隨著政策“暖風(fēng)”吹起,不僅地產(chǎn)股集體上漲,開發(fā)商在土地市場上又再度“支棱”起來了。
12月21日,賣地大戶杭州進(jìn)行了第三批次集中供地,今年以來杭州已經(jīng)歷爆火的第一輪供地和徹底冷清的第二輪供地,第三輪成為收官之戰(zhàn),決定著今年的土地出讓金收入座次。結(jié)果最終有24宗地塊的溢價率觸頂,還需要次日搖號才能決出勝負(fù),這說明杭州集中供地顯著回溫。
同日,賣地收入排全國前十的中部省會城市武漢,第三輪集中供地也拉開帷幕,33宗地全部成交,土地市場企穩(wěn),當(dāng)天出現(xiàn)了高達(dá)117%的溢價率。
杭州七成地塊溢價率封頂
第三輪供地中,杭州共推出35宗涉宅地(含1宗租賃用地),總出讓面積176萬平方米,總建面416萬平方米,總起價713億元,地塊封頂溢價率不得超過10%。
經(jīng)過21日一整天的鏖戰(zhàn),有24宗地塊的溢價率觸頂,需要在22日進(jìn)行線下?lián)u號,9宗地塊底價成交,2宗地塊溢價出讓,總成交額已經(jīng)提前鎖定為760億元。
根據(jù)wind數(shù)據(jù),在第三批集中供地前,杭州今年所有用途土地出讓金收入達(dá)到2021億元,加上第三批次集中供地后,可達(dá)到2781億元,土地出讓收入排名有望升至第二位,僅次于上海。
這次集中供地,也成交了今年杭州總價第三高地塊——成交價為88億元的杭騰未來社區(qū)地塊,由龍湖與浙江交投聯(lián)合競得。這塊地正是第二批集中土拍中,杭州撤掉的一塊地,出讓面積為18.1萬平方米,容積率3.27,建筑面積59.13萬平方米,用途為住宅,起價88.24億元,樓面起價14923元/平方米。
此外,杭州運(yùn)河集團(tuán)以54.38億元競得拱墅區(qū)運(yùn)河新城地塊,總價位居此次土拍第二??傮w來說,央企、國企、頭部民營房企是拿地的絕對主角,中鐵建、杭州地鐵集團(tuán)、綠城、濱江、興耀、中交城投等均有拿地。
回顧今年10月第二次集中供地期間,在正式開拍十幾個小時前,杭州曾無奈發(fā)布撤銷土地出讓公告,除了10宗競品質(zhì)地塊因報名不足而“全軍覆沒”,普通涉宅地塊拍賣也大大縮水。
即便今年第一次集中供地局面非?;鸨?,但事后卻發(fā)生了退地事件。宋都退地揭開了房企虧本搶地的內(nèi)幕,寧愿痛失5000萬保證金也要堅決退地,宋都甚至把與祥生、寶龍的糾紛吵到了臺面上,事件反映出中小房企資金壓力的緊張,以及杭州地價創(chuàng)新高背后的“無利可圖”。濱江集團(tuán)(002244)董事長戚興金在第一次集中供地后公開指出:杭州項目的利潤率僅為1%-2%。
因此每一輪集中供地,杭州實際上都在不斷調(diào)試政策,目前似乎來到了一個地方政府和房企之間能達(dá)成平衡的狀態(tài)。
“杭州的新房市場并不愁去化,第三輪集中供地大家之所以都愿意報名了,主要是因為利潤空間回來了,一方面地價、溢價率有所下調(diào),門檻降低;另一方面,部分區(qū)域的房價限價有了合理提升。因此,利潤測算超過10%,盈利水平很大概率超過今年上半年和去年。”一位在杭州從事房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士稱。
此前記者了解到,杭州原有新房限價被打破,多個板塊限價普漲,漲幅最高的板塊每平方米漲了2000元。
港資瑞安165億重倉武漢
就在同一天,武漢第三輪集中供地也開拍了,21日拍出了33宗土地,成交總金額約409億元,另外還會有15宗土地安排在三天后開拍。
根據(jù)wind數(shù)據(jù),截至目前,武漢土地出讓金收入在全國城市中排名第七,為1430億元,第三批集中供地完成后,今年賣地收入有望破2000億元,創(chuàng)下新的歷史紀(jì)錄。去年盡管受疫情影響較嚴(yán)重,但武漢全年土地出讓金創(chuàng)新高,達(dá)到1728億元,今年已經(jīng)超過這一數(shù)字。
一宗總起價只有701萬元的停車場地塊備受關(guān)注,因為受到了激烈爭奪,最終溢價率高達(dá)117%,成交價1521萬元。
此外,港資瑞安與武漢城建聯(lián)手(各持股50%),以165億元的大手筆,拿下武昌區(qū)武船搬遷改造的打包三地塊,展現(xiàn)了瑞安對重倉武漢的信心。
該打包地塊被視為武漢的“王炸地塊”,早在去年瑞安便與武昌區(qū)簽約“武昌灣”項目,因此地塊或被瑞安打造為武漢的第三個新天地,性質(zhì)為商住辦混合。
瑞安以底價摘地,樓面價并不高,三宗地塊平均樓面價在15000元/平方米上下,四年前周邊樓面價即為14330元/平方米。瑞安早在2005年進(jìn)入武漢,積累了“頂豪”的名號,其打造的武漢天地項目二手房價目前在武漢市場處于天花板位置。對于瑞安來說,新拿地塊的利潤有很大想象空間。
除此以外,民營房企在武漢土地市場依然保守,第三輪供地還是央企、國企充當(dāng)主角,創(chuàng)維地產(chǎn)、聯(lián)投&清能、廟山投資、武漢文投集團(tuán)、卓爾、黃陂城建投資、葛洲壩(600068)集團(tuán)、武漢經(jīng)開投資、東西湖啤酒集團(tuán)、青山國資等均有收獲。
土拍一直被當(dāng)做樓市風(fēng)向標(biāo),土地是影響城市發(fā)展閾值的重要因素,土拍火熱程度和價格走勢,是判斷樓市與板塊發(fā)展的重要標(biāo)準(zhǔn)。在多個針對房地產(chǎn)的政策利好刺激之際,杭州、武漢兩城的土拍明顯回溫,體現(xiàn)了房企信心回歸。
同一天,地產(chǎn)股也迎來了久違的強(qiáng)勢大漲,截至12月21日收盤,滬深房地產(chǎn)開發(fā)板塊漲5.7%,房地產(chǎn)服務(wù)、裝修裝飾、水泥建材等上下游板塊也紛紛上漲。中金公司認(rèn)為,房地產(chǎn)基本面已逐步見底,行業(yè)整體信心和預(yù)期已在修復(fù)進(jìn)程中。