長期以來，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控僅具備短期效應(yīng)，限售、限價(jià)、限購、限貸政策均屬于短期調(diào)控政策，唯有建立長效發(fā)展機(jī)制，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，才能推進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。實(shí)際上，房地產(chǎn)長效機(jī)制已在路上，包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng)，建立完善的市場化住房租賃制度以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度，預(yù)計(jì)今年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布

我國在過去20年房地產(chǎn)調(diào)控中，從來沒有一次調(diào)控政策密集發(fā)布程度接近2017年。在“房住不炒”和嚴(yán)控房價(jià)的決心下，調(diào)控在短期內(nèi)取得了明顯效果。但歷史上每一輪調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)顯示，要保障房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定運(yùn)行，必須盡快建立調(diào)控長效機(jī)制。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽日前表示，“下一步將加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展”。無疑，2018年將成為房地產(chǎn)長效機(jī)制取得突破的關(guān)鍵一年。

短期調(diào)控力度不放松

2017年，我國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策密集程度前所未有。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月13日，年內(nèi)全國各地接近110個(gè)城市與部門(縣級(jí)以上)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，而且多達(dá)250次以上。其中，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發(fā)布政策，僅北京一個(gè)城市發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過30次。

“‘房住不炒’不僅僅是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)，也將是長效機(jī)制的主基調(diào)，這四個(gè)字將指導(dǎo)未來五年甚至更長時(shí)期內(nèi)中國房地產(chǎn)政策的基本走向。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)分析認(rèn)為，短期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)放松，甚至趨于強(qiáng)化，尤其對于新熱點(diǎn)和次熱點(diǎn)城市。

“就目前來看，調(diào)控政策下的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展走勢，這種政策基調(diào)在2018年不太可能出現(xiàn)明顯變化，只緊不松的格局不會(huì)發(fā)生較大調(diào)整，潛在新熱點(diǎn)城市的調(diào)控將趨嚴(yán)，調(diào)控的高壓仍將存在。”楊現(xiàn)領(lǐng)補(bǔ)充說。

鏈家研究院分析認(rèn)為，2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)維持中性趨緊態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：一、二線城市的行政性限制政策仍將持續(xù)，限售政策可能會(huì)推廣至三、四線城市，從而防止市場過熱;貨幣政策保持中性，寬松環(huán)境不再。

在調(diào)控力度不斷加強(qiáng)的同時(shí)，將分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。“調(diào)控政策將避免一刀切，開啟打地鼠模式。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從城市看，房價(jià)上漲居前的城市將會(huì)繼續(xù)調(diào)控。2017年，各城市調(diào)控實(shí)行了手術(shù)刀式的分類調(diào)控，在歷史上第一次實(shí)現(xiàn)了市場的精準(zhǔn)調(diào)控。2018年，房地產(chǎn)調(diào)控各地依然會(huì)采取不同力度。

王蒙徽表示，要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。提高中小城市、縣城和中心鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)水平，引導(dǎo)人口和住房需求合理分布。始終保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。

完善促進(jìn)“長效機(jī)制”

如何落實(shí)“房住不炒”?“那就是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。”易居研究院綜研中心總經(jīng)理崔霽認(rèn)為，當(dāng)前的四限政策(限售、限價(jià)、限購、限貸)均屬于短期調(diào)控，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展才是長效機(jī)制。

長期以來，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控僅具備短期效應(yīng)，唯有改革才會(huì)讓房地產(chǎn)健康發(fā)展，建立長效發(fā)展機(jī)制是關(guān)鍵。全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌表示，房地產(chǎn)的問題不僅僅局限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要還是房地產(chǎn)以外的問題，所以要制定長效機(jī)制，尤其是土地制度、財(cái)稅制度、金融制度等。

值得注意的是，2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則提出，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。

張大偉表示，從“研究建立”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;完善促進(jìn)”，表明房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)由理論層面進(jìn)入到了實(shí)踐層面。結(jié)合2017年全年各地房地產(chǎn)政策的一系列舉措，從今年年初提出的差異化供地政策，到租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等公共住房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，再到黨的十九大重申“房住不炒”和“租購并舉”，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制呼之欲出。

財(cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)同樣認(rèn)為，過去兩年“去庫存”的提法已經(jīng)悄然退出，政策側(cè)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)制度改革和長效政策。

實(shí)際上，房地產(chǎn)長效機(jī)制已在路上，包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng)，建立完善的市場化住房租賃制度，建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度，預(yù)計(jì)2018年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。

“租購并舉”成核心

“穩(wěn)定預(yù)期，建立長效機(jī)制，重塑住房制度無疑是抓手和利器。唯有此，才能將各項(xiàng)長效機(jī)制制度化，不至于落入調(diào)控的范疇，不因樓市波動(dòng)而隨意調(diào)整。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉如是說。

何謂新的住房制度改革?王蒙徽解釋說，就是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進(jìn)國有租賃企業(yè)建設(shè)，充分發(fā)揮對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

在住房制度改革中，目前力度最大的就是住房租賃市場的發(fā)展。萬科高級(jí)副總裁譚華杰說，租購并舉，“租”放在前面、“購”放在后面，說明未來大的趨勢就是以租賃的方式來供應(yīng)住房，租賃應(yīng)該是住房供應(yīng)最主要的方式。

事實(shí)上，2017年租賃市場已經(jīng)成為各路資本爭奪的焦點(diǎn)。萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋、旭輝等行業(yè)龍頭開發(fā)商，紛紛選擇以自建團(tuán)隊(duì)或合作方式進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，積極布局;鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓……各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)。甚至連互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴、京東等也在住房租賃市場上重點(diǎn)布局。

“整個(gè)行業(yè)應(yīng)深深認(rèn)識(shí)到中國發(fā)展租賃市場絕不是短期策略，而是長期戰(zhàn)略。”崔霽表示，未來從比重上看，租賃住房的地位和作用會(huì)超過保障住房。因?yàn)閺陌l(fā)達(dá)國家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)可以看到，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場一定少不了租賃市場的完善，未來租房將成為一種趨勢。

張大偉認(rèn)為，從租賃市場發(fā)展角度看，專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展受到鼓勵(lì)和支持。預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多的政策變化，體現(xiàn)在對企業(yè)端做租賃的支持。但從目前的租售比看，房企發(fā)展租賃依然基本都是口號(hào)，如何落地，能不能落地，依然是需要政策更加傾斜。