中新經(jīng)緯2月9日電 (高鉑寧)近日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)報(bào)告稱，將港股上市的房地產(chǎn)公司綠景(中國)地產(chǎn)投資有限公司(下稱綠景中國)的長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)由“B”下調(diào)至“B-”，展望“負(fù)面”。惠譽(yù)還將綠景中國地產(chǎn)的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)以及其子公司碧璽國際有限公司(下稱碧璽國際)發(fā)行的未償美元高級(jí)票據(jù)的評(píng)級(jí)由“B”下調(diào)至“B-”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。評(píng)級(jí)調(diào)降后，上述評(píng)級(jí)均已從惠譽(yù)的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)觀察名單中移除。

公開資料顯示，綠景中國以深圳及珠江三角洲為核心，打造城市精品住宅、社區(qū)型購物中心及城市綜合用途物業(yè)，合約銷售規(guī)模有限，近年來年度銷售額維持在40億元至60億元左右；另一方面，綠景中國參與了多個(gè)舊改項(xiàng)目，在舊改方面具有競爭優(yōu)勢(shì)。2020年8月至今，綠景中國股價(jià)進(jìn)入下行通道，走勢(shì)低迷。截至2月8日收盤，綠景中國股價(jià)為1.61港元，與其最高點(diǎn)相比股價(jià)腰斬，目前市值為82.07億港元。

在2021年中期業(yè)績會(huì)上，綠景中國地產(chǎn)執(zhí)行董事葉興安曾表示，綠景中國選擇的是精耕細(xì)作、追求單項(xiàng)目效益的模式，并表示該模式是由綠景舊改為主的業(yè)務(wù)發(fā)展策略決定的，“綠景中國對(duì)銷售規(guī)模一直不是非常追求，都是為了追求效益最大化”。類似的目標(biāo)也曾被綠景中國管理層多次提及：“只要利潤，不要規(guī)模。”這一目標(biāo)指導(dǎo)下，2018年至2020年期間，綠景中國地產(chǎn)營業(yè)收入分別為45.16億元、69.02億元、54.25億元。而從“三條紅線”來看，據(jù)其2021年上半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，綠景中國剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為62.4%和77.6%，均已達(dá)標(biāo)，但是因現(xiàn)金短債比“觸線”，綠景中國目前仍是黃檔房企。

“舊改”項(xiàng)目集中度過高

財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年，綠景中國實(shí)現(xiàn)總收益約為20.30億元，毛利為9.63億元，銷售毛利率為47.45%，報(bào)告期內(nèi)共實(shí)現(xiàn)盈利6.22億元。截至報(bào)告期末，綠景中國擁有土地儲(chǔ)備約868萬平方米，其中約80%位于大灣區(qū)內(nèi)的深圳、珠海及東莞等重點(diǎn)城市。此外，綠景中國土儲(chǔ)豐富，控股股東所擁有的土儲(chǔ)資源規(guī)模約770萬平方米，均集中于粵港澳大灣區(qū)核心位置。

Wind數(shù)據(jù)顯示，綠景中國的銷售毛利率和營業(yè)利潤率長期高于行業(yè)平均水平。這在很大程度上來自于其專注低周轉(zhuǎn)、高利潤的舊改項(xiàng)目。

公開信息顯示，綠景中國在深圳市場有多年舊改經(jīng)驗(yàn)，目前負(fù)責(zé)操刀地處深圳核心區(qū)位、改造力度極大、總計(jì)容建筑面積高達(dá)358萬平方米的白石洲城市更新項(xiàng)目。

財(cái)報(bào)顯示，白石洲舊改項(xiàng)目被業(yè)內(nèi)稱為深圳“舊改航母”。2020年8月，綠景中國間接收購白石洲舊改項(xiàng)目合共80%股權(quán)，2021年4月15日，綠景中國子公司被確認(rèn)為一期開發(fā)主體，2021年7月，其一期項(xiàng)目用地獲批建設(shè)用地規(guī)劃許可證。該項(xiàng)目的最新進(jìn)展可參見2022年1月19日綠景中國發(fā)布的公告，深圳白石洲城市更新項(xiàng)目一期01-08地塊取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證，并命名為“綠景白石洲璟庭”。

2020年報(bào)中，綠景中國對(duì)該項(xiàng)目寄予厚望，稱“集團(tuán)有信心按照既定計(jì)劃完成白石洲城市更新項(xiàng)目的開發(fā)，帶領(lǐng)綠景中國邁入高速增長階段”?；葑u(yù)也預(yù)測稱，預(yù)計(jì)綠景中國的未計(jì)利息、稅項(xiàng)、折舊及攤銷前的利潤率仍將遠(yuǎn)高于同行，并預(yù)計(jì)從2023年起，白石洲舊改項(xiàng)目將提供約400億元人民幣的總可銷售資源。

盡管白石洲舊改項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢(shì)決定了其需求將較為強(qiáng)勁，惠譽(yù)也對(duì)綠景中國旗下項(xiàng)目過高的集中度表示了擔(dān)憂。據(jù)惠譽(yù)分析，綠景中國的業(yè)務(wù)集中在大灣區(qū)的少數(shù)項(xiàng)目上，主要坐落于深圳和珠海：深圳和珠海在綠景中國2020年的合同銷售總額中占比超過70%。由于白石洲項(xiàng)目的推進(jìn)，惠譽(yù)預(yù)計(jì)其項(xiàng)目集中度將從2023年起進(jìn)一步提高。

短債壓力壓頂

與此同時(shí)，由于白石洲項(xiàng)目需要支付土地出讓金、對(duì)村民的補(bǔ)償金和建筑成本等，該項(xiàng)目產(chǎn)生了大量的現(xiàn)金流需求，市場對(duì)于綠景中國在預(yù)售開始前的資金實(shí)力也倍加關(guān)注。

據(jù)悉，2020年，綠景中國通過抵押自持物業(yè)從光大銀行獲得了207億元的銀行授信，2021年上半年，綠景中國的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了63.23%。據(jù)惠譽(yù)預(yù)測，2022年，綠景中國的杠桿率(以凈債務(wù)/調(diào)整后的庫存計(jì)算)將從2021年上半年的44%升至50%以上。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，綠景中國總資產(chǎn)為781.42億元，繼續(xù)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)；總負(fù)債為494.06億元，資產(chǎn)負(fù)債率63.23%，和2020年年末相比保持穩(wěn)定。

作為黃檔房企，綠景中國的現(xiàn)金短債比一項(xiàng)未達(dá)標(biāo)，截至2021年上半年，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有101.49億元，而賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物則僅為50.34億元，短期債務(wù)償還壓力凸顯。Wind數(shù)據(jù)也顯示，近年來綠景中國的現(xiàn)金短債比呈現(xiàn)下滑之勢(shì)，2018年為1.30，2019年為0.89，2020年為0.54。

2021年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)頻現(xiàn)違約，為提振市場對(duì)于其償還高企的短期債務(wù)的信心，綠景中國已在主動(dòng)改善其流動(dòng)性問題。2021年11月24日，綠景中國連同其附屬公司碧璽國際發(fā)布公告稱，提前贖回了2021年到期的商業(yè)票據(jù)，本金總額合計(jì)為3.26億港元、1181萬美元及人民幣650萬元，占商業(yè)票據(jù)初始本金額的約98%。購回商業(yè)票據(jù)后，所有提前購回的商業(yè)票據(jù)將被注銷。惠譽(yù)也表示，隨著白石洲項(xiàng)目即將開啟預(yù)售，綠景中國的財(cái)務(wù)狀況或有較大改善。(中新經(jīng)緯APP)

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