蘭州等地房地產(chǎn)調(diào)控松綁，是為了“人才”還是為了“錢財”？

1月5日，甘肅省蘭州市突然發(fā)文對城市部分區(qū)域取消限購;繼續(xù)限購區(qū)域則不再需要提供社保、納稅證明，非蘭州本地戶籍的家庭購房將更加便利。新政將從今天開始實施。

而除了蘭州，南京、武漢、長沙、濟南、鄭州、西安等城市，也降低準(zhǔn)入門檻，而合肥則放松限價。

2017——房地產(chǎn)最嚴(yán)調(diào)控年

剛剛過去的2017年被稱為樓市調(diào)控年，樓市調(diào)控比的就是“狠”。全國樓市經(jīng)歷了大大小小的調(diào)控200次有余，而且一次比一次嚴(yán)厲， “限購、限貸、限售、限簽、限離、限價、限商”等組合拳步步緊逼。而始作俑者是帝都北京。

3月17日，北京市住建委、人民銀行營管部、北京銀監(jiān)局、北京公積金中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，3月18日起執(zhí)行。 “認(rèn)房又認(rèn)貸”;二套房貸首付款比例提高至不低于60%;房貸期限從最高30年降至25年，等等，業(yè)內(nèi)人士稱，“317”新政堪稱史上最嚴(yán)。

北京樓市調(diào)控迅速外溢，3月30日傍晚，廣州再次升級調(diào)控政策。不到半個月，全國已經(jīng)有超過40個城市出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策120余次。多個城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市，已經(jīng)連續(xù)出臺多次政策，其中北京短短10天出臺了9次房地產(chǎn)相關(guān)政策。

受限購政策的影響，自6月份開始，全國的房貸利率持續(xù)上調(diào)。房貸利率的上調(diào)，使得原本高額的首付和貸款壓力更“雪上加霜”。北京、上海、深圳等一線城市、以及鄭州、武漢等熱點城市的各大銀行逐漸調(diào)整房貸利率，取消了之前的9折或者85折優(yōu)惠，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，甚至部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房房貸利率上浮10%-20%，二套房房貸利率上浮30%，個別銀行已停貸。

11 月左右，受銀行額度限制全國各大銀行的放款速度持續(xù)下降，周期基本在3個月左右。傳了多年的房地產(chǎn)稅征收在2017年也有了些眉目。

以人才的名義松綁房地產(chǎn)

2017年房地產(chǎn)最嚴(yán)調(diào)控都扎堆出臺了，說好的一直嚴(yán)下去，過了個元旦怎么就變了呢?

1月4日，南京出臺重磅新政：允許40歲以內(nèi)本科生在南京可先落戶再就業(yè);長沙放松調(diào)控：在長沙工作、具有?？埔陨蠈W(xué)歷或技師以上職業(yè)資格的人才，首套房不受戶籍和個稅、社保繳存限制;武漢：爭取“讓更多留漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生以低于市場價20%買到安居房、以低于市場價20%租到租賃房”;鄭州：符合條件的博士、碩士和“雙一流”建設(shè)高校的本科畢業(yè)生，在鄭首次購房分別給予10萬元、5萬元、2萬元購房補貼;西安：近5年畢業(yè)或35周歲以下的高校畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)，可申請貸款，額度最高50萬元，期限一般為兩年，并給予50%貼息。

近14個城市的所謂寬松政策，最明顯的共同點是一般為二三線城市，80%以上的政策條款都是針對人才引進的寬松政策條款，不過有人認(rèn)為，這些動作實質(zhì)上都是在為樓市解綁。

樓市松綁到底是為人才，還是為錢財

吸引人才是必需的，可是為什么在這個時候?為什么又是組團?攬”人才”?樓市調(diào)控“比狠”的時候，符合現(xiàn)今人才標(biāo)準(zhǔn)的人就不是人才了?對此，有人提出：這輪結(jié)構(gòu)性樓市調(diào)控放松，是為人才，還是錢財?

根據(jù)2017年9月27日發(fā)布的國泰君安研報，地市級政府負(fù)債水平和債務(wù)風(fēng)險，蘭州、昆明、南寧、貴陽市負(fù)債率最高，蘭州、南寧、昆明、貴陽和成都市償債率最高。相對于地區(qū)綜合實力，蘭州、昆明、南寧負(fù)債率風(fēng)險和償債率風(fēng)險值均最高。省會城市中，蘭州、昆明、南京市的債務(wù)風(fēng)險偏高，償債保障壓力相對較大。

看看，地級市里面負(fù)債高離不開蘭州，不賣地還有其他什么辦法?這就是一根救命稻草，得緊緊抓住。土地要賣出去，起碼房價不能跌，得穩(wěn)定，還得上漲。如果周邊板塊發(fā)展不起來，房子賣不出去，會變成蘭州最可怕的庫存噩夢。別忘記這一輪上漲之前，蘭州的房地產(chǎn)庫存。蘭州放松調(diào)控，就是為了保持蘭州房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，保證蘭州債務(wù)不崩盤，給蘭州經(jīng)濟發(fā)展騰出一點空間。這就明白了一個問題，樓市松綁為什么首先是蘭州了。

而更大的問題是，合肥、鄭州、武漢、長沙等省會城市為什么會如此迅速緊跟蘭州呢?原因無二，財政困難。下面看看這些省會城市所在省的財政情況。

如果把省級單位比作一家公司，它通過轄區(qū)或業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)濟活動賺取的財政收入，但要應(yīng)付各種支出。假設(shè)某省開支大于收入，就由中央財政來調(diào)節(jié)，讓富有的省或中央財政來補，這就是轉(zhuǎn)移支付。從上表看出，實行樓市松綁的省會所在省，財政窟窿都不小，都缺“錢財”。不僅如此，GDP排名第三的山東，在2016年開始向中央伸手要錢。