因數(shù)個(gè)頂級(jí)學(xué)區(qū)的幼升小問(wèn)題，北京學(xué)區(qū)房被推上“風(fēng)口浪尖”。

過(guò)去兩天內(nèi)，部分西城區(qū)幼升小的家長(zhǎng)接到通知，需進(jìn)行2021年小學(xué)入學(xué)意向填報(bào)。在登記意向?qū)W校時(shí)，那些2020年7月31日后購(gòu)買(mǎi)了德勝、月壇學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)，只能選擇其他片區(qū)的普通小學(xué)。

一石激起千層浪，消息流出后，關(guān)于“學(xué)區(qū)房時(shí)代終結(jié)”、“北京學(xué)區(qū)房遭重錘”等論調(diào)層出不窮，市場(chǎng)上再次掀起對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值的反思。

第一財(cái)經(jīng)記者在實(shí)際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，西城相關(guān)片區(qū)業(yè)主的心態(tài)已有所動(dòng)搖。昨晚，西城德勝片區(qū)有房源緊急降價(jià)，業(yè)主報(bào)價(jià)從1000萬(wàn)元降至920萬(wàn)元，該房源總面積59.8平方米，建于1980年，單價(jià)每平方米15萬(wàn)元左右。

學(xué)區(qū)房神話真的終結(jié)了嗎?多位業(yè)內(nèi)人士表示，如果房源與優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)不再有明確掛鉤，短時(shí)間對(duì)過(guò)去極優(yōu)質(zhì)的頂尖學(xué)區(qū)，會(huì)形成價(jià)值下拉。包括德勝、金融街(000402,股吧)等片區(qū)，短期房?jī)r(jià)下探是可預(yù)見(jiàn)的，而且會(huì)有比較迅速的體現(xiàn)。

今年4月30日，中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。學(xué)區(qū)房問(wèn)題，首次在這種高規(guī)格會(huì)議中被點(diǎn)名。

目前，北京學(xué)區(qū)房對(duì)市場(chǎng)的影響仍在發(fā)酵，入學(xué)人數(shù)、政策導(dǎo)向均是變量因素，但引導(dǎo)學(xué)區(qū)房回歸理性已是大勢(shì)所趨。

學(xué)區(qū)房出現(xiàn)變數(shù)

在“雞娃”泛濫的北京，學(xué)區(qū)房的任何風(fēng)吹草動(dòng)都備受關(guān)注。

西城德勝片區(qū)被視為北京最好的學(xué)區(qū)之一，因保底校水平也較高，一直是家長(zhǎng)為孩子落戶入學(xué)而爭(zhēng)搶的對(duì)象。不過(guò)上述家長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)，在填報(bào)意向?qū)W校時(shí)，第二實(shí)驗(yàn)德勝校區(qū)、五路通小學(xué)、育翔小學(xué)等熱門(mén)小學(xué)均沒(méi)有學(xué)位。

記者在2021年西城幼升小多校劃片入學(xué)意向表中也看到，德勝片區(qū)內(nèi)無(wú)學(xué)?？蛇x，相鄰學(xué)區(qū)學(xué)校為新街口學(xué)區(qū)、什剎海學(xué)區(qū)的志成小學(xué)、鴉兒胡同小學(xué)等。月壇學(xué)區(qū)內(nèi)同樣無(wú)學(xué)?？蛇x，相鄰學(xué)區(qū)為金融街、展覽路等四個(gè)學(xué)區(qū)。

金融街片區(qū)影響較小，有兩個(gè)較一般的小學(xué)可做選擇。“德勝和月壇名額滿了，優(yōu)先派給去年7月31日之前買(mǎi)進(jìn)去和之前的原住民家庭，四老房(指獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房房主或租住公房的承租人為適齡兒童的祖父、祖母、外祖父、外祖母，編按)也比多校劃片后進(jìn)來(lái)的順位靠前，除了空掛戶的四老，會(huì)被派到鴉兒胡同小學(xué)。”當(dāng)?shù)啬持薪榉Q。

花千萬(wàn)買(mǎi)房，卻不能上心儀的學(xué)校，這讓一些家長(zhǎng)啞然。不過(guò)業(yè)內(nèi)表示，本次西城區(qū)的公辦幼升小，依然是按照入戶時(shí)間和相關(guān)順位排序的，不過(guò)因德勝和月壇片區(qū)學(xué)位過(guò)于火爆，才導(dǎo)致同片區(qū)無(wú)學(xué)校可調(diào)劑。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠稱，德勝、月壇近年來(lái)入學(xué)人數(shù)大幅增加，教學(xué)資源優(yōu)異的學(xué)校學(xué)位數(shù)量有限，實(shí)施多校劃片有利于將入學(xué)學(xué)生較均衡地分于各個(gè)學(xué)校;另一方面，學(xué)區(qū)房一定程度上帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，通過(guò)實(shí)施多校劃片可以遏制房?jī)r(jià)上漲，符合“房住不炒”原則。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，整體看，并非完全是調(diào)控的原因，萬(wàn)眾一心擠去西城，才是熱點(diǎn)區(qū)域?qū)W位不夠的核心原因。“西城區(qū)共有11個(gè)學(xué)區(qū)，目前德勝、月壇、金融街片區(qū)有影響，當(dāng)然不排除未來(lái)幾年人口更多，影響擴(kuò)大。”

不僅是西城區(qū)，近日東城區(qū)幼升小錄取結(jié)果，也對(duì)學(xué)區(qū)房產(chǎn)生“利空”。

具體而言，東城區(qū)那些房本是2019年1月1日之前的家庭，按原來(lái)單校的規(guī)則來(lái);上述日期之后的房本需要搖號(hào)，從結(jié)果看，電腦派位的隨機(jī)性很大，看不出任何規(guī)律，如和平里一小的適齡兒童去了和平里九小，也有被派到地壇小學(xué)的。

實(shí)際上，今年4月份，北京市教委已表示，今年全市將進(jìn)一步加大多校劃片力度，穩(wěn)妥推進(jìn)以多校劃片為主，單校劃片和多校劃片相結(jié)合的入學(xué)方式，各區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行已經(jīng)公布的多校劃片政策。

具體到西城區(qū)，按該區(qū)政策：自2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

東城區(qū)也早已執(zhí)行了多校劃片，但過(guò)去兩年基本按就近入學(xué)的原則搖號(hào)，不確定性較小。今年，東城多校劃片擴(kuò)大了地理范圍。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，那些居住條件很差的老破小，沒(méi)有了優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的加持，身價(jià)將大打折扣。

遏制學(xué)區(qū)房炒作

作為兼具功能性與投資性的標(biāo)的，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房在過(guò)往樓市中備受追捧。

以北京為例，2019年西城區(qū)爛縵胡同一套5.6平方米的“破舊小”，以總價(jià)127.55萬(wàn)元成交，每平方米價(jià)值約23萬(wàn)元。今年以來(lái)，西城德勝等學(xué)區(qū)房源同樣出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象，德勝已飆升至每平方米17萬(wàn)元左右。

因新冠肺炎疫情等因素，很多家長(zhǎng)短期內(nèi)無(wú)法將孩子送到國(guó)外讀書(shū)，于是轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)房熱度被再次推高?；ㄇf(wàn)買(mǎi)入老破小、空掛戶集體戶等現(xiàn)象頻出，高價(jià)學(xué)區(qū)房不僅讓家長(zhǎng)壓力倍增，也助推了樓市熱度。

為整治學(xué)區(qū)房亂象，2021年以來(lái)，寧波、合肥、深圳等多個(gè)熱點(diǎn)城市已出臺(tái)相關(guān)政策，打擊學(xué)區(qū)房炒作，重點(diǎn)涉及招生錄取制度改革、建立學(xué)區(qū)二手房交易價(jià)格參考機(jī)制、學(xué)區(qū)房限購(gòu)加碼、加大對(duì)違規(guī)信息發(fā)布懲治力度等。

4月1日，深圳市三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)開(kāi)展“學(xué)位房”等虛假違法廣告專項(xiàng)整治工作方案。同時(shí)，深圳首提“全區(qū)試點(diǎn)大學(xué)區(qū)制”，在民治街道小一和初一各自選取5所學(xué)校，納入到大學(xué)區(qū)招生學(xué)校中，阻擊高價(jià)學(xué)位房。

具體到北京此次舉措，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，對(duì)西城一些“老舊小”來(lái)說(shuō)，居住和地段價(jià)值并不足以支撐現(xiàn)在的高價(jià)，多靠學(xué)區(qū)帶來(lái)的價(jià)值助力，隨著學(xué)區(qū)價(jià)值在短時(shí)間內(nèi)被剝離，會(huì)逐漸出現(xiàn)價(jià)值回歸的過(guò)程。

但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在“就近入學(xué)”基本原則下，相當(dāng)比例的新戶籍家庭終歸會(huì)納入上述片區(qū)。“學(xué)區(qū)房本身的價(jià)值邏輯不會(huì)被打破。”郭毅稱，東西城和海淀作為傳統(tǒng)教育強(qiáng)區(qū)，即便是非拔尖的學(xué)校，也比相鄰教育薄弱片區(qū)的教學(xué)質(zhì)量更高。在教育需求下，終會(huì)帶來(lái)購(gòu)房家庭的集中流入，只不過(guò)以前學(xué)校和房子之間有明確掛鉤，沒(méi)有特別清晰的掛鉤后，購(gòu)房家庭選擇面更大，價(jià)格也更低。

克而瑞認(rèn)為，應(yīng)促使住房回歸居住屬性、教育回歸育人本質(zhì)。