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全球要聞：多城下調(diào)首套房利率 專家：或降至經(jīng)營貸水平
(李惠聰)9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。
(資料圖片僅供參考)
通知內(nèi)容指向兩方面：其一，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
其二，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會派出機構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機制配合實施。
事實上，自2022年以來，5年期以上LPR已下調(diào)3次，累計下降35個基點。首套房貸利率下限降至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前已有80多個城市房貸利率已降至下限水平。
為何會有新一輪“定向降息”？
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，近一段時間以來，房地產(chǎn)市場預(yù)期持續(xù)偏弱、政策效果有限是主因。
依中指研究院數(shù)據(jù)，2022年以來，全國各地已優(yōu)化樓市政策超800條，但效果并不明顯。9月，重點100城商品住宅成交面積同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，購房者置業(yè)情緒低迷，觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)成拖累宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定恢復(fù)的重要因素。
同樣，二手房成交數(shù)據(jù)也不樂觀。8月、9月，貝殼研究院重點監(jiān)測的50城二手房交易量環(huán)比均在下降，顯現(xiàn)出持續(xù)下跌趨勢。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，前幾次貸款利率下調(diào)市場效果不及預(yù)期，房地產(chǎn)市場仍在慣性下滑。此時，針對特定城市差別化“定向降息”，是貫徹落實中央“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”的措施，也表明市場當(dāng)前“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預(yù)期”比較迫切。
哪些城市可能會降？
本次政策將房貸利率調(diào)整的時間期限定在2022年底前。多位專家表示，這一方面有利于提升房地產(chǎn)四季度市場活躍度。另一方面，由于降息是“階段性”的，窗口期只到年底，就有可能避免市場陷入無休止的觀望，助推住房需求盡快入場
易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個城市符合此次央行新政要求。
其中，二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。此類城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟，房價跌幅過大或持續(xù)時間過長的城市。
陳文靜則指出，市場隨政策變化是一個動態(tài)調(diào)整過程，不排除政策逐步散開，覆蓋更多樓市下行壓力大的城市。
這次“定向降息”會對市場產(chǎn)生多大效果？
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍指出，從此次政策可看出，房貸利率仍是提振樓市行情的一個重要工具。政策驅(qū)動下，四季度或?qū)⒂瓉硇乱惠喎抠J降息潮。
許小樂則保持了謹(jǐn)慎樂觀，提出“只有房貸利率一步到位，而不是擠牙膏式的下降，才能對市場產(chǎn)生最大作用”。據(jù)其調(diào)查，目前，此次可調(diào)降房貸城市執(zhí)行的房貸利率基本在4.1%(LPR-20)的下限水平。政策在年底前如果能下調(diào)到位，保守估計會降到與經(jīng)營貸(3.6%-3.7%)大致相當(dāng)?shù)乃?。這在降低購房者成本同時，有利于防止市場政策套利。
許小樂進一步指出，房貸利率下調(diào)理論上會促進購房消費需求，但仍要注意兩方面因素：一是本次涉及到的“定向降息”城市中，大多住房自有率比較高，首次購房需求少；二是目前房企經(jīng)營困難尚未真正扭轉(zhuǎn)，消費者對爛尾風(fēng)險仍存擔(dān)憂。放寬首套房利率下限，如果能夠加速市場流通，會對房企去化回款有幫助，但最終要看政策實際效果。(中新經(jīng)緯APP)
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