今年春節(jié)后，二手房市場(chǎng)短暫回暖，部分需求重新釋放，市場(chǎng)熱度上升，3月成交量創(chuàng)新高，迎來(lái)“小陽(yáng)春”。不過(guò)，中原地產(chǎn)、我愛(ài)我家、麥田房產(chǎn)等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，6月北京二手房市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步降低，二手住宅網(wǎng)簽量持續(xù)回落。購(gòu)房者心態(tài)發(fā)生改變，業(yè)主觀望情緒持續(xù)加重。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，未來(lái)二手房市場(chǎng)升溫的空間并不大。

二手住宅已網(wǎng)簽9229套，全月預(yù)計(jì)網(wǎng)簽超萬(wàn)套

相比5月，6月北京二手房市場(chǎng)活躍度繼續(xù)回落。來(lái)自我愛(ài)我家研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，6月北京全市二手住宅網(wǎng)簽9229套，環(huán)比下降9.77%，同比下降23.77%。

另?yè)?jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月27日，6月北京鏈家成交量環(huán)比下降2.4%，同比下降23.8%。6月北京全市二手住宅網(wǎng)簽預(yù)計(jì)在11100套左右，這一數(shù)據(jù)環(huán)比下降19.4%，同比下降29.9%。

北京二手住宅為何同比降幅較大? 在貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)看來(lái)，源于去年同期基數(shù)較高，去年學(xué)區(qū)政策調(diào)整導(dǎo)致高點(diǎn)在5月。而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)波動(dòng)大，是因?yàn)橛袦笮?，從鏈家及時(shí)成交來(lái)看，較大的下降，實(shí)際發(fā)生在4、5月。

從各區(qū)域成交情況來(lái)看，來(lái)自北京中原的統(tǒng)計(jì)顯示，朝陽(yáng)區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑區(qū)域成交，占北京全市總成交24%，其次為豐臺(tái)區(qū)和海淀區(qū)。從區(qū)域成交變化來(lái)看，6月昌平區(qū)成交量漲幅最大，環(huán)比上漲3個(gè)百分點(diǎn);而朝陽(yáng)、豐臺(tái)等4個(gè)區(qū)域成交量，環(huán)比上月均出現(xiàn)不同程度的下降。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，90平方米以下面積段產(chǎn)品交易活躍，三居室仍是購(gòu)房者追捧的戶(hù)型，與5月二手住宅成交結(jié)構(gòu)相比，整體變化不大。

而從業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)來(lái)看，自今年2月報(bào)價(jià)指數(shù)沖高后，3、4、5月連續(xù)3個(gè)月下降，進(jìn)入6月，報(bào)價(jià)指數(shù)再次走低，業(yè)主觀望情緒持續(xù)加重。

二手房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)，市場(chǎng)觀望情緒加重

不過(guò)，在均價(jià)方面，來(lái)自我愛(ài)我家研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月北京二手房交易均價(jià)為56945元/平方米，環(huán)比上漲3.06%，同比下降3.01%。

從安居客線(xiàn)上的數(shù)據(jù)來(lái)看，截至6月26日， 6月環(huán)比5月二手房掛牌量減少8.02%，6月二手房掛牌價(jià)格達(dá)60123元/平方米，小幅上升0.53%，同比去年掛牌價(jià)格有3%左右上漲幅度。

“今年北京樓市在3月小陽(yáng)春之后，市場(chǎng)熱度已明顯下降，6月用戶(hù)的找房熱情環(huán)比下降4.68%，由此可以看出購(gòu)房者對(duì)于后市的預(yù)期也更為平穩(wěn)，購(gòu)房者買(mǎi)房也趨于理性。” 58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示。

麥田房產(chǎn)分析認(rèn)為，6月份需求小幅回落，是正常且理性的市場(chǎng)表現(xiàn)。在需求平穩(wěn)波動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境下，由于受成交結(jié)構(gòu)影響，價(jià)格在不同月份出現(xiàn)小幅上下波動(dòng)，則屬市場(chǎng)的正常走勢(shì)。就目前的市場(chǎng)來(lái)看，買(mǎi)賣(mài)雙方之間的價(jià)格博弈仍然較明顯，賣(mài)方降價(jià)達(dá)不到買(mǎi)方心理價(jià)位，依然很難成交。

新房分流影響二手房交易，下半年二手房市場(chǎng)趨穩(wěn)

值得注意的是，二手住宅成交量之所以持續(xù)回落，與新房分流不無(wú)關(guān)系。今年北京市場(chǎng)來(lái)看，新房供應(yīng)量加大，包括純商品房、限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房等多類(lèi)型物業(yè)產(chǎn)品均有所增加，很多購(gòu)房者置業(yè)邏輯發(fā)生改變，不再把二手房作為第一置業(yè)選擇，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)新房或變?yōu)橹髁髦脴I(yè)觀念。

北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，進(jìn)入4月后，北京二手房市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，決策周期變長(zhǎng)，觀望情緒加重，4、5月二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)回落，主要還是因?yàn)樾路糠至饕蛩氐挠绊憽?/p>

不過(guò)，新京報(bào)記者注意到，從網(wǎng)簽量、機(jī)構(gòu)交易量來(lái)看，6月北京二手房市場(chǎng)降溫持續(xù)，但降幅在收窄，降勢(shì)趨緩。價(jià)格方面則小幅上漲，這在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，意味著買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)市場(chǎng)未來(lái)仍有信心。

北京中原五棵松片區(qū)區(qū)域經(jīng)理陳貴勛告訴記者，他所在的門(mén)店在五棵松區(qū)域，主要負(fù)責(zé)紫金長(zhǎng)安和今日家園兩個(gè)小區(qū)。“6月份，市場(chǎng)整體來(lái)說(shuō)不溫不火，主要還是看購(gòu)房者實(shí)際需求，有的看中價(jià)格，有的看中戶(hù)型、位置?，F(xiàn)在出手的購(gòu)房者都是剛需，小區(qū)放盤(pán)量比較大，購(gòu)房者可選的比較多。”

陳貴勛表示，隨著學(xué)校招生政策的落地，之前保持觀望的一些購(gòu)房者陸續(xù)出手，預(yù)計(jì)7月、8月成交量不會(huì)很差。

我愛(ài)我家研究院認(rèn)為，受政策調(diào)控影響，當(dāng)前北京樓市整體熱度不高，但北京二手房市場(chǎng)龐大，加上外來(lái)人口多，剛需大量存在，市場(chǎng)交易量不會(huì)一直下降。預(yù)計(jì)未來(lái)北京二手房市場(chǎng)將逐步趨穩(wěn)，7月過(guò)后，交易量或停止下跌，轉(zhuǎn)向穩(wěn)中有升，而房?jī)r(jià)則將進(jìn)入上下波動(dòng)的動(dòng)態(tài)穩(wěn)定狀態(tài)。

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，北京二手房市場(chǎng)在信貸趨緊、“認(rèn)房認(rèn)貸”不放松、新房持續(xù)分流等因素綜合作用下，二手房市場(chǎng)整體升溫的空間并不大。張波表示，今年以來(lái)，北京的調(diào)控政策沒(méi)有放松，同時(shí)加大了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的打擊力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體穩(wěn)定性較好，預(yù)計(jì)下半年北京二手房市場(chǎng)整體趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，購(gòu)房者選房的周期還將持續(xù)拉長(zhǎng)。