中新經(jīng)緯3月1日電 題：實(shí)質(zhì)性放松開始，地產(chǎn)未見明顯回暖

作者 熊園 國(guó)盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

楊濤 國(guó)盛宏觀研究員

近期，多地實(shí)質(zhì)性放松了地產(chǎn)調(diào)控政策。其中，二三四線城市松動(dòng)較為明顯，主要措施包括下調(diào)貸款利率、下調(diào)首付比例、放松公積金貸款條件、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策。

2022年年初以來(lái)，30城商品房、100城土地成交面積跌幅分別在24.7%、42.1%左右，市場(chǎng)表現(xiàn)均未見明顯改善，表明此前5年期LPR調(diào)降5bp等政策對(duì)市場(chǎng)效果有限，也預(yù)示近期房地產(chǎn)政策的松動(dòng)可能只是“開了個(gè)小頭”，未來(lái)地產(chǎn)回暖仍需更大力度的政策刺激。

梳理目前中國(guó)一二三線重點(diǎn)城市的地產(chǎn)調(diào)控措施，我們發(fā)現(xiàn)有兩大特征：一是針對(duì)限購(gòu)限售政策，一二線城市的放松空間較大；二是全國(guó)房貸利率和首付比仍處于高位。

從商品房銷售面積占比來(lái)看，2019年，一線、二線、三線、四線及以下城市分別占比為2.9%、29.1%、14.7%、53.4%，即一二線城市總計(jì)占比為30%左右；三線及以下城市總計(jì)占比70%左右，后者是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要主體。

前兩輪房地產(chǎn)調(diào)整周期顯示，從房貸利率下降到市場(chǎng)觸底回升，間隔時(shí)間為2-5個(gè)月。如果后續(xù)政策能實(shí)現(xiàn)“一二線城市明顯放松限購(gòu)限售、三四線及以下明顯下調(diào)房貸利率和首付比”的情況，預(yù)期本輪地產(chǎn)景氣有望在一季度末或二季度初觸底，樂觀來(lái)看甚至行業(yè)整體會(huì)顯現(xiàn)出回暖。

在理論上，地產(chǎn)需求可分為剛性需求、改善性需求、投資性需求，但實(shí)際中要嚴(yán)格區(qū)分這些需求比較困難，如很多購(gòu)房者可能兼具改善性和投資性需求，目前市場(chǎng)上對(duì)三大需求占比的計(jì)算也無(wú)統(tǒng)一意見。

根據(jù)我們測(cè)算，從實(shí)際需求來(lái)看，中國(guó)居民的投資需求、剛性需求、改善需求占比可能接近4:4:2。即中國(guó)的住房總需求當(dāng)中，剛需、投資性需求占比或均在四成左右。一般而言，投資性需求在整體購(gòu)房需求中占到10%-20%較為合理，而中國(guó)目前接近四成的比例顯然過(guò)高。

鑒于“房住不炒”的主基調(diào)，我們認(rèn)為后續(xù)地產(chǎn)調(diào)控的大方向應(yīng)是“充分釋放居民住房需求”，盡可能滿足剛需和改善需求(放松需求端政策，加大保障房建設(shè)等)，投資性需求短期以穩(wěn)為主、適度促進(jìn)(穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期等)。

總體來(lái)看，地產(chǎn)鏈占中國(guó)GDP的比重接近25%，當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)離不開房地產(chǎn)。地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)全面回暖需要更大范圍、更大力度的放松政策。我們預(yù)計(jì)后續(xù)各地大概率會(huì)進(jìn)一步有實(shí)質(zhì)性放松政策出臺(tái)，包括降房貸利率、降首付比、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、放開限購(gòu)限售等需求端政策，也包括加快保障房建設(shè)、放松預(yù)售金管理、優(yōu)化三條紅線等供給端政策。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：李惠聰