北京租房市場變天？三大長租公寓"倒逼"業(yè)主降價，不惜賠錢解約，真相是什么？這個冬天，租金降得有點多…

近幾個月，北京住房租賃市場持續(xù)降溫。

日前，有傳聞稱，面對租賃淡季，最近一個多月，自如、蛋殼、相寓紛紛要求房東降價，并不惜提供違約金，也要硬著頭皮讓房東把租金降下來。

對此，券商中國記者多方求證了解到，一些長租公寓機構(gòu)、租賃平臺確實出現(xiàn)因調(diào)整、優(yōu)化個別房源合同而與業(yè)主溝通協(xié)商的情況。原因之一是之前收房時的評估價較高，系統(tǒng)根據(jù)當(dāng)前市場情況綜合評估做出調(diào)整。

多家研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近幾個月，北京住房租賃市場一直延續(xù)降溫趨勢，成交量價持續(xù)下探。更有機構(gòu)稱，當(dāng)前北京租金水平已降至 2018 年年初以來的最低位置。

接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年底本身就是歷史上的傳統(tǒng)淡季，租金下降是供求關(guān)系決定的，是市場內(nèi)在自動調(diào)整的結(jié)果，沒有所謂的行政干預(yù)或者外力干預(yù)等。預(yù)計明年北京住房租賃市場將延續(xù)穩(wěn)中有降的趨勢。

多家租賃機構(gòu)與房東協(xié)商調(diào)價

日前，有傳聞稱，面對租賃淡季，最近一個多月，自如、蛋殼、相寓紛紛要求房東降價，并不惜提供違約金，也要硬著頭皮讓房東把租金降下來。

對此，券商中國記者從業(yè)內(nèi)知情人士處了解到，一些長租公寓機構(gòu)、租賃平臺確實出現(xiàn)因調(diào)整、優(yōu)化個別房源合同而與業(yè)主溝通協(xié)商的情況。有租賃機構(gòu)的個別房間與業(yè)主協(xié)商調(diào)整租金，是因為當(dāng)初收房時給的評估價有點高了，現(xiàn)在是根據(jù)系統(tǒng)綜合評估做出調(diào)整。對因價格沒評估準(zhǔn)、業(yè)主又不愿意降價、想解約的，租賃機構(gòu)會賠業(yè)主違約金。但如果業(yè)主同意調(diào)整價格，可以按協(xié)商好的價格重新簽約。

上述知情人士認(rèn)為，出現(xiàn)這種情況的原因除了年底整體市場下行低走，還有城市規(guī)劃變更、商圈發(fā)展遷移、政策管理調(diào)控，以及合約雙方個體計劃調(diào)整等宏觀、微觀因素。不過，他認(rèn)為，作為合約雙方，就個別合同達(dá)成續(xù)約、變更、解約屬正常商業(yè)行為。據(jù)了解，這些調(diào)整的范圍不超過北京整體房源的1%。

不過，對于北京部分租賃機構(gòu)與房主協(xié)商下調(diào)租金的情況，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥接受券商中國記者采訪時表示，租房需求下降，租金價格自然會下跌，這是市場自動調(diào)整的結(jié)果，這次變化沒有所謂的行政干預(yù)或者調(diào)控影響等。如果是一兩家企業(yè)這樣做，可能說是經(jīng)營不善的問題，如果整個行業(yè)或者是多數(shù)企業(yè)都這樣，就是市場供求變化的反映。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，收房價格持續(xù)高出出租價格，是長租公寓“暴雷”的重要原因。行業(yè)發(fā)展初期，由于未建立起合理的收房解約機制，致使小企業(yè)“暴雷”頻現(xiàn)，大企業(yè)資源浪費。相關(guān)企業(yè)及時調(diào)整、優(yōu)化個別合約，將促使其整體經(jīng)營甚至市場運行更加持續(xù)、穩(wěn)健，資源配置也更為合理。

北京房屋租金持續(xù)下降

那么，北京目前住房租賃市場到底情況如何?

就上述傳聞提到的北京昌平區(qū)冠華苑小區(qū)的租金情況，券商中國記者以業(yè)主身份咨詢了某中介機構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人。該經(jīng)紀(jì)人稱：“現(xiàn)在冠華苑登記的兩居室在3800-4500元/月，主要看房子性價比。不過，因年底市場不太好，都在降價。”

券商中國記者從鏈家APP上看到，該小區(qū)11月10日成交了一套89平方米的2居室，整租價格為5000元/月。

當(dāng)券商中國記者詢問上述經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)在能否租到這個價格時，他說：“這套房因是精裝修而且房子里配置特別好，所以租金高了一些，現(xiàn)在想租5000確實難，之前裝修好的能租到4500，年底確實降了一些，現(xiàn)在也就能租到過4000。”

對于當(dāng)前北京市場整體租金情況，券商中國記者從多家機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)了解到，最近幾個月，北京住房租賃市場一直延續(xù)降溫態(tài)勢，成交量價持續(xù)下探。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京租賃市場自 9 月份開啟傳統(tǒng)淡季回落模式后，成交量持續(xù)回落，11 月北京鏈家租賃成交量環(huán)比下降 1.9%，這是成交量的三連降。同時，11月北京月租金水平經(jīng)歷四連跌后跌至 81.3 元/平，環(huán)比下跌 1%，同比下跌 2.8%。與去年租賃市場淡季相比，今年租金下跌幅度更大，且當(dāng)前租金水平已降至 2018 年年初以來的最低位置。

據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計，11月北京住房租賃市場交易量環(huán)比10月下滑7.79%，同比2018年11月下滑3.88%。1-11月的總交易量較2018年同期下滑2.70%。11月整租的平米租金為89.82元/㎡·月，環(huán)比下跌0.84%;整租套均租金為5843元/套·月，環(huán)比下跌1.04%。因進(jìn)入淡季，11月北京租賃市場繼續(xù)萎縮，平均租金穩(wěn)中微跌，降至90元/㎡·月以下。其中，石景山、大興租金微漲，其他各區(qū)普降。

對于北京住房租賃市場整體租金持續(xù)下降的情況，趙慶祥對券商中國記者表示，正常的市場就有漲有跌，這是由供求關(guān)系決定的，而且年底本身就是歷史上的傳統(tǒng)淡季。

不過，貝殼研究院認(rèn)為，從歷史規(guī)律來看，一部分春節(jié)后的租賃需求會提至年前釋放，從而帶來12月份北京租賃市場的小幅回溫。11 月份租賃市場成交已經(jīng)有趨于平穩(wěn)的跡象，且新增客源量環(huán)比增加 3.1%，市場上租賃住房需求仍在，預(yù)計12月份北京租賃市場將結(jié)束持續(xù)下行趨勢，成交小幅向上，但回溫有限，月租金水平也有望趨于平穩(wěn)。

談到明年的租金走勢，趙慶祥對券商中國記者表示，明年春節(jié)之后市場可能會好一些，但出現(xiàn)房租大漲的可能性不大，市場整體趨勢還是持續(xù)穩(wěn)中有降，可能年中會有小的季節(jié)性波動，比如畢業(yè)季，當(dāng)然今年的畢業(yè)季也有波動，但不明顯。