中新經(jīng)緯2月11日電 題：二手房參考價(jià)是深圳樓市的長效機(jī)制

作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

2月8日，深圳二手住房參考價(jià)格機(jī)制發(fā)布一周年了。估計(jì)誰也沒想到，二手房參考價(jià)會(huì)成為導(dǎo)致深圳二手房市場劇烈調(diào)整的原因。2021年，深圳二手房成交量只有40699套，創(chuàng)下近15年來新低。

二手房參考價(jià)有幾個(gè)效應(yīng)：

一是降低杠桿。銀行將參考價(jià)作為貸款評估價(jià)，意味著參考價(jià)對個(gè)人買房來說，具有提高首付，降低貸款額度的效應(yīng)。

二是斬?cái)鄡r(jià)格循環(huán)上漲的鏈條。借助加杠桿推高房價(jià)，并帶動(dòng)更多購買力進(jìn)入市場，驅(qū)動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上漲，這是深圳二手房價(jià)格上漲的一般邏輯。參考價(jià)落地后，這個(gè)鏈條被斬?cái)嗔恕?/p>

三是引導(dǎo)市場預(yù)期。沒有參考價(jià)，買賣雙方和中介就按實(shí)際成交價(jià)作為價(jià)格錨，這為樓市炒作提供了機(jī)會(huì)。比如，多數(shù)片區(qū)供求緊張，放盤比較小，可以人為操控房源、帶動(dòng)房價(jià)上漲，房價(jià)上漲預(yù)期實(shí)現(xiàn)，會(huì)驅(qū)動(dòng)買家入市，帶動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上漲。參考價(jià)框架下，市場主體開始將價(jià)格錨轉(zhuǎn)向了參考價(jià)。

據(jù)中介統(tǒng)計(jì)，在目前的交易中，大概有2/3左右的交易單，其均價(jià)在參考價(jià)左右。參考價(jià)實(shí)施之初，不到15%。

深圳二手房價(jià)已連續(xù)八個(gè)月環(huán)比下跌。按照參考價(jià)政策的規(guī)定，今年初應(yīng)該對3595個(gè)小區(qū)的參考價(jià)進(jìn)行調(diào)整，但筆者認(rèn)為，現(xiàn)在面臨兩難的困境：

一方面，如果按真實(shí)價(jià)格的變動(dòng)，很多小區(qū)就應(yīng)該下調(diào)參考價(jià)。但這意味著，二手房參考價(jià)實(shí)現(xiàn)了價(jià)格下跌，且政府或許在有意引導(dǎo)價(jià)格進(jìn)一步下跌，這會(huì)帶來市場預(yù)期不穩(wěn)，買家更加謹(jǐn)慎的結(jié)果。重要的是，價(jià)格下跌意味著無法向銀行借到更多錢，在房價(jià)居高不下的情況下，這對合理需求的釋放是一個(gè)阻礙。另外，對賣地來說，也不是一個(gè)好消息。

目前，促消費(fèi)、穩(wěn)預(yù)期、保穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，成為樓市政策的新重點(diǎn)。這么看的話，下調(diào)參考價(jià)不太合時(shí)宜。

另一方面，如果上調(diào)參考價(jià)，不符合目前的市場運(yùn)行態(tài)勢，與國家公布的深圳房價(jià)運(yùn)行指數(shù)不相符，而且可能會(huì)傳達(dá)托底和救市的信號。

當(dāng)然，如果從去除泡沫的決心、樹立樓市調(diào)控的決心和信心來看，也不排除一定幅度下調(diào)參考價(jià)，既反映房價(jià)的真實(shí)變化，也給市場傳達(dá)積極的信號，讓市場放棄任何幻想。

此外，也有可能是對深圳南山、寶安中心區(qū)等中西部實(shí)際成交價(jià)格明顯下調(diào)的區(qū)域下調(diào)參考價(jià)；其他區(qū)域保持穩(wěn)定，甚至適度上調(diào)。當(dāng)然，最主要看銀行是不是繼續(xù)按參考價(jià)貸款。如果銀行暗中放松，像過去那樣按銀行自己的評估價(jià)貸款，甚至還做“高評高貸”，參考價(jià)也就失去了效應(yīng)。

總之，二手房參考價(jià)，發(fā)揮有為政府的作用，夯實(shí)地方主體責(zé)任，這是深圳樓市的長效機(jī)制，銀行嚴(yán)格按參考價(jià)貸款，也是題中之義。這顯示了去杠桿、去泡沫的信心和決心，值得稱贊。既然是長效機(jī)制，就要堅(jiān)持，即便是微調(diào)，也有底線。因?yàn)椋@是一項(xiàng)“開弓沒有回頭箭”的改革。(中新經(jīng)緯APP)

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