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簡訊：丁祖昱：民營房企四季度債券到期規(guī)模超千億元
題：民營房企四季度債券到期規(guī)模超千億元
(相關(guān)資料圖)
作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官
這兩日，地產(chǎn)股久違上漲。
8月16日收盤，房地產(chǎn)開發(fā)板塊整體漲幅達(dá)到2.01%，其中有93只個股上漲；8月17日，房地產(chǎn)板塊再度強(qiáng)勢拉升。
此外，據(jù)市場消息稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)計(jì)劃通過指定國有企業(yè)擔(dān)保和承銷示范性房企的人民幣債券，為這些房企提供流動性支持；監(jiān)管部門近期指示中債信用增進(jìn)投資公司對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！?。
據(jù)悉，示范民營企業(yè)涉及旭輝、碧桂園、龍湖等多家民營房企。早在5月，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營企業(yè)就被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，隨后新城控股、旭輝也加入優(yōu)質(zhì)民企名單中，獲準(zhǔn)通過信用保護(hù)工具方式發(fā)行人民幣債券。
房企仍面臨較大資金壓力
當(dāng)前，房企資金壓力尚未有明顯改善。8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了1-7月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，其中商品房銷售面積和商品房銷售額同比分別下降23.1%和28.8%，7月單月商品房銷售規(guī)模在年中呈現(xiàn)高增后逐漸顯現(xiàn)回落。
在此背景下，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金依然處于歷年較低水平，僅有88770億元，同比下降25.4%。其中，7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金11923億元，較6月環(huán)比下降27.5%，同比下降25.8%。
大多數(shù)民營房企的融資現(xiàn)狀依然較為困難。
從國內(nèi)貸款來看，包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等，7月國內(nèi)貸款僅為1224億元，環(huán)比下降了30.5%，同比下降36.8%。6月房企國內(nèi)貸款出現(xiàn)回暖，但7月未延續(xù)增長趨勢，反而回落至年內(nèi)繼5月后的次低。
7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金(自籌資金)為4271億元，同比下降20.6%，降幅較6月擴(kuò)大3.1 個百分點(diǎn)，環(huán)比由增轉(zhuǎn)降為30.7%。
房企發(fā)債有了小幅回溫，據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，包含公開市場發(fā)債等融資方式在內(nèi)房企的其他到位資金，前7月同比下降5.3%至3448億元，降幅較前6月收窄2.5個百分點(diǎn)。其中7月為445億元，環(huán)比下降34.8%，同比上升16.1%。
但整體來看，房企獲得資金渠道仍然相對受阻。
7月民營房企發(fā)債占比略有回升
克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環(huán)比減少13.7%，同比減少62.9%。這是房企融資量連續(xù)第4月環(huán)比減少，房企融資難問題仍然較為突出。
7月，房企發(fā)債348.88億元，環(huán)比增加10.3%，同比減少40.4%。境內(nèi)發(fā)債占比超九成，達(dá)到319.7億元，環(huán)比增加4.2%，其中中期票據(jù)發(fā)行迎來突破，達(dá)到150.3億元，環(huán)比增加59.7%，同比增加156%。
從發(fā)債主體來看，境內(nèi)發(fā)債主體仍然以央企、國企為主，除此之外還有部分經(jīng)營情況良好的民營房企。
另據(jù)克而瑞資管數(shù)據(jù)顯示，7月房企發(fā)債主體數(shù)量有所回升，增至44家，其中，10家為民營房企，占比略有回升。
2022年以來，國企發(fā)債融資占比持續(xù)攀升，6月集中度達(dá)到了92%，7月，多家民企到期債券達(dá)成交換要約發(fā)債置換，受此影響，國資房企融資占比回落至56%，民企發(fā)債融資占比首次回升至40%以上。
從房企發(fā)債利率來看，民企方面，由于7月境內(nèi)僅有龍湖和濱江成功發(fā)行債券融資，發(fā)債利率回落至6.66%。
民營房企四季度債券到期規(guī)模超千億元
接下來，房企仍將面臨不小的償債壓力，尤其是民營房企。
據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，8月共有34筆債券到期，去除已提前贖回部分，還將有492億元到期債券規(guī)模，相較于7月償債壓力有所減小，債券到期規(guī)模環(huán)比減少33.5%。
據(jù)克而瑞資管統(tǒng)計(jì)，2022年四季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1812億元，其中海外債約為617億元。四季度，民營房企合計(jì)共有1000億元債券即將到期，海外債約占總規(guī)模的43%。
尤其是2022年10月，房企將再次迎來債券到期小高峰，預(yù)計(jì)將有近800億元債券到期，其中近500億元為境內(nèi)債券。
8-12月，有5家房企債券到期規(guī)模超百億元，合計(jì)到期規(guī)模約663億元。
在近期銷售端遇冷回落、房企融資渠道不暢等因素影響下，房企資金壓力依舊不容樂觀，部分房企融資難問題仍然存在。政策支持對于房企融資而言，就是一場“及時雨”。因?yàn)?，現(xiàn)階段重塑市場信心比什么都重要。
5月以來，監(jiān)管層不斷釋放支持民企融資信號，融資端已出現(xiàn)了積極的一面。
短期來看，利好政策覆蓋面還比較窄，僅個別優(yōu)質(zhì)房企獲益。我們預(yù)計(jì)未來房企融資環(huán)境仍將繼續(xù)優(yōu)化，隨著政策加大對民企融資的支持力度，接下來優(yōu)質(zhì)民營房企優(yōu)勢將繼續(xù)擴(kuò)大，尤其是示范民企，將進(jìn)一步降低債券發(fā)行成本，與其他房企拉開發(fā)展差距。(中新經(jīng)緯APP)
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