防控疫情，各地新房銷(xiāo)售基本停擺，今年樓市怎么走?來(lái)看SARS如何影響房?jī)r(jià)，與當(dāng)前又有何不同?

在這場(chǎng)全力防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的阻擊戰(zhàn)中，中央和各地政府已經(jīng)采取了一系列有力措施，各行各業(yè)通力協(xié)作，共克時(shí)艱。其中，房地產(chǎn)業(yè)成為馳援抗“疫”的重要力量之一。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有近百家房企捐款、捐物、減免商業(yè)租金，其中，捐款總額超過(guò)15億元，數(shù)十家房企旗下商業(yè)為商戶減免租金。與此同時(shí)，為防控此次疫情，多地要求房屋建筑工程延緩開(kāi)復(fù)工，多城市要求售樓處和中介機(jī)構(gòu)暫停營(yíng)業(yè)。

這場(chǎng)突如其來(lái)的疫情，無(wú)疑對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生一定的影響，其中，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響也備受關(guān)注。

從研究機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，影響已經(jīng)在1月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)中體現(xiàn)出來(lái)，不僅百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售規(guī)模同比下降超1成，而且各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻均顯著降低。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，1月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售增速轉(zhuǎn)負(fù)主要原因是今年春節(jié)提前，新型冠狀病毒感染肺炎疫情的沖擊或更多體現(xiàn)在2月。由于當(dāng)前樓市本身已處在穩(wěn)步調(diào)整通道，在疫情影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模短期將出現(xiàn)回落，預(yù)計(jì)隨著疫情逐步得到控制，市場(chǎng)需求也會(huì)逐步釋放，市場(chǎng)將有所回溫，但房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售規(guī)模同比下降12%

1月31日，多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企銷(xiāo)售排行榜顯示，1月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售規(guī)模同比下降超一成，各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻均顯著降低。

克而瑞研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，受新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響，1月下旬以來(lái)各地新房銷(xiāo)售基本停擺、市場(chǎng)整體成交數(shù)據(jù)低迷。截至2020年1月末，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額5097.05億元，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期降低近12%;百?gòu)?qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額5771.3億元，同比下降12.7%;百?gòu)?qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益口徑銷(xiāo)售金額4262.2億元，同比下降16.2%。

在行業(yè)增速放緩的大背景、疊加新型冠狀病毒感染肺炎疫情的影響之下，2020年1月百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)的銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻均同比降低。截至2020年1月末，TOP100房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額的入榜門(mén)檻僅9億元，同比降低19.1%。

不過(guò)，從龍頭房企的表現(xiàn)來(lái)看，銷(xiāo)售規(guī)模仍然保持較高水平。其中，萬(wàn)科1月實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額567.3億元，同比增長(zhǎng)16.1%。碧桂園和恒大1月單月分別實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額465.1億元和410.1億元，與去年同期基本持平。

招商證券研報(bào)也顯示，1月，Top1-10(一線龍頭房企)同比增速回落幅度較小，Top11-30(中等規(guī)模房企)同比增速降幅略有收窄，Top31-50(中小規(guī)模房企)同比增速回落幅度較大，這三個(gè)梯隊(duì)房企的銷(xiāo)售額同比增速大致在-10%左右，而Top51-100(小型房企)單月銷(xiāo)售額同比增速在-20%左右。

據(jù)了解，為配合國(guó)家抗擊疫情，1月26日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)倡議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫停售樓處銷(xiāo)售活動(dòng)，嚴(yán)防疫情擴(kuò)散。而隨著全國(guó)防疫力度的不斷加大，截至目前已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內(nèi)的至少60余個(gè)省市下發(fā)通知，要求暫停售樓處銷(xiāo)售活動(dòng)。

不過(guò)，招商證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙可認(rèn)為，百?gòu)?qiáng)房企1月銷(xiāo)售額增速轉(zhuǎn)負(fù)，主要原因是，今年春節(jié)提前，新型冠狀病毒感染肺炎疫情的沖擊或更多體現(xiàn)在2月。

盡管近期碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、金茂、綠城等多家房企紛紛順應(yīng)形勢(shì)、開(kāi)啟了線上售樓處，但效果還有待觀察。

克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，在嚴(yán)峻的抗擊疫情形勢(shì)面前，今年一季度全國(guó)多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易將會(huì)有非常明顯的下滑，行業(yè)整體的業(yè)績(jī)已不可避免地受到了較大影響。

今年全年樓市行情怎么走?

此次新型冠狀病毒感染肺炎疫情到底對(duì)今年樓市有何影響?與之相似的2003年SARS疫情的影響是否有參考意義?

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，SARS疫情對(duì)樓市的影響對(duì)如今樓市的變化具有重要參考意義。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，2003年SARS疫情在快速蔓延的當(dāng)期確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行造成了一定的負(fù)面影響，但市場(chǎng)經(jīng)歷短期休整后，快速恢復(fù)并加速上行，全年來(lái)看，影響甚微。但疫情對(duì)不同地區(qū)影響程度不同。縱觀2003年SARS疫情傳播范圍，廣東省和北京感染人數(shù)超千人，整體受疫情影響較為嚴(yán)重。其中，廣東省在2003年3-4月房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，銷(xiāo)售面積同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，5月以后明顯回升;北京商品房銷(xiāo)售面積同比增速出現(xiàn)短暫回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速亦有所下降。

不過(guò)，中國(guó)指數(shù)研究院同時(shí)指出，雖然新型冠狀病毒感染肺炎疫情與2003年的SARS疫情存在較多相似之處，但因兩次疫情所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)特征存在差異，其對(duì)樓市的影響程度亦將有所不同。

從宏觀基本面來(lái)看，2003年我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體處在快速發(fā)展通道，GDP增速保持在9%以上，SARS疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的短暫拖累并沒(méi)有影響整體經(jīng)濟(jì)的上行趨勢(shì)。但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，仍面臨較大下行壓力，2019年在國(guó)內(nèi)消費(fèi)動(dòng)力不足、國(guó)外環(huán)境緊張等多重壓力下，GDP增速下滑至6.1%，現(xiàn)階段新疫情爆發(fā)，餐飲、旅游、交通等行業(yè)將受到較大影響，制造業(yè)、基建等投資也將受到波及，進(jìn)一步加大了經(jīng)濟(jì)下行壓力，經(jīng)濟(jì)短期企穩(wěn)時(shí)間將延后。不過(guò)，目前中央已迅速出臺(tái)應(yīng)對(duì)舉措，預(yù)計(jì)將繼續(xù)加大相關(guān)政策的支持力度，后續(xù)或?qū)⒂懈嗬媒?jīng)濟(jì)的政策出臺(tái)。

從樓市所處階段來(lái)看，2003年SARS疫情爆發(fā)時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)正處于市場(chǎng)化發(fā)展的起步階段，市場(chǎng)規(guī)模較小，需求旺盛，銷(xiāo)量持續(xù)快速擴(kuò)張，1999-2009年商品房銷(xiāo)售面積復(fù)合增速超20%，在房地產(chǎn)內(nèi)在增長(zhǎng)動(dòng)力推動(dòng)下，SARS疫情的短期擴(kuò)散影響力較小。而近二十年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷起步、快速增長(zhǎng)后需求逐步釋放，目前市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)盤(pán)旋于歷史高位，2019年商品房銷(xiāo)售面積達(dá)17.2億平米，是2003年市場(chǎng)規(guī)模的5.1倍，銷(xiāo)售金額亦超2003年的20倍，市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)的動(dòng)力明顯減弱。

從政策環(huán)境來(lái)看，2003年房地產(chǎn)政策環(huán)境較為寬松，而近幾年在“房住不炒”基調(diào)引導(dǎo)下，政策調(diào)控整體處在嚴(yán)緊狀態(tài)，需求釋放節(jié)奏趨于理性，2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積已出現(xiàn)調(diào)整勢(shì)頭，在當(dāng)期行業(yè)背景下，本次新型冠狀病毒感染肺炎疫情的發(fā)展對(duì)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響或較為顯著。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，綜合來(lái)看，由于當(dāng)前樓市本身已處在穩(wěn)步調(diào)整通道，短期在新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響下，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，疊加售樓處關(guān)閉、中介機(jī)構(gòu)暫停營(yíng)業(yè)等，購(gòu)房需求主動(dòng)或被動(dòng)釋放動(dòng)力減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模短期將出現(xiàn)回落，規(guī)模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度。但房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器、壓艙石，仍然具備較強(qiáng)韌性。不同地區(qū)中，疫情較為嚴(yán)重的省市，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到的抑制也將更加明顯。房?jī)r(jià)方面，需求短期疲軟或?qū)?dǎo)致房?jī)r(jià)存下調(diào)壓力，但部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已穩(wěn)步調(diào)整一段時(shí)間，在“穩(wěn)房?jī)r(jià)”政策下，繼續(xù)大幅下行的空間有限，房?jī)r(jià)整體仍將處在平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)。預(yù)計(jì)隨著疫情逐步得到控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也會(huì)逐步釋放，市場(chǎng)將有所回溫，但在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)目標(biāo)下，宏觀及樓市政策或?qū)⒓皶r(shí)跟進(jìn)，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

同策研究院則認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)范圍內(nèi)項(xiàng)目暫停施工、銷(xiāo)售，致使開(kāi)發(fā)商回籠資金的難度進(jìn)一步增加，房企大規(guī)模出現(xiàn)資金面問(wèn)題誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性也在增加，考慮到本次疫情將在5月份結(jié)束，為了防范爆發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，2020年2季度，勢(shì)必會(huì)出臺(tái)寬松貨幣政策緩解企業(yè)資金面壓力。預(yù)計(jì)新一輪措施的出臺(tái)，將刺激下半年樓市交易量回升。而在交易量回升之前，上半年將延續(xù)以價(jià)換量態(tài)勢(shì)。