從2020年開(kāi)始，融資三條紅線、銀行兩條紅線和供應(yīng)地兩集中等政策層層加碼，這被視為從融資、市場(chǎng)和土地方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，這些因素也促使整個(gè)行業(yè)加速邁入到運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)的時(shí)代。

房地產(chǎn)行業(yè)還有哪些想象空間?2021年5月25日，在《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》主辦的“2021藍(lán)籌年會(huì)”上，清華大學(xué)建筑院可持續(xù)住區(qū)研究中心孔鵬、領(lǐng)地集團(tuán)助理總裁兼品牌總經(jīng)理姚科、佳兆業(yè)集團(tuán)城市更新因此院業(yè)務(wù)總監(jiān)戴哲共同就地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來(lái)講述了他們的思考。

城市更新

主持人：

城市更新既是城市功能的重新定位，同時(shí)也是城市動(dòng)能的重新發(fā)現(xiàn)。很多觀點(diǎn)認(rèn)為，城市更新，特別是重點(diǎn)城市的重點(diǎn)區(qū)域的城市更新，可能是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)十年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間的一個(gè)最大風(fēng)口。請(qǐng)談?wù)剬?duì)城市更新的看法。

孔鵬：

開(kāi)發(fā)和更新的區(qū)別是什么，蓋新房叫開(kāi)發(fā)，改舊房叫更新。這是我的第一個(gè)認(rèn)識(shí)。

中國(guó)的城市建設(shè)經(jīng)歷了三個(gè)階段，在新地上蓋新房是一個(gè)階段，在舊地上蓋新房又是一個(gè)階段，這就是棚改、危改;再往下是在舊地上改舊房。

這三個(gè)階段不會(huì)被割裂，我們會(huì)一邊在新地上蓋新房，一邊在舊地蓋新房，所以過(guò)去十年乃至今天就是開(kāi)發(fā)建設(shè)的黃金階段。現(xiàn)階段的城市更新，一定會(huì)是從舊地上蓋新房和在舊地上改舊房并舉。

從目的上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本質(zhì)上是一個(gè)產(chǎn)品行為，是開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目賣出去，奔著一個(gè)產(chǎn)品的商業(yè)邏輯去的。而城市為什么更新，是因?yàn)槌鞘袑?duì)人的服務(wù)和訴求，老舊小區(qū)達(dá)不到人們對(duì)居住美好生活的要求，所以要更新。城市更新是圍繞著人的需求來(lái)的，本質(zhì)上是一個(gè)城市服務(wù)功能的升級(jí)，是一個(gè)服務(wù)的事。

姚科：

城市更新不是革命，是更新，這兩個(gè)字很關(guān)鍵。首先，在保證城市面貌、生態(tài)環(huán)境的就地改造的過(guò)程中，一定要有產(chǎn)業(yè)投入，而且這一產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入非常強(qiáng)調(diào)以人為本。十四五中提到，以人為本的變化中可以著力的地方很多，但是在人本身，在健康方面的著力尤為重要。

領(lǐng)地也有很多產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，比如跟京東方合作打造的國(guó)際化高端健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目天府領(lǐng)地城，以醫(yī)療的大環(huán)境作為主線，配備了數(shù)字醫(yī)學(xué)中心和信息醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)園;以及在成都天府新區(qū)的以國(guó)際醫(yī)院為核心，集合大健康、商業(yè)、生態(tài)、智慧的新型康療產(chǎn)業(yè)圣地天府國(guó)際康城，還在湖南張家界和新松合作打造了領(lǐng)地機(jī)器人歡樂(lè)城，引進(jìn)機(jī)器人技術(shù)，打造綜合性智能產(chǎn)業(yè)集群。

戴哲：

從外部來(lái)看，今年開(kāi)始的22個(gè)城市開(kāi)始集中供地，很多企業(yè)在資金不足的情況下根本拿不到地，進(jìn)入不了熱點(diǎn)城市。在這個(gè)背景下，城市更新成為房企拿地的另外一個(gè)手段，這是第一個(gè)現(xiàn)象。

從內(nèi)部來(lái)看，今天我是以佳兆業(yè)城市更新研究院的名義來(lái)的，站在企業(yè)角度，城市更新不僅僅是孔鵬主任說(shuō)的拆除重建，研究院的職能還需要跟蹤政策，要做規(guī)劃設(shè)計(jì)。

為什么把規(guī)劃設(shè)計(jì)放在研究的角度?佳兆業(yè)1999年做第一個(gè)舊改項(xiàng)目，到2018年有了分水嶺，逐漸從大的城市層面進(jìn)行更新，因此對(duì)城市規(guī)劃的設(shè)計(jì)要求非常高，比如在海南的鄉(xiāng)村振興和城市更新，一定要求做大的片區(qū)策劃，這是需要政府同意的，不僅僅是在舊區(qū)上拆掉重建，我們真的要與城市共發(fā)展，跟產(chǎn)業(yè)共命脈來(lái)做的。

不同城市的更新有不同的風(fēng)格，佳兆業(yè)在上海的城市更新項(xiàng)目是以科技為方向的，而在浙江省提出了要做未來(lái)社區(qū)。

研究院有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的職能和產(chǎn)業(yè)定位的問(wèn)題，都是基于城市更新政策來(lái)的。大灣區(qū)的深圳、東莞、廣州的城市更新對(duì)產(chǎn)業(yè)的需求提高到歷史高度。深圳的立項(xiàng)、專規(guī)、土地出讓合同，每個(gè)大的流程節(jié)點(diǎn)都有對(duì)產(chǎn)業(yè)的要求，甚至是到最后監(jiān)管考核要求以五年為一個(gè)周期。

去年?yáng)|莞的城市更新政策明確要求了工改區(qū)一定要聯(lián)動(dòng)，宣布實(shí)施“工改工”三年行動(dòng)計(jì)劃。其中，東莞的每個(gè)鎮(zhèn)如果沒(méi)有完成工改和產(chǎn)業(yè)要求，是不可以做城市更新的，完成一個(gè)后才可以做兩個(gè)，這其實(shí)也是一條紅線，用產(chǎn)業(yè)來(lái)做紅線。

廣州去年的政策變化，最典型的是提出三個(gè)圈層，廣州市乃至全國(guó)首次針對(duì)城市更新提出產(chǎn)業(yè)建設(shè)量占總建設(shè)量的最低比例要求，劃定了三個(gè)城市規(guī)劃建設(shè)管理圈層。廣州也有像北京一樣的一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)，其中一環(huán)的城市更新項(xiàng)目要求產(chǎn)業(yè)頻率不能低于60%。

十四五規(guī)劃提出了實(shí)施城市更新行動(dòng)，包括中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把城市更新寫到了政治局的會(huì)議中，但是沒(méi)有放在房地產(chǎn)的板塊，而是放在促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)的板塊。也就是說(shuō)，今后的十年甚至是二十年，城市更新就是跟新基建一樣，作為中國(guó)投資經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)恢復(fù)消費(fèi)升級(jí)的兩大主要載體，這個(gè)載體已經(jīng)跟過(guò)去的拆除重建模式說(shuō)再見(jiàn)了，和物理空間的升級(jí)再見(jiàn)了，更多是內(nèi)容上的升級(jí)，可能是對(duì)美好生活，對(duì)科技的注入，對(duì)文化的注入，對(duì)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的注入。城市更新要成為每個(gè)城市往后發(fā)展的載體。

廣州第一圈層的城市更新項(xiàng)目，要求落位的產(chǎn)業(yè)必須符合一系列的要求，其中有一條是要求落位世界500強(qiáng)企業(yè)，這是說(shuō)用城市更新革新重構(gòu)廣州每個(gè)區(qū)規(guī)劃發(fā)展的要求，帶動(dòng)大咖級(jí)產(chǎn)業(yè)資源方進(jìn)來(lái)。

總結(jié)起來(lái)，城市更新已經(jīng)上升到國(guó)家行動(dòng)。17萬(wàn)億的增量是天花板了，現(xiàn)在完全進(jìn)入到了存量時(shí)代。未來(lái)，城市更新一定是超過(guò)10萬(wàn)億的黃金賽道，目前還找不到第二條10萬(wàn)億以上的新賽道。

基于去年中央的十四五規(guī)劃和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，包括今年各省各市出了十四五規(guī)劃中針對(duì)城市更新的政策支持，我們把2020年定義為全國(guó)城市更新的元年，這是我對(duì)城市更新的理解。

擁抱數(shù)字化

主持人：

現(xiàn)在傳統(tǒng)行業(yè)都在擁抱互聯(lián)網(wǎng)，談數(shù)字化，對(duì)房企來(lái)說(shuō)也不例外。有人說(shuō)房企的數(shù)字化應(yīng)該是未來(lái)應(yīng)對(duì)不確定性的必然選擇。在數(shù)字化進(jìn)程當(dāng)中，哪些點(diǎn)值得房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注。

孔鵬：

近年來(lái)有個(gè)觀點(diǎn)常說(shuō)，我們正在面臨第四次工業(yè)革命，我個(gè)人覺(jué)得這個(gè)提法不太妥，我認(rèn)為我們正在面臨的不是第四次工業(yè)革命，而是第一次智能革命。從生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系角度看人類的發(fā)展進(jìn)程，可以分成三段，第一段是原始社會(huì)，狩獵采摘，第二是農(nóng)業(yè)文明，第三段是工業(yè)文明，其中包含了三次工業(yè)革命。

我們緊接著應(yīng)該進(jìn)入的是智能社會(huì)，智能成為整個(gè)社會(huì)的基本要素。每個(gè)社會(huì)都有基本生產(chǎn)要素，農(nóng)業(yè)社會(huì)是土地，工業(yè)社會(huì)是機(jī)械能源，下一個(gè)社會(huì)的基本生產(chǎn)要素就是數(shù)字，我們要在數(shù)字化的角度思考一切。農(nóng)業(yè)社會(huì)過(guò)渡到工業(yè)社會(huì)，不是農(nóng)業(yè)不存在了，而是我們花費(fèi)在農(nóng)業(yè)上面的資源人力，大大減少了，但我們的產(chǎn)出大大地豐富了，整個(gè)人類社會(huì)升維了，生產(chǎn)效率得到了根本性的革命和提升。

從這個(gè)角度回看今天所處的時(shí)代，不僅僅是房企，還關(guān)乎到每個(gè)人，我們都在升維的前夕。我們能夠看到馬兒不吃草，馬兒還會(huì)跑;我們能夠看到原有的工業(yè)化生產(chǎn)方式被數(shù)字化、智能化提升到下一個(gè)數(shù)量級(jí)的維度。還舉農(nóng)業(yè)的例子，簡(jiǎn)單說(shuō)工業(yè)技術(shù)對(duì)農(nóng)業(yè)做了什么改變，我想大概是三段，第一段是把改變了農(nóng)業(yè)的種子，種的東西變厲害了;第二是生產(chǎn)方式發(fā)生了極大的改變，原來(lái)是面朝黃土背朝天，是勞動(dòng)密集型，現(xiàn)在是集約化工業(yè)化、大規(guī)模農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)地里見(jiàn)不到幾個(gè)人;第三個(gè)改變是農(nóng)產(chǎn)品的流通發(fā)生了巨大的改變，原來(lái)就打糧食賣到鎮(zhèn)里，現(xiàn)在是在現(xiàn)代化的物流體系和工業(yè)物流體系的支撐下進(jìn)行。

為什么講這三件事?類比房地產(chǎn)行業(yè)，我們必須思考的第一點(diǎn)是內(nèi)容、種子，干的這個(gè)事能怎么變;第二是效率能怎么變，第三是流通和交換體系能怎么變，這就是之于行業(yè)和社會(huì)發(fā)展的重要意義。

姚科：

中西方對(duì)數(shù)字化的應(yīng)用有很大差異，我們的數(shù)字化更多地運(yùn)用到民生發(fā)展上，而美國(guó)為首的國(guó)家主要用到軍事上。我們把5G、AI+物聯(lián)網(wǎng)打通之后，很多行業(yè)產(chǎn)生了兩種截然不同的發(fā)展路徑，第一種是工具化，互聯(lián)網(wǎng)不論怎樣都是以人為主導(dǎo)的工具;第二個(gè)路線是革命性的，完全跳出工具，旨在打通產(chǎn)業(yè)之間壁壘的更深化的邏輯聯(lián)系。

這兩種邏輯聯(lián)系導(dǎo)致了行業(yè)在四個(gè)維度進(jìn)行數(shù)字化。智慧地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)包括智慧社區(qū)、智慧綠道、智慧建筑、智慧工地、智慧銷售，以及末端的智慧租賃，覆蓋產(chǎn)業(yè)全鏈條。

說(shuō)到智慧化社區(qū)的建造，第一是智慧化的門禁系統(tǒng)，第二是物業(yè)的末端的服務(wù)APP，應(yīng)用場(chǎng)景非常豐富的，這是所有的智慧化比重比較大的。領(lǐng)地的智慧社區(qū)打造是以物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，以智慧科技為手段，構(gòu)建數(shù)字化社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，推出了“悅匯家”小程序、“時(shí)相悅”業(yè)主服務(wù)APP，從業(yè)務(wù)管理、組織管理到用戶終端的每一個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)了大數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)管理和用戶服務(wù)的真正賦能。

還有一個(gè)是智慧化營(yíng)銷，要實(shí)現(xiàn)人-貨-場(chǎng)的打通，需要從更大的廣域流量平臺(tái)建立私域流量，把公域流量變成私域流量，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)在逐步深入了。這個(gè)領(lǐng)域還結(jié)合了新媒體運(yùn)用，比如現(xiàn)在看到的抖音導(dǎo)流，每個(gè)房地產(chǎn)公司有一個(gè)APP，就是智慧化的一部分，它鏈接了客戶到經(jīng)紀(jì)人、大V，整個(gè)場(chǎng)域點(diǎn)線面串起了數(shù)字化的場(chǎng)景。

戴哲：

我補(bǔ)充個(gè)人在微觀層面的理解，我認(rèn)為數(shù)字化目前是一個(gè)趨勢(shì)，但是還沒(méi)有到真正的革新革命的時(shí)代。當(dāng)下城市更新對(duì)我們來(lái)講仍只是一個(gè)工具，一個(gè)手段

今年公布的國(guó)土規(guī)劃規(guī)劃一張圖，是用數(shù)字化做一個(gè)從中央到地方的一張圖，對(duì)我們做城市更新是極大的利好，無(wú)論是做規(guī)劃、權(quán)屬調(diào)查、測(cè)量等。為什么城市更新需要非常長(zhǎng)的周期，很多是在前端的更新意愿，包括做權(quán)屬調(diào)查、測(cè)量丈繪要花很多的時(shí)間，如果借助工具手段，則可以推進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。我們只是以城市更新這個(gè)行業(yè)為例，所有的行業(yè)都會(huì)受惠于數(shù)字化的技術(shù)手段，來(lái)推動(dòng)行業(yè)往前發(fā)展的速度和頻率，當(dāng)然也可以是廣度或深度上的升級(jí)。

產(chǎn)品力

主持人：

這些年，很多房企拋出產(chǎn)品力的概念，搭建了各自的產(chǎn)品力體系。對(duì)于產(chǎn)品力是什么，可能不同的人有不同的詮釋。

孔鵬：

我原來(lái)也是做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，今天換一個(gè)視角來(lái)看房地產(chǎn)，看產(chǎn)品。

房地產(chǎn)行業(yè)到底是干什么的，提供了什么給消費(fèi)者，給老百姓?這么多年做的最核心的產(chǎn)品是把空間提供給人。空間，對(duì)應(yīng)馬斯洛的金字塔，大概有四件維度，首先這個(gè)空間得安全，健康，舒適，最后是幸福。光安全還不行，健康是客觀的，人住進(jìn)去總得病，不僅是室內(nèi)環(huán)境不好，主觀上空空蕩蕩的、住得不舒服也不行;舒服了還得愉悅，精神上有追求，要在空間上強(qiáng)調(diào)價(jià)值體系。

開(kāi)發(fā)商考慮空間的價(jià)值體系，核心是三個(gè)維度，一個(gè)維度是數(shù)量，容積率能不能再漲一點(diǎn)，簡(jiǎn)單說(shuō)數(shù)量多增加點(diǎn)，多一萬(wàn)平米就是多一萬(wàn)平米的錢。

第二個(gè)維度是標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)產(chǎn)品和空間的標(biāo)準(zhǔn)，可能在城市更新和老舊社區(qū)改造很有用，原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)太陳舊，所以貶損了空間價(jià)值?，F(xiàn)在二手房可能賣四五萬(wàn)，旁邊的一手房賣十幾萬(wàn)，中間的七八萬(wàn)去哪了，可能是貶損了。

第三個(gè)維度是交易體系。最近，我們?cè)诮佑|王府井商業(yè)振興的事務(wù)，核心矛盾就是王府井多對(duì)多的交易體系?？臻g產(chǎn)權(quán)所有者與商戶之間隨意交易，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致整體空間價(jià)值貶損。不如整體應(yīng)用數(shù)字化方式找到抓手，在一個(gè)平臺(tái)的統(tǒng)一管理下效益更好。

最后，數(shù)字化時(shí)代或者是智能化時(shí)代帶來(lái)一個(gè)新的變化，要求開(kāi)發(fā)商或者叫城市運(yùn)營(yíng)商不再是一個(gè)給人提供空間的角色，而是給社群網(wǎng)絡(luò)提供空間網(wǎng)絡(luò)及服務(wù)的角色。

姚科：

在三道紅線，土地集中供應(yīng)下，房地產(chǎn)企業(yè)回到產(chǎn)品主義。干哪行要鉆哪行，怎么鉆，是拍腦袋嗎?肯定是不行的。

回歸到產(chǎn)品就是回歸到客戶，我們的客戶里面60后到70后，到80后，00后的演進(jìn)速度非?？?，他們對(duì)產(chǎn)品認(rèn)知的速度是超乎想象的。我們做過(guò)調(diào)研，作定性定量的分析。針對(duì)不同年齡層客戶對(duì)于產(chǎn)品的認(rèn)知作大致的歸類，比如對(duì)智慧化產(chǎn)品的需求，功能性的價(jià)值，對(duì)綠色和健康住宅的認(rèn)知，特別是疫情之后公眾對(duì)健康住宅的要求等等。

人的最高感覺(jué)是幸福，是精神層面的尊重。最近大家關(guān)注到所有產(chǎn)品，有幾個(gè)方面的回歸，一是回歸中式，其中回歸宋代建筑的特別多，就像人的記憶一樣的，人回到初心，就會(huì)找到一些文化上的認(rèn)同，領(lǐng)地是從蘇東坡的故鄉(xiāng)出來(lái)的，我們最近也找到了四位大咖專門研究蘇東坡文化對(duì)于人居和建筑園林之間的關(guān)系，做了一些統(tǒng)籌，深度溯源東坡文化和宋式美學(xué)，從對(duì)宋代古建和東坡文化的研究分析中，如《墨蘭圖》，《赤壁圖》，《枯木怪石》圖，提取萬(wàn)壑松風(fēng)等文化元素，將雅致詩(shī)意的宋風(fēng)意境與現(xiàn)代化的功能體驗(yàn)相結(jié)合，升級(jí)觀字系產(chǎn)品。

戴哲：

客戶變用戶，產(chǎn)品就是從產(chǎn)品到作品。從時(shí)間方向上看，為什么很好的“產(chǎn)品”來(lái)自于制造業(yè)企業(yè)，因?yàn)橹圃鞓I(yè)企業(yè)舍得花時(shí)間做產(chǎn)品的研究和打磨。房地產(chǎn)行業(yè)要想做產(chǎn)品，做好的作品，不能跟以前一樣的高周轉(zhuǎn)，只圖快，而要用時(shí)間沉淀做事情。

空間方向看，產(chǎn)品要打造好的作品，在寫作文的時(shí)候得思考主題是什么，產(chǎn)品或者是作品未來(lái)必然是IP化的。房地產(chǎn)領(lǐng)域，在產(chǎn)品力表現(xiàn)比較優(yōu)秀的一些企業(yè)，比如說(shuō)萬(wàn)科，有一個(gè)名字是非常美，叫天空之城，城市更新從天空之城演化而來(lái)，叫理想更新單元，這些IP都很美，打造產(chǎn)品，要賦予一定的內(nèi)涵、思想內(nèi)容。

越來(lái)越多的房企在做高端的綜合體，因?yàn)榫C合體是大的產(chǎn)品、作品，比如高鐵的綜合體，有交通承接軌道、住宅、商業(yè)、餐飲，這種產(chǎn)品是復(fù)雜的。

做產(chǎn)品最先考慮的因素是人文?；貧w到佳兆業(yè)最近在做的城市更新，有兩個(gè)比較有意思的項(xiàng)目，一是貴陽(yáng)的文昌閣，是類似于黃鶴樓的國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位?；诖?，我們要打造成什么樣的更新作品，首先思考的是文物人文怎么打造，這是我們做產(chǎn)品的最主要的核心;另一個(gè)項(xiàng)目是深圳南澳半島，它有一個(gè)很有意思的名字叫半天云，我們做南澳半島的更新，是圍繞南澳和半天云舊村的人文進(jìn)行勾勒。

未來(lái)的城市更新方式是真正的從時(shí)間和空間上，把一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)成一個(gè)作品來(lái)打造，這個(gè)作品被賦予IP形象，是可以被迅速傳播、令人記住的。我們要打造比較復(fù)雜的空間架構(gòu)，包括商業(yè)產(chǎn)業(yè)、交通、住宅，最后是要注重產(chǎn)品和人文，這是城市更新的靈魂，也是內(nèi)涵。