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世界速訊：尹中立：建議降低按揭利率提振預(yù)期，設(shè)立住房穩(wěn)定基金
題：建議降低按揭利率提振預(yù)期，設(shè)立住房穩(wěn)定基金
(資料圖片)
作者 尹中立 國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室高級(jí)研究員
8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月至7月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%；其中，住宅投資60238億元，下降5.8%。1月至7月商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%。
在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)亟須提振信心。
從過去20年房地產(chǎn)調(diào)控歷史看，刺激住房需求就可以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。但這一次情況有所不同，2022年1月至7月的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇信號(hào)微弱，刺激住房需求的政策效果不彰，原因在于供給側(cè)出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，7月28日召開的政治局會(huì)議首次提到房地產(chǎn)市場(chǎng)要“保交樓”具有很強(qiáng)的針對(duì)性。要實(shí)現(xiàn)“保交樓”的任務(wù)，就必須采取有針對(duì)性的措施化解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
筆者認(rèn)為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需要從供給和需求兩個(gè)方向同時(shí)發(fā)力。通過降低按揭貸款利率來適度刺激住房需求，可以改變當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期；同時(shí)需要采取有力措施化解房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建議設(shè)立住房穩(wěn)定基金，在住房穩(wěn)定基金基礎(chǔ)上逐步形成一套適合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)金融調(diào)控體系。
刺激需求著力點(diǎn)是減交易摩擦，降財(cái)務(wù)成本
以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，因城施策，發(fā)揮地方政府在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定中的積極作用，在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，鼓勵(lì)地方政府采取適度措施活躍市場(chǎng)。除北京、上海、深圳等少數(shù)住房供求關(guān)系突出的城市之外，其他城市可以考慮取消新房限價(jià)措施，可以逐步取消限購、限貸措施。房地產(chǎn)調(diào)控的工具，需要根據(jù)新的形勢(shì)及時(shí)更新。
比如，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)偏高，需要防范房?jī)r(jià)快速下降導(dǎo)致的各種風(fēng)險(xiǎn)，活躍的二手房交易有利于穩(wěn)定住房的梯度消費(fèi)格局，有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。通過降低二手房交易成本可以對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生積極作用，還可以將二手房稅費(fèi)減免與生育政策掛鉤，對(duì)生育二胎或三胎的家庭實(shí)施針對(duì)性的優(yōu)惠政策，降低其換房成本。
而在不可能大幅度提高租金收益率的情況下，降低按揭貸款利率成為必然的選擇。
供給政策著力點(diǎn)是化解房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
2022上半年，房企債券到期規(guī)模為3417億元，同期發(fā)行規(guī)模只有2068億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模39%。發(fā)債總量縮水，疊加債券到期高峰，“借新還舊”的邏輯被打破，因此房企集中出現(xiàn)債務(wù)違約。
通過市場(chǎng)化的方式出清當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要付出高昂的成本，可以考慮國(guó)家信用適時(shí)介入。我們建議，設(shè)立住房穩(wěn)定基金，通過國(guó)家信用在市場(chǎng)低成本募集資金來置換房地產(chǎn)企業(yè)的高成本資金，從而達(dá)到降低房地產(chǎn)企業(yè)整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。該基金可以成為中國(guó)住房金融調(diào)控的新工具，行使類似住房金融領(lǐng)域“中央銀行”的職能。而擬成立的住房穩(wěn)定基金，可以借鑒他國(guó)經(jīng)驗(yàn)，由相關(guān)部門牽頭出資設(shè)立國(guó)家住房穩(wěn)定基金有限責(zé)任公司。
住房穩(wěn)定基金主要用于應(yīng)對(duì)個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)處置。包括支持階段性解決問題房企資金鏈保復(fù)工保交付；支持優(yōu)質(zhì)房企并購；支持地方重大房地產(chǎn)爆雷項(xiàng)目化解以穩(wěn)定市場(chǎng)。
基金市場(chǎng)化綜合運(yùn)作，與金融機(jī)構(gòu)、地方性基金和重點(diǎn)企業(yè)等合作運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，采用“貼息+REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托資金)”模式盤活房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的沉淀資產(chǎn)，在化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)增加面向中低收入群體的住房供給。
總之，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要供給與需求同時(shí)發(fā)力。只有這樣，才能進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康良性發(fā)展。(中新經(jīng)緯APP)
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