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全球熱訊:謝楊春：深圳三輪土拍熱度下降，“剛需地塊”難留房企？
題：深圳三輪土拍熱度下降，“剛需地塊”難留房企？
(資料圖片僅供參考)
作者 謝楊春 克而瑞研究中心研究總監(jiān)
吳嘉茗 克而瑞研究中心研究員
深圳第三輪土拍正式收官。本次集中供地延續(xù)了一直以來(lái)較低的供地規(guī)模，推出7宗含宅用地，成功出讓6宗，流拍1宗地塊。6宗地塊總建筑面積為111.1萬(wàn)平方米，成交總金額106.4億元，由于本次供應(yīng)地塊的剛需屬性較強(qiáng)，平均樓面價(jià)為9577元/平方米，整體溢價(jià)率下降至3.94%，這也是深圳集中供地以來(lái)平均樓面價(jià)首次跌破萬(wàn)元。
第三輪供地以剛需為主，土拍熱度顯著下滑
深圳第三輪出讓的7宗含宅用地，總規(guī)劃建筑面積達(dá)到122.1萬(wàn)平方米，整體供應(yīng)量仍處較低水平。且推出的7宗地塊意在滿足剛需群體需求，主要分布于龍華、光明和坪山相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)位，安居型商品房占比較高。
2022年前兩輪集中供地中，深圳土地市場(chǎng)“一枝獨(dú)秀”，熱度較高。這主要一方面源于深圳宅地供應(yīng)持續(xù)稀缺，另一方面與前兩輪土拍推出的多為熱點(diǎn)地塊有關(guān)，如前海、龍華等區(qū)域地塊，且溢價(jià)率較高。
深圳作為2022年土地市場(chǎng)熱度最高的城市，首輪集中供地以所有地塊觸及最高限價(jià)、整體溢價(jià)率高達(dá)15%的熱度成交，第二輪土地出讓則由于供應(yīng)地塊增多，土地市場(chǎng)熱度稍有回落，第三輪土拍熱度則顯現(xiàn)進(jìn)一步下滑，有1宗地塊流拍，其余6宗成交地塊整體溢價(jià)率為3.94%，較第二輪下降5.39個(gè)百分點(diǎn)。
底價(jià)成交成為深圳第三輪土拍的“底色”。主因是由于本輪地塊的剛需屬性較強(qiáng)，留給房企盈利的空間并不高。
深圳地鐵包攬3宗地塊，華潤(rùn)、招商各攬一子
由于本輪出讓地塊總數(shù)較少，最終僅有6宗地塊成交，拿地房企也相對(duì)簡(jiǎn)單：深圳地鐵包攬3宗地塊，拿地總金額為60.4億元，總建筑面積為83.2萬(wàn)平方米，金額和建筑面積均占本次土拍成交的一半以上。華潤(rùn)、招商則各拿下寶安、龍華的純住宅用地，華潤(rùn)拿地金額達(dá)到27.5億元，總建筑面積為13萬(wàn)平方米，僅次于深圳地鐵；招商底價(jià)競(jìng)得龍華區(qū)純宅地，總價(jià)為15.03億元，總建筑面積為9.5萬(wàn)平方米。
本次深圳土拍中，拿地房企均為國(guó)企、央企，以及城投類平臺(tái)公司，與前兩輪拿地房企類型保持一致，民營(yíng)房企未現(xiàn)身。
整體來(lái)看，深圳第三輪土拍以剛需型地塊為主、市場(chǎng)熱度較前兩輪有明顯下滑，可見(jiàn)，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，即便在一線城市，也需要優(yōu)質(zhì)地塊和充足的利潤(rùn)空間才能刺激房企積極參拍，否則無(wú)論前期土拍如何高熱，房企的積極性都會(huì)明顯下降。
作為一線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面依然要高于其他二三線城市，對(duì)大部分房企而言，一線城市的土拍屬于優(yōu)先級(jí)。遇到一線城市土拍與其他城市發(fā)生“撞車”情況，房企會(huì)優(yōu)先考慮前者。因此，一線城市土拍市場(chǎng)的熱度常與推出地塊的質(zhì)量相關(guān)，只要一線城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，市場(chǎng)熱度的復(fù)蘇將會(huì)立竿見(jiàn)影。(中新經(jīng)緯APP)
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