華潤置地(1109.HK)面臨著“在當(dāng)代中國經(jīng)濟背景下一個地產(chǎn)中年油膩男的焦慮”，華潤置地副總裁、華北大區(qū)總經(jīng)理蔣智生近期公開表示，市場認(rèn)為，這是一句比較中肯的自我解嘲。

成立于1994年，1996年在港上市的華潤置地正面臨著挑戰(zhàn)。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，一向穩(wěn)健保守的華潤近年來也難掩擴張與轉(zhuǎn)型的焦慮與急迫。

2018年，華潤置地逆勢拿地逾百宗、銷售金額首次突破兩千億，同時全面向“城市綜合投資開發(fā)運營商”轉(zhuǎn)型。今年上半年，華潤置地拿地總金額共計540.5億元，共計拿地39幅，總樓面面積共計1101.4萬平方米。

不過，長江商報記者注意到，華潤置地的銷售金額、面積卻出現(xiàn)了下降。2018年華潤的入賬銷售面積較上一年年同期有所下滑，由2017年的721萬平方米降低15.7%至608萬平方米。

一邊加速拿地，一邊密集融資。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，華潤置地發(fā)行9筆融資，總?cè)谫Y金額高達398億元，半年融資總額超過去年全年的凈新增融資金額394億。

長江商報記者梳理財報發(fā)現(xiàn)，其負(fù)債也在逐年攀升，2014-2018年的負(fù)債分別為2452億元、2651億元、2879億元、3362億元、4750億元，五年時間總負(fù)債增長2298億元。目前，華潤置地的負(fù)債總額或已突破5000億元。

已到“中年”的華潤置地，還面臨著高層換血、人事動蕩。自4月華潤集團董事長、黨委書記宋林因涉嫌嚴(yán)重違法違紀(jì)被調(diào)查后，華潤集團的高管變動仍在持續(xù)，華潤置地“掌舵手”吳向東2月正式離職，首席財務(wù)官俞建離職轉(zhuǎn)向華夏幸福。

半年斥資540億拿地39宗

成立于1994年，1996年在港上市的華潤置地有限公司是華潤集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，是內(nèi)地最具實力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商之一。

華潤置地2018年報顯示，2018年公司實現(xiàn)綜合營業(yè)額1211.9億元，同比增長18.09%;歸屬股東應(yīng)占溢利242.37億元，同比增長23.09%。此外，華潤置地2018年的綜合毛利潤率為43.4%，其中開發(fā)物業(yè)毛利率為42.9%，與2017年的39.7%相比大幅增長。

克而瑞研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年華潤置地房產(chǎn)銷售金額首次突破2000億元，為2106億元，在房地產(chǎn)企業(yè)中排名第9。不過，位列前位的“恒碧桂萬”，融創(chuàng)、保利已過4000億門檻。2019年，華潤置地將銷售目標(biāo)定為2420億元。

截至6月，華潤置地累計實現(xiàn)總合同銷售金額達1188.19億元，總合同銷售建筑面積約625.97萬平方米。2019年華潤置地銷售目標(biāo)為2420億元，照此計算，已完成全年目標(biāo)的49.1%。

加大銷售力度的同時，為了保證持續(xù)的增長，華潤置地也在土地市場表現(xiàn)活躍。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年華潤置地拿地與擴規(guī)模的速度越來越快。

2016年，華潤置地耗資472.3億購得39幅土地，總樓面面積1052.05萬平方米，應(yīng)占樓面面積816.85萬平方米;2017全年該公司累計新增土地64宗，新增土地儲備約1196.56萬平方米，總土地金額達1044.68億;2018年以總價1513.5億元獲取了103個項目，新增土地儲備計容面積2213萬平方米，其中，持有物業(yè)面積為275萬平方米。截止到2018年期末，華潤置地投資物業(yè)的土地總土儲面積為943萬平方米。

2019年，華潤置地的拿地步伐依舊沒有停歇。今年上半年，華潤置地拿地總金額共計540.5億元，共計拿地39幅，總樓面面積共計1101.4萬平方米。今年拿地總金額和去年同期相比，增加了27.11億元，總樓面面積和去年同期相比，增加了294.46萬平方米。截至2019年6月30日，華潤置地拿地創(chuàng)今年新高。

財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進對長江商報記者表示，華潤置地逆勢拿地，說明其在資金方面或還是比較充裕的。當(dāng)然此類企業(yè)的難點在于，后續(xù)地產(chǎn)發(fā)展的機會不明確，而且各類土地開發(fā)也會有限制或制約。

值得注意的是，華潤置地的銷售金額、面積出現(xiàn)了下降。2018年華潤的入賬銷售面積較去年同期有所下滑，由2017年的721萬平方米降低15.7%至608萬平方米。高盛報告指出，華潤置地2018年結(jié)算面積的下滑在某種程度上導(dǎo)致其綜合營業(yè)收入低于預(yù)期，分別較該行及市場預(yù)期低7%及2%。

近日，華潤置地發(fā)布公告顯示，2019年6月單月實現(xiàn)總合同銷售額約284.8億元，總合同銷售建筑面積約137.25萬平方米，分別按年增長0.7%及減少24.5%。不過，6月份是華潤置地今年首次出現(xiàn)銷售面積下滑狀況。根據(jù)數(shù)據(jù)，公司前5月的銷售面積增速分別為79.6%、8.5%、9.7%、30.0%、17.9%。

4月17日，國泰君安一則研究報告指出，因華潤置地合約銷售增速下滑，公司估值缺乏向上趨勢的動力，給予其下調(diào)至“中性”的評級。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，土地儲備向來是一把雙刃劍。踏準(zhǔn)市場節(jié)奏，就能大獲豐收;一旦遭遇市場轉(zhuǎn)淡或嚴(yán)厲調(diào)控，公司將面臨龐大的現(xiàn)金流和負(fù)債壓力。

今年4月19日與7月30日，中央政治局會議連續(xù)兩次提及房住不炒，繼續(xù)明確了房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)收緊的態(tài)度。在此背景下，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華潤置地逆勢拿地或許誤判了形勢。

負(fù)債逐年攀升或超5000億

作為資金密集型行業(yè)，華潤置地開疆拓土也帶來了債務(wù)壓力。

長江商報記者梳理財報發(fā)現(xiàn)，其負(fù)債逐年攀升，2014-2018年的負(fù)債分別為2452億元、2651億元、2879億元、3362億元、4750億元，五年時間總負(fù)債增長2298億元。目前，華潤置地的負(fù)債總額或已突破5000億元。

截至2018年末，華潤置地負(fù)債總額為4750億元，總資產(chǎn)6557億元。以此計算，資產(chǎn)負(fù)債率為72.44%。其中，2018年的流動負(fù)債為3479億元，與2017年的2398億元相比，增幅為45.09%，非流動負(fù)債中的銀行借貸一年后到期的金額為835.01億元，與2017年的572.13億元相比，增加45.95%。

據(jù)申萬宏源計算，2018年末，華潤置地凈負(fù)債率上升0.7個百分點至37%，同期總有息負(fù)債同比增長28%至1350億元。不過，華潤的融資成本是其一大優(yōu)勢。盡管2018年的平均融資成本上升30個基點至4.47%，但仍處于行業(yè)較低水平。另據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，華潤置地近5年的流動比率和速動比率呈現(xiàn)整體下滑趨勢。

現(xiàn)金流方面，2018年華潤置地并未在年報中透露，不過上半年數(shù)據(jù)顯示，華潤置地經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-125.75億元。

債務(wù)壓力下，華潤加速融資，據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，華潤置地發(fā)行9筆融資，總?cè)谫Y金額高達398億元，融資總額超去年全年的凈新增融資金額394億。

有分析師指出，華潤置地目前拿地節(jié)奏是赤裸裸對賭政策，對賭贏了，比如調(diào)控放松，一切都好，但如果政策上依然緊，那龐大的現(xiàn)金流和負(fù)債壓力就如影隨形。

高層換血加速轉(zhuǎn)型

提到華潤會想到萬象城，提到萬象城，就不得不提到吳向東。吳向東一手打造了以萬象城為代表的商業(yè)地產(chǎn)體系，并帶領(lǐng)華潤置地形成了住宅地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動格局，為華潤置地鋪開了長遠(yuǎn)發(fā)展的道路。

然而，今年2月，華潤置地“掌舵手”吳向東正式離職。除吳向東外，原華潤置地財務(wù)總監(jiān)、執(zhí)行董事俞建去年12月辭職，去往華夏幸福任分管財務(wù)及融資等業(yè)務(wù)的聯(lián)席總裁。此外，有媒體報道稱，追隨吳向東離開華潤置地的人數(shù)超過30人，涉及城市更新、工程、設(shè)計等各條業(yè)務(wù)線。

值得注意的是，在這場人事大震蕩中，高管人員調(diào)整最多的是華南大區(qū)，也是華潤置地的重陣之地。據(jù)其2018年年報數(shù)據(jù)顯示，在全國六大區(qū)域布局中，華潤置地總部所在的華南大區(qū)，2018年銷售金額貢獻中排名第二，占比23.2%。

進入2019年一季度，華潤置地華南大區(qū)的銷售占比逐月有所提高，但從區(qū)域排名來看，華南大區(qū)在集團的占比滑落至第四位，占比在15%以下。

2018年，華潤置地還做出一個重大決定：全面向“城市綜合投資開發(fā)運營商”轉(zhuǎn)型，重點涉及城市更新、物業(yè)服務(wù)、康養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、文化體育等領(lǐng)域。

資料顯示，華潤置地2018年新開8家購物中心，計劃在2019-2021年分別開業(yè)9間、8間和13間購物中心，至2021年底，在營購物中心數(shù)量將達到81間，預(yù)計2019年租金收入增長應(yīng)該超過20%。其2018年財報顯示，華潤置地目前積極跟進城市更新項目30余個，其中16個已切實落地項目預(yù)計總建筑面積達2200萬平方米;截至2018年底，華潤置地物業(yè)服務(wù)在管面積超過1億平方米。

陷多起“質(zhì)量門”

2015年，華潤置地副總裁兼北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生公開表示，“從拿地到開盤，在北京我們自己的內(nèi)控目標(biāo)是一年之內(nèi)。”一改以往慢周轉(zhuǎn)風(fēng)格。

大力提速加快周轉(zhuǎn)的華潤置地，卻在提速進程下逐漸顯現(xiàn)出失衡狀態(tài)，各地多起維權(quán)案例不斷發(fā)生。

近日，北京市住建委部署開展了商品房項目銷售行為專項檢查，華潤未來城市項目，因?qū)贌o證售房，被高限處罰。

據(jù)了解，7月15日-17日，北京市住建委對昌平區(qū)華潤智慧中心(項目推廣名：華潤未來城市)、豐臺區(qū)中鐵諾德春風(fēng)和苑等項目的銷售現(xiàn)場進行突擊檢查。檢查發(fā)現(xiàn)：華潤智慧中心項目存在未取得商品房預(yù)售證收取客戶認(rèn)籌金的行為。

此外，濟南華潤紫云府、北京華潤理想國、北京華潤昆侖域、甘肅華潤譽瀾山等項目質(zhì)量問題頻出，已使公司的品牌信譽度出現(xiàn)下滑。

如，地處北京西南二環(huán)的華潤置地昆侖域項目身陷“質(zhì)量門”。150多位業(yè)主反映，本應(yīng)是9.5萬元/平方米的高端住宅，配置大幅縮水，外立面、樓梯、一樓大堂等多處建筑用料減配降檔，引發(fā)業(yè)主集體抗議。隨后，華潤置地發(fā)布《北京昆侖域家書》，提出了11項整改方案。近日，有報道稱，華潤置地濟南萬象城項目犯荒唐錯誤，地基拆除重建損失慘重。

針對上述問題，長江商報記者向華潤置地發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿時未收到回復(fù)。