宅基地“三權(quán)分置”與土地承包權(quán)延長(zhǎng)30年有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化。而就房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，一、二線城市房?jī)r(jià)甚至中東部的三、四線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)不是一般進(jìn)城農(nóng)民可以承受得起。因此，以“縣鎮(zhèn)”為核心的“就近城鎮(zhèn)化”將成為未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

文/張宏偉 同策研究院院長(zhǎng)助理、首席分析師

日前，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。同時(shí)，我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。

從土地制度上來(lái)看，這確實(shí)這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。那么，一旦這一理論創(chuàng)新付諸實(shí)踐，將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生哪些影響?此項(xiàng)政策醞釀并實(shí)踐的背后有何考慮?

宅基地“三權(quán)分置”有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化

所謂“三權(quán)分置”，即宅基地所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)的三權(quán)分離。以農(nóng)民宅基地為例，宅基地土地歸集體所有，村集體成員具有資格來(lái)享有這塊土地上所產(chǎn)生的收益，同時(shí)，收益按照資格權(quán)進(jìn)行分配，但具有資格的人并不一定使用相應(yīng)的宅基地，可以將使用權(quán)讓渡給其他人從而獲得收益。

如果宅基地“三權(quán)分置”付諸實(shí)踐，對(duì)于農(nóng)民來(lái)講，無(wú)論是哪個(gè)符合資格的自然人或企業(yè)法人使用宅基地，農(nóng)民的收益權(quán)仍然不變，這樣，農(nóng)民有可能放棄宅基地的使用權(quán)，宅基地的利用效率也會(huì)提高，同時(shí)，農(nóng)民的勞動(dòng)力得以解放出來(lái)，仍然可以外出在城鎮(zhèn)打工或創(chuàng)業(yè)獲得收益，最終留在了城鎮(zhèn)。

另外，黨的十九大報(bào)告明確指出，第二輪土地承包到期后再延長(zhǎng)30年，對(duì)農(nóng)民來(lái)講，其實(shí)是土地收益權(quán)進(jìn)一步延長(zhǎng)30年。道理很簡(jiǎn)單，如果農(nóng)民進(jìn)城，一方面在城鎮(zhèn)打工或創(chuàng)業(yè)獲得收益，享受城鎮(zhèn)公共服務(wù)配套的便利，最終留在了城鎮(zhèn);另一方面，土地承包收益權(quán)仍然繼續(xù)享有30年，這對(duì)于新市民(進(jìn)城農(nóng)民)來(lái)講是最大的實(shí)惠。這樣，城鎮(zhèn)與農(nóng)村兩邊收益同時(shí)享有，宅基地“三權(quán)分置”與土地承包權(quán)延長(zhǎng)30年勢(shì)必加速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

“就近城鎮(zhèn)化”將成為下一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)特征

那么，新市民(進(jìn)城農(nóng)民)將在什么類型城市城鎮(zhèn)化?就房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，一、二線城市房?jī)r(jià)甚至中東部的三、四線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)不是一般新市民(進(jìn)城農(nóng)民)可以承受得起。因此，以“縣鎮(zhèn)”為核心的“就近城鎮(zhèn)化”將成為未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，也將成為下一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征之一。

就政策面來(lái)看，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明說(shuō)，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。筆者認(rèn)為，這項(xiàng)措施和宅基地“三權(quán)分置”相結(jié)合，意味著閑置的宅基地(集體用地)今后可以入市進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，供地主體不一定是政府，有可能是集體，政府將不再是居住用地唯一提供者。

這樣，集體用地可以引進(jìn)符合資格的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效集中利用并開(kāi)發(fā)，尤其是在“縣鎮(zhèn)”為核心的周邊區(qū)域，可以將原有宅基地綜合開(kāi)發(fā)為城市居住用途，包括買賣的市場(chǎng)化商品住宅和租賃型住宅，“縣鎮(zhèn)”樓市形成了多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房體系。那么，對(duì)于農(nóng)民來(lái)講就可以“就近城鎮(zhèn)化”，普通老百姓(61.400,0.08,0.13%)就可以在此安居樂(lè)業(yè)。

“就近城鎮(zhèn)化”主要表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)

“就近城鎮(zhèn)化”不是簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)一些住宅小區(qū)，而是在改變農(nóng)民原有居住宅基地的居住形態(tài)的同時(shí)，也賦予以“縣鎮(zhèn)”為核心的城鎮(zhèn)化區(qū)域所應(yīng)具備的城鎮(zhèn)公共服務(wù)配套功能，比如衣食住行、吃喝玩樂(lè)等公共資源，另外，安居同時(shí)要樂(lè)業(yè)，也就是說(shuō)“就近城鎮(zhèn)化”也離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)的支撐。

就農(nóng)村現(xiàn)狀來(lái)看，未來(lái)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品(7.950,0.10,1.27%)加工、農(nóng)業(yè)科技、農(nóng)業(yè)服務(wù)、休閑農(nóng)業(yè)必將發(fā)揮重要作用，同時(shí)，我國(guó)農(nóng)業(yè)開(kāi)始從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向休閑特色新農(nóng)業(yè)。特色新農(nóng)業(yè)的發(fā)展必然會(huì)在未來(lái)逐漸形成了集農(nóng)業(yè)、休閑、生態(tài)、旅游、消費(fèi)等一體的產(chǎn)業(yè)集群——農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)。由此可見(jiàn)，農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)將成為推動(dòng)“就近城鎮(zhèn)化”發(fā)展的重要手段。

對(duì)于一二線城市拿地受限的房企來(lái)講，宅基地“三權(quán)分置”為房企進(jìn)行開(kāi)發(fā)提供了政策面的支撐，同時(shí)土地承包權(quán)延長(zhǎng)30年等措施進(jìn)一步推進(jìn)“以人為核心的城鎮(zhèn)化”，以“縣鎮(zhèn)”為核心的城鎮(zhèn)化區(qū)域也必將加速發(fā)展。這對(duì)于房企來(lái)講就是布局的機(jī)會(huì)，尤其是在京津冀、長(zhǎng)三角與珠三角等中東部經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的“縣鎮(zhèn)”區(qū)域，碧桂園、恒大等部分房企必然加速布局，未來(lái)“縣鎮(zhèn)”為核心“就近城鎮(zhèn)化”將因?yàn)榉科蟮姆e極布局而加速。