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沈曉玲：改善型遠(yuǎn)郊樓盤需求升高明顯
題：改善型遠(yuǎn)郊盤需求升高明顯
作者 沈曉玲 克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)
(資料圖片僅供參考)
地處城市遠(yuǎn)郊的樓盤項目，由于配套相對缺失、區(qū)域市場不成熟等原因，天然地存在較多操盤難點(diǎn)，但由于地價便宜，遠(yuǎn)郊盤對房企而言存在較大操作空間。
遠(yuǎn)郊項目更易在市場波動時受到影響而率先降價，因此對郊區(qū)項目的購房者而言，長周期可以和城市一起共享區(qū)域板塊價值溢價，但同時，遠(yuǎn)郊區(qū)房子的升值空間又具有一定不確定性。
疫情后改善型遠(yuǎn)郊樓盤需求升高明顯
遠(yuǎn)郊樓盤處于城市發(fā)展未觸達(dá)區(qū)域，屬于城市規(guī)模向外擴(kuò)張的前沿地帶。我們可通過距離市中心的交通距離、公共交通通勤時間、城市定位對遠(yuǎn)郊盤進(jìn)行定義(如下圖)。
克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，疫情后房地產(chǎn)業(yè)的改善型遠(yuǎn)郊盤需求明顯上升，而所謂的剛需“上車盤”需求減少。
我們以2020年為界分析遠(yuǎn)郊盤項目的成交情況。疫情之后，郊區(qū)套總價200萬元以內(nèi)的剛需房占比較疫情前下降了16個百分點(diǎn)；總價500-600萬元樓盤成交占比則顯著提升，其中97.8%位于一線城市，主要集中在上海、深圳，兩者占比分別為37.3%和42.0%，表明以上兩大城市房地產(chǎn)郊區(qū)改善盤需求顯著。
數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)郊盤中，有近九成項目集中在總價400萬元以內(nèi)。從2016年-2022年郊區(qū)盤整體情況來看，總價在200萬元左右價格的遠(yuǎn)郊盤項目數(shù)占比更大，達(dá)到60%，相比之下，城市主城區(qū)樓盤總價在200萬元左右的只占42%。同時，總價處在300萬元以上的遠(yuǎn)郊樓盤成交項目數(shù)占比急速下降，總價400萬元以內(nèi)的成交占比達(dá)到了87%。主城區(qū)內(nèi)，超過總價1000萬元的改善型樓盤占比還出現(xiàn)了成交翹尾。
一旦市場下行，遠(yuǎn)郊樓盤降價降更多
遠(yuǎn)郊盤存在較大去化壓力，為此遠(yuǎn)郊盤通過高端精裝通過改成簡裝等方式變相降。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年有64.3%的遠(yuǎn)郊樓盤項目較上年均價呈現(xiàn)下降趨勢，表明遠(yuǎn)郊盤的降價項目已經(jīng)從個別發(fā)展到普遍現(xiàn)象。
2020年上半年，由于經(jīng)歷疫情沖擊，再加上下半年房地產(chǎn)“三道紅線”政策試行，房企去化壓力增大、降價項目增多。這直接導(dǎo)致2020年，房地產(chǎn)業(yè)的降價項目占比出現(xiàn)了一個小高峰，到2022年上半年，在項目停工等影響下，地產(chǎn)降價項目仍在持續(xù)增多。
從主城區(qū)和遠(yuǎn)郊樓盤成交對比來看，2017-2019年間，房地產(chǎn)市場整體處于一個較為平穩(wěn)的狀態(tài)，遠(yuǎn)郊盤和主城區(qū)項目均價較上年下降的項目占比雖然都在增多，但整體差距并不明顯。
但在2020年疫情后，遠(yuǎn)郊和主城區(qū)市場顯現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢：遠(yuǎn)郊降價的項目占比要大幅高于主城區(qū)。即使如房地產(chǎn)市場基本面相對較好的南京、杭州，主城區(qū)價格較為堅挺，但外圍遠(yuǎn)郊也是出現(xiàn)了明顯降價的情況。
根本原因還在于遠(yuǎn)郊樓盤缺少生活配套，以剛需客群為主。一旦市場有風(fēng)吹草動就容易受影響，這是其天然劣勢。此外，遠(yuǎn)郊盤在市場下行情況下，預(yù)期也更容易悲觀，尤其是發(fā)展起步晚、配套不足的遠(yuǎn)郊區(qū)域，樓盤項目獲客難，房產(chǎn)價格很難維持在穩(wěn)定水平，降價成為必然。(中新經(jīng)緯APP)
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