雖然今年“黃金周”樓市總體未現(xiàn)火熱行情，但國慶長假剛剛結(jié)束，江蘇徐州便率先發(fā)起調(diào)控政策，緊隨其后的是浙江紹興。兩地政策不約而同聚焦商品房備案價格管理，同時也再次明確限售、“限地價、競配建”。另據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)，今年前9月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達403次。

分析認(rèn)為，徐州和紹興出臺政策，進一步說明調(diào)控不放松的導(dǎo)向。尤其是第四季度全國房企會積極促銷和去庫存，此時穩(wěn)定市場秩序也顯得比較關(guān)鍵。預(yù)計四季度全國各地依然會有調(diào)控，重點落實“三穩(wěn)”政策。此外，房企促銷仍將對成交產(chǎn)生一定帶動作用，市場規(guī)模整體降幅可控，房價仍將以穩(wěn)為主。

與此同時，“三道紅線”的嚴(yán)格執(zhí)行將被推遲到2023年也被媒體證實是誤讀，仍為2021年起在全行業(yè)全面實施。至于是否影響房價，在專家看來，既然目前政策肯定沒有落地，所以也就對市場沒什么影響。

徐州、紹興節(jié)后出臺調(diào)控

打響樓市“雙響炮”

10月9日晚，徐州市住建局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》，通知從宅地供應(yīng)、備案價格管理、裝修行為與價格監(jiān)管、房地產(chǎn)金融政策、商品房限售、住房保障等多方面進行明確。

通知明確，加強商品住宅銷售價格備案管理。新備案商品住宅項目，宗地建筑面積10萬平方米以下的，實行一次性價格備案;宗地建面高于10萬平方米的，可分期進行價格備案，每次備案不低于10萬平方米，最后一期不足10萬㎡，據(jù)實備案;備案價格一年內(nèi)不得調(diào)整。

來源：徐州市住建局網(wǎng)站

徐州還規(guī)定，各金融機構(gòu)應(yīng)加強信貸資金用途審查和流向檢測，采取各種有效手段，嚴(yán)防消費貸款和其他貸款違規(guī)用于購房。

徐州提出的“繼續(xù)堅持商品住房限制交易政策”并非新的內(nèi)容。根據(jù)2018年6月徐州《關(guān)于完善市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意見的通知》，當(dāng)時已經(jīng)落實了限售政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對中新經(jīng)緯記者表示，即便是重申政策內(nèi)容，也繼續(xù)釋放政策收緊的信號，至少類似6年限售的約束，也可以規(guī)范住房交易，防范各類住房炒作，也使得限售政策的效應(yīng)進一步放大。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月份70城房價數(shù)據(jù)顯示，徐州新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅為0.8%，同比漲幅為11.6%，僅次于銀川、唐山、西寧;二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅為0.8%，同比漲幅為7.3%。

另據(jù)徐州易百房數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，徐州土地交易收入總金額達到372.8億元之多，同比大幅上漲73%，位居全國第29名。分季度來看，僅7、8、9三個月，徐州的土地交易總金額就接近125億元。

“徐州此次政策的出臺，進一步說明對于房價和預(yù)期穩(wěn)定的導(dǎo)向。”在嚴(yán)躍進看來，徐州最新一期新建商品住宅價格指數(shù)同比漲幅為全國第四，屬于房價過熱的城市，所以政策出臺符合預(yù)期。

同日，浙江省地級市紹興緊隨徐州，成為國慶長假后第二個升級調(diào)控的城市。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，紹興是全國第27個收緊調(diào)控政策的城市。

紹興市住建局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》，強調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“限地價、競配建”政策、嚴(yán)格實行“雙備案”制度、嚴(yán)格分期銷售管理、嚴(yán)格規(guī)范市場秩序、嚴(yán)格落實主體責(zé)任。

來源：紹興市住建局網(wǎng)站

政策最重要的一條是，嚴(yán)格實行“雙備案”制度。新開盤項目價格備案須綜合考慮同區(qū)域內(nèi)其他類似房源價格或“地價+成本”等因素，加推盤項目價格備案不得高于首次備案的商品住房價格。

有分析認(rèn)為，這條規(guī)定意味著開發(fā)商的自主權(quán)被壓縮，備案價的決定權(quán)傾向于政府調(diào)控。對于開發(fā)商來說，其備案價格制定將更為科學(xué)合理，并受到更嚴(yán)格的監(jiān)管，備案價不會產(chǎn)生較大幅度的波動;對于購房者，在售樓盤價格也會得到有效控制，無需再擔(dān)憂房價出現(xiàn)大起大落的情況。

另外，對已取得預(yù)售許可或已辦理現(xiàn)房銷售備案的，要在十日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，不得高于申報價格對外銷售。此外，加大土地供應(yīng)力度，實行差別化供地。嚴(yán)格執(zhí)行“限地價、競配建”政策，嚴(yán)格控制溢價率和樓面地價。

嚴(yán)躍進指出，從紹興樓市政策內(nèi)容看，對于類似限購限貸等提法減少，而更多是針對地價和房價等進行。這也說明在當(dāng)前特殊時期，對于住房交易還是持鼓勵態(tài)度的，但是要防范地價和房價的炒作。

不過，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，近期紹興房價并沒有上漲跡象。據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，紹興9月二手房參考均價9436元/平，環(huán)比8月下降9.29%，同比去年同期下降21.65%。

兩地政策影響力度有限

全國房地產(chǎn)調(diào)控高達403次

“這些政策都是看著熱鬧，沒有動根本，信貸都沒有全面收緊。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯記者表示，“單獨看這兩個城市的調(diào)控政策內(nèi)容，與大部分城市接近，實際調(diào)控政策力度不大，主要是針對備案價格調(diào)整有所收緊，預(yù)計對于市場有一定影響。但影響幅度有限。”

嚴(yán)躍進則表示，“十一”假期后，包括徐州和紹興出臺政策，進一步說明調(diào)控不放松的導(dǎo)向。尤其是第四季度全國房企會積極促銷和去庫存，此時穩(wěn)定市場秩序也顯得比較關(guān)鍵。

與此同時，節(jié)后還傳出消息稱“三道紅線”的嚴(yán)格執(zhí)行將被推遲到2023年。經(jīng)上海證券報報道，該消息有誤讀之嫌，“三道紅線”政策并未延期，仍將于2021年起在全行業(yè)全面實施。

根據(jù)媒體報道，“三道紅線”是指房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

隨著房企融資端逐漸收緊，開發(fā)商為了降負(fù)債加大打折促銷的概率或大大增加，至于是否直接或間接地影響房價，在專家看來，肯定的是現(xiàn)在政策沒有落地，所以也就對市場沒什么影響。等將來政策落地了，再看影響也不遲。

2020年三季度，中央多次召開會議強調(diào)“房住不炒”定位不變，從多個方面部署調(diào)控舉措。7月以來，多地先后收緊調(diào)控政策，如杭州、寧波、深圳、成都等城市，以穩(wěn)定市場預(yù)期。從調(diào)控內(nèi)容上看，各地出臺的政策主要表現(xiàn)在限購、限貸升級，限售年限增加、增值稅免征年限提升，強化土地市場管控，加強市場監(jiān)管，明確高層次人才及無房家庭優(yōu)先購房等，保障剛需，抑制炒房。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：今年9月全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)累計為35次，僅7月到9月有超過27城發(fā)布逾30次調(diào)控收緊政策;1-9月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策累計高達403次。

張大偉認(rèn)為，8-9月各地收緊的調(diào)控政策雖然力度不大，但依然代表了房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢是一城一策，房住不炒，維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，只要上漲過快必然會導(dǎo)致調(diào)控升級。

中指研究院最新發(fā)布的《2020年三季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望》報告指出，展望四季度，因城施策下，部分房價、地價存較強上漲預(yù)期的城市仍會進一步升級樓市政策，以穩(wěn)定預(yù)期，但隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，政策收緊的空間已明顯縮小。部分城市將在增加購房補貼、強化住房保障等方面進一步加大引才力度，放寬落戶限制，也將進一步促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。

黃金周樓市失色

四季度房價咋走

從多家機構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，剛剛過去的國慶長假并未給樓市過多表現(xiàn)機會，“銀十”表現(xiàn)清淡，新房和二手房市場呈現(xiàn)“冷熱不均”的景象。分析認(rèn)為，隨著居民對于旅游需求的提升，長假期間購房者更關(guān)注出游，對樓市的關(guān)注度減弱，近三年來所謂的國慶樓市黃金周已然褪去。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，雙節(jié)假期，重點10城(北京、深圳、武漢、蘇州、大連、福州、青島、東莞、溫州、泰安)新房銷售面積為72.86萬㎡，與去年國慶周相比小幅上升1.6%。整體來看，今年假期銷售量級與去年基本持平，但由于今年假期較往年多1天，從日均銷售面積上看，2020年重點10城日均銷售面積為9.11萬㎡，同比下降11.1%。日均銷售面積為2015年以來國慶周的最低值。

來源：諸葛找房

二手房市場方面，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間重點監(jiān)測的18個城市中，二手房日均交易量比去年同期增長50%，二手房成交均價同比上漲12%。

張大偉認(rèn)為，疫情對房地產(chǎn)市場的影響已經(jīng)過去，后續(xù)市場將繼續(xù)升溫。但調(diào)控政策的頻繁出現(xiàn)，讓漲幅維持在“溫”的程度。

中指研究院的報告認(rèn)為，四季度全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“市場規(guī)模小幅調(diào)整，新開工積極性放緩，投資增速保持較高水平”的局面。調(diào)控收緊下需求理性回歸，市場規(guī)模將在周期作用下回歸調(diào)整通道，但房企采取的積極促銷策略仍將對成交產(chǎn)生一定帶動作用，市場規(guī)模整體降幅可控;房價整體運行仍將以穩(wěn)為主，改善型產(chǎn)品的增加及一二線去化優(yōu)勢的顯現(xiàn)將帶動銷售均價繼續(xù)保持小幅上漲。