié)果原因主要有兩大因素：一是施工進(jìn)度慢，1-10月份，施工面積跌幅擴(kuò)大，顯示企業(yè)資金鏈緊張，以及新增地塊進(jìn)入開工節(jié)奏延緩；二是土地計(jì)入開發(fā)投資部分下降，這與2021年下半年以來(lái)土地市場(chǎng)過(guò)快冷卻有關(guān)。土地購(gòu)置費(fèi)和開工(建筑工程)占總開發(fā)投資比例約為30%左右，預(yù)計(jì)未來(lái)仍有可能繼續(xù)拖累房地產(chǎn)開發(fā)投資。
當(dāng)前，保交樓工作提速，金融機(jī)構(gòu)加大房企融資投放，各項(xiàng)紓困資金落地，對(duì)行業(yè)需求端、居民預(yù)期提振都有積極意義。一旦市場(chǎng)供需兩端從相互掣肘、負(fù)反饋循環(huán)，轉(zhuǎn)向相互支撐、彼此利好，樓市觸底企穩(wěn)的局面就有很大可能在2023年的上半年到來(lái)。(中新經(jīng)緯APP)
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