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微速訊：趙偉：金融增信工具，能否為房地產(chǎn)注入“強(qiáng)心針”？
題：金融增信工具，能否為房地產(chǎn)注入“強(qiáng)心針”？
作者 趙偉 國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
(資料圖片僅供參考)
2021年以來(lái)，銀行房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率快速爬升、信用債逾約本金顯著增長(zhǎng)，房企融資難度在加大。伴隨房企融資環(huán)境的顯著惡化，多項(xiàng)融資利好政策出臺(tái)，其中針對(duì)部分房企的相關(guān)增信措施明顯加強(qiáng)。
為何要給房企融資增信？
顯然，在地產(chǎn)銷售回款持續(xù)承壓下，融資增信可緩解企業(yè)短期現(xiàn)金流的問(wèn)題。
5月，部委明確表態(tài)支持房企合理性融資需求，隨后專項(xiàng)借款、降低貸款利率、增信工具等措施相繼落地。融資增信方面，5月，示范房企開(kāi)始使用信用保護(hù)工具發(fā)債；8月，中債增表示為民營(yíng)房企發(fā)債提供全額擔(dān)保。
在多項(xiàng)措施中，融資增信的操作對(duì)象集中在過(guò)往經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、但當(dāng)前現(xiàn)金流承壓的房企。目前，融資增信工具適用于碧桂園、龍湖、旭輝等6家民營(yíng)示范房企，示范房企普遍具有經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、杠桿率較低的特點(diǎn)。比如2014-2017年，龍湖資產(chǎn)負(fù)債率僅從72.9%提升至73.3%，某出險(xiǎn)房企從76%提升至85%；但行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)加大背景下，示范房企也面臨現(xiàn)金流壓制，平均現(xiàn)金流由2021年上半年的44億元回落至2022年的-116億元。
地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷，“保交樓”政策難以緩解再融資現(xiàn)金流惡化所導(dǎo)致的房企現(xiàn)金流持續(xù)緊崩。2022年以來(lái)，商品房現(xiàn)房、期房銷售同比差值顯著擴(kuò)大、指向期房購(gòu)買意愿低迷、地產(chǎn)的銷售恢復(fù)難度在加大。
近期，多地出臺(tái)的紓困政策普遍以具體樓盤項(xiàng)目為著力點(diǎn)，在“保項(xiàng)目”基調(diào)下，8月，房屋竣工數(shù)據(jù)明顯好轉(zhuǎn)，較7月同比提升33個(gè)百分點(diǎn)至-3%，但8月的商品房銷售額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金同比仍分別下降了20%、22%。
針對(duì)房企的增信措施可以緩解市場(chǎng)對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，進(jìn)而使房企再融資現(xiàn)金流邊際改善。行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下，市場(chǎng)投資信心不足拖累了房企融資。
2021年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)景氣預(yù)期大幅回落，2021年3月至2022年6月的降幅達(dá)到了19%，對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)自籌資金同比由2021年3月的12.8%回落至2022年8月的-19.6%。但4月融資增信措施出臺(tái)后，民營(yíng)房企凈融資數(shù)據(jù)明顯改善，4月份實(shí)現(xiàn)了同比轉(zhuǎn)正，5月凈融資規(guī)模較1-3月平均提升了30億元。
金融增信能否解決房地產(chǎn)現(xiàn)金流難題？
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，一系列金融增信措施的實(shí)際落地效果仍有待進(jìn)一步觀察，房企現(xiàn)金流以及融資的改善，從長(zhǎng)期看仍需要企業(yè)銷售情況的改善。
融資增信對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有積極作用，但目前增信規(guī)模、覆蓋房企范圍較小，對(duì)“穩(wěn)地產(chǎn)”效果有待觀察。
8月，相關(guān)增信措施加碼，代表民營(yíng)房企發(fā)債平均規(guī)模由5月的8.5億元提升至8月的14億元，平均擔(dān)保比例由15%提升至100%。但目前，融資增信規(guī)模相對(duì)有限、示范房企增信融資規(guī)模占期末現(xiàn)金余額平均比重僅為5.2%，增信覆蓋的房企范圍較小、已覆蓋房企資產(chǎn)占全行業(yè)資產(chǎn)比重僅為13%。
中期來(lái)看，房地產(chǎn)現(xiàn)金流持續(xù)企穩(wěn)仍需回歸到地產(chǎn)的銷售改善上來(lái)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流重要性持續(xù)凸顯，經(jīng)營(yíng)性資金占比由2010年的39%提升至2021年的53%，融資性資金占比由54%回落至44%。
過(guò)往地產(chǎn)周期表明，房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流從企穩(wěn)到持續(xù)改善，往往伴隨著地產(chǎn)銷售的回暖，比如2012年至2013年，商品房銷售同比提升52個(gè)百分點(diǎn)，相對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資金提升了71個(gè)百分點(diǎn)，而籌資資金則回落9個(gè)百分點(diǎn)。(中新經(jīng)緯APP)
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