因土拍高熱、樓市升溫，“山城”重慶的網(wǎng)紅氣質(zhì)又濃重了些。

在剛過(guò)去的一周，重慶新開(kāi)盤四個(gè)項(xiàng)目，推出體量4.38萬(wàn)平方米，成交4.32萬(wàn)平方米，面積去化率達(dá)99%。房地產(chǎn)信息服務(wù)商克而瑞表示，在土拍行情火爆的西區(qū)和北區(qū)，上周集中加推的均為高熱度項(xiàng)目，創(chuàng)下今年周度集中開(kāi)盤去化率新高。

在重慶地產(chǎn)行業(yè)工作多年，張榮對(duì)此深有感觸。“相較年初，現(xiàn)在市場(chǎng)確實(shí)有所上行。”他說(shuō)，自四月份土拍以來(lái)，市場(chǎng)情緒受到明顯刺激，很多新盤房源緊缺、取消優(yōu)惠政策，二手房業(yè)主漲價(jià)預(yù)期上行。“現(xiàn)在買房的人多，開(kāi)發(fā)商不愁客戶。”

作為我國(guó)中西部地區(qū)唯一的直轄市，重慶曾在2015年吸引大量投資客涌入，市場(chǎng)步入上行通道，直到2018年才有所放緩。進(jìn)入2020年，在成渝經(jīng)濟(jì)圈上升為國(guó)家戰(zhàn)略等利好下，重慶土地市場(chǎng)及地產(chǎn)投資悄然回溫，進(jìn)而帶動(dòng)樓市變化。

不過(guò)，因市場(chǎng)環(huán)境有所躁動(dòng)，關(guān)于重慶將加碼調(diào)控的聲音不絕于耳。“應(yīng)該還是會(huì)出政策，引導(dǎo)市場(chǎng)適度降溫。”一位規(guī)模房企重慶公司總經(jīng)理表示。

土拍熱潮后的市場(chǎng)

重慶樓市情緒被點(diǎn)燃，從一個(gè)月前的土拍開(kāi)始。

4月29日晚，重慶首次集中供地落下帷幕，中心城區(qū)46宗地最終收金635億元，占去年重慶賣地金額的近六成。更讓市場(chǎng)啞然的是，此次土拍溢價(jià)率普超50%，最高溢價(jià)率達(dá)129.98%。多宗地樓面價(jià)折合近1.5萬(wàn)元/平方米。

當(dāng)晚，受土拍熱度影響，有臨近出讓地塊的樓盤已經(jīng)緊急“封盤”。“因?yàn)榕牡氐脑颍灞眳^(qū)有的樓盤都暫時(shí)停售了，主要針對(duì)一些較好的樓層。”當(dāng)?shù)匾晃恢脴I(yè)顧問(wèn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。五一小長(zhǎng)假期間，重慶一些熱門板塊同樣人頭攢動(dòng)。

因市場(chǎng)熱度高漲，有網(wǎng)友調(diào)侃：“五一出去玩了四五天，回來(lái)后發(fā)現(xiàn)買不起了。”真實(shí)的重慶樓市到底如何?購(gòu)房者所言縱有自嘲成分，但也折射出市場(chǎng)情緒的微妙變化。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周(5.24-30)重慶新開(kāi)盤四個(gè)項(xiàng)目，分別為東原大發(fā)印未來(lái)、春和錦陰、綠地重慶城際空間站、華僑城云溪都會(huì)，各推出72套、32套、136套、182套房源，去化率分別為94%、100%、98%、100%，建面均價(jià)都在萬(wàn)元以上。

此外還有旭輝金科空港、東原江山印月、綠地聽(tīng)江左岸等20個(gè)項(xiàng)目加推，共推出1626套，成交1121套，認(rèn)購(gòu)率69%。其中，去化率最高的為東原江山印月項(xiàng)目，達(dá)到100%，建面均價(jià)最高的為金輝彩湖云璟項(xiàng)目，約18557元/平方米。

從總成交看，上周重慶共成交79.20萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲30.84%，建面均價(jià)13269元/平方米，環(huán)比上漲0.89%。“市場(chǎng)需求旺盛，持續(xù)供不應(yīng)求，加上月底沖刺，房企集中備案，成家量處近期高峰，價(jià)格穩(wěn)中有升。”克而瑞如此評(píng)論稱。

當(dāng)?shù)匾晃环科筘?fù)責(zé)人告訴記者，重慶最近市場(chǎng)存量的去化速度確實(shí)較快，因?yàn)檫@次拍地溢價(jià)率比較高，給市場(chǎng)和購(gòu)房者傳遞出了信心;此外重慶限價(jià)比較嚴(yán)格，如果用目前的低價(jià)去反推，現(xiàn)在一些樓盤的售價(jià)還是有非常大的價(jià)值空間。

談及日前的土拍大戰(zhàn)時(shí)，該房企人士仍記憶猶新，并稱“后悔沒(méi)多拿兩塊地”。

不僅新房市場(chǎng)情緒升溫、樓盤取消購(gòu)房?jī)?yōu)惠，重慶二手房業(yè)主也蠢蠢欲動(dòng)，漲價(jià)甚至停售觀望心態(tài)上行。貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，5月以來(lái)，重慶二手房掛牌量下降，4月30日二手房掛牌量約16.1萬(wàn)套，截至6月1日平臺(tái)內(nèi)二手房約12.76萬(wàn)套。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，土拍對(duì)重慶市場(chǎng)有刺激作用，但土拍之前，重慶市場(chǎng)已經(jīng)有炒作苗頭。其中很重要的原因是，重慶購(gòu)房政策比較寬松，除此之外，重慶房?jī)r(jià)相對(duì)其它一些城市比較便宜，性價(jià)比比較高。

一位熟悉重慶樓市的地產(chǎn)從業(yè)者也稱，重慶房?jī)r(jià)之所以較低，一方面因?yàn)樗巧降仡愋?，沒(méi)有內(nèi)環(huán)之說(shuō)，各區(qū)域都有發(fā)展重心;第二地域面積廣，新盤供應(yīng)多，會(huì)對(duì)二手市場(chǎng)形成制衡;第三重慶本地收入一般，難以支撐更大的存量市場(chǎng)。

調(diào)控加碼預(yù)期強(qiáng)烈

拋卻此輪土拍影響，重慶樓市早在今年3月就有升溫趨勢(shì)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年底開(kāi)始，重慶樓市駛?cè)肷仙芷冢袌?chǎng)成交量快速攀升，2018年重慶中心城區(qū)成交達(dá)到高峰，成交量超2838.33萬(wàn)平方米。2019年市場(chǎng)回調(diào)，成交量同比下跌，2020年疊加疫情影響，全年成交不足2000萬(wàn)平方米。

但是，自今年三月份以來(lái)，隨著樓市從疫情沖擊中走出，加上成都等地陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，部分需求外溢，重慶市場(chǎng)預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)向，一定程度上刺激了成交。

據(jù)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，3月份，重慶主城區(qū)商品房成交2.34萬(wàn)套，成交面積249.98萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)94%，同比增長(zhǎng)91%;供應(yīng)面積193.97萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)220%，同比增長(zhǎng)113%，日均賣房756套。

從房?jī)r(jià)漲幅也可見(jiàn)一斑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月份，重慶新房?jī)r(jià)格漲幅擴(kuò)大，當(dāng)月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.9%，漲幅全國(guó)第4;4月漲幅1.4%，漲幅全國(guó)第1。二手房方面，三四月重慶環(huán)比分別上漲0.8%和1.3%，漲幅排名第11位和第2位。

作為我國(guó)中西部地區(qū)唯一的直轄市，重慶區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，是成渝城市群的組成成員之一，但房?jī)r(jià)一直較為穩(wěn)定，因此這輪行情也被視為進(jìn)入價(jià)值補(bǔ)漲的通道。

從人口基數(shù)看，據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，截至2020年11月1日0時(shí)，重慶市人口總數(shù)為32054159人，排名全國(guó)第19位，占全國(guó)比重為2.27%，較2010年的全國(guó)比重上漲0.12%。作為全國(guó)四大直轄市之一，重慶人口數(shù)量一直居于高位。

對(duì)“短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，人口基數(shù)與結(jié)構(gòu)變化對(duì)樓市具有重要意義。

“持續(xù)的人口流入，必然將新增人口對(duì)應(yīng)到住房需求上，重慶房地產(chǎn)紅利依然存在。”克而瑞稱，按照重慶市人居住房面積36.5平方米計(jì)算，十年間重慶新增住房需求1171.7億平方米，每年有上千萬(wàn)方的新增住房需求，未來(lái)仍能較為穩(wěn)定地支撐住房消化。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，此輪樓市行情從深圳上海開(kāi)始，蔓延到廣州北京，進(jìn)而到非熱點(diǎn)二線城市等，就連北京、長(zhǎng)沙等嚴(yán)調(diào)控的城市都出現(xiàn)上漲，因此重慶市場(chǎng)上漲并不奇怪，實(shí)則受貨幣政策等因素影響。

李宇嘉表示，重慶已經(jīng)穩(wěn)定了兩三年，但這輪上漲不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間，主要因利率收緊、額度控制，隨后土拍政策或許也會(huì)調(diào)整。“重慶土拍規(guī)則很特殊，不限價(jià)，下一輪土地出讓也許會(huì)有所調(diào)整，比如競(jìng)配建等要求，市場(chǎng)會(huì)逐步回歸正常。”

值得注意的是，新近消息顯示，近期重慶三峽銀行、興業(yè)、浦發(fā)的部分支行暫停辦理二手房房貸業(yè)務(wù)，建設(shè)銀行5月26日再度上調(diào)房貸利率，首套房約5.65%、二套房約5.85%。大部分銀行未停貸，但房貸額度緊張，放款周期延長(zhǎng)或暫停放款。

多位當(dāng)?shù)刂薪楸硎?，重慶部分銀行對(duì)二手房放款確實(shí)有所收緊，主要是近兩個(gè)月交易量太大，不過(guò)并非普遍現(xiàn)象，只要購(gòu)房者征信沒(méi)有問(wèn)題，一般都可以放款。利率方面，與近期深圳、杭州、蘇州等地一致，重慶也有上調(diào)房貸款利率的趨勢(shì)。