國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，房地產(chǎn)銷售、投資創(chuàng)歷史同期新高，全國商品房成交均價突破1萬元/平方米。

自新一輪政策集中出臺以來，房價和地價已經(jīng)成為各地政府嚴監(jiān)管的對象——各地不僅掀起了購房首付資金來源的監(jiān)管風暴，還針對學區(qū)房暴漲、炒房客涌入等問題，通過加碼限購、限售、嚴查資金來源等各種調(diào)控手段，對樓市亂象進行“精準打擊”。

雖然全國房價未來是否會維持在萬元以上的均價水平仍有待觀察，但各城市嚴查違規(guī)貸款、深化教改、打擊炒房客的大趨勢，不會改變。

3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，將從今年9月1日起施行。

此次政策提出了一個重要的創(chuàng)新或改革，即“名額分配綜合評價錄取”。具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%～65%。其中，名額分配到區(qū)招生錄取，以區(qū)為單位，依據(jù)總分排序按計劃錄取;名額分配到校招生錄取，以初中學校為單位，依據(jù)總分排序按計劃錄取。

通俗而言，今后在上海即使再“菜”(編者注：實力較差)的初中也有名額上好的高中，業(yè)內(nèi)人士認為，此舉或?qū)閷W區(qū)房降溫。

新政的效果已開始顯現(xiàn)。

“以前這里的房東都不大情愿讓我們中介人員進屋。出了教改政策后，房東看到我們帶客戶都很熱情，還經(jīng)常叫我去家里坐坐。”3月23日，上海浦東某熱門學區(qū)房中介小王對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。

上海學區(qū)房“高燒”快一年

易居研究院智庫中心提供給《中國經(jīng)濟周刊》記者的一份報告顯示，上海學區(qū)房“高燒”是從2020年二季度開始的。

該報告挑選了三大板塊進行分析。其中，大三林板塊是2020年學區(qū)房炒作較多的新興板塊;張江板塊本身是上海較為優(yōu)質(zhì)的近郊區(qū)學區(qū)板塊;黃浦區(qū)則代表了上海教育資源豐富的主城區(qū)。

大三林板塊和張江板塊選取了一手住宅數(shù)據(jù)，而黃浦區(qū)則選取了二手住宅數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，大三林板塊(含前灘，新房)、張江板塊(較為優(yōu)質(zhì)的近郊區(qū)學區(qū)板塊，新房)和黃浦區(qū)(教育資源豐富的主城區(qū)，二手房)3個區(qū)域/板塊的價格，2019年比較穩(wěn)定。到了2020年，尤其是當年二季度開始，這3個區(qū)域/板塊的價格明顯上漲，出現(xiàn)了學區(qū)炒作、一房難求、房價哄抬、預期不穩(wěn)等現(xiàn)象。2020年下半年，其價格漲幅明顯高于上海平均水平。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫的監(jiān)測，2020年全年，上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%;而大三林板塊新建商品住宅成交均價為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。

克而瑞認為，這樣的漲幅明顯偏大，說明價格虛高。若后續(xù)價格下跌，則容易對購房者產(chǎn)生各類風險。

回訪：學區(qū)房降溫，“老破小”首當其沖

今年1月，《中國經(jīng)濟周刊》記者曾實地探訪浦東某“老破小”學區(qū)房，彼時該小區(qū)有房源報價每平方米21萬元，僅一墻之隔的另一小區(qū)因號稱“雙學區(qū)”房，則要再加價50萬～100萬元不等。

當時房產(chǎn)中介小劉告訴記者，房東挑客現(xiàn)象嚴重，一般要求全款或少貸款，如果還沒有準備好資金就沒必要看房了。“房東也已看好了其他樓盤要趕緊下單，現(xiàn)在這個時間點，不跳價就是好房東了!”

3月23日，當記者再次詢問該小區(qū)房價時，小劉介紹，有戶近50平方米的兩居室目前報價680萬元，只要出價，都可以談。“說句實話，我都瞧不上這房子，在這里買房很多人都是掛個戶口就再租掉的，都是為了孩子讀書用。”

小劉告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，現(xiàn)在房東的心態(tài)和去年大不一樣，看到別人降價也有些著急。“去年有戶50平方米的房子掛800萬元總價，當時房東的心態(tài)是不愁賣，隨便掛個高價，現(xiàn)在政策一出立馬降了70萬元。”

記者還發(fā)現(xiàn)，近期上海鏈家下架了約萬套二手房源。有房產(chǎn)銷售透露，現(xiàn)在要上架房源，需要上傳房東的身份證、房產(chǎn)證等真實信息并經(jīng)后臺人工審核，否則鏈家平臺的外網(wǎng)就無法展示，但內(nèi)網(wǎng)還能看得到。

3月24日，記者以購房者身份詢問主銷黃浦區(qū)學區(qū)房的房產(chǎn)中介小吳。小吳介紹說：“我感覺這里的學區(qū)房反而有微漲，只是房東不像年前那樣‘高姿態(tài)’，可以跟他砍價。”據(jù)了解，黃浦區(qū)目前在售學區(qū)房小戶型均價約15萬元/平方米，大戶型約10萬～13萬元/平方米。

“菜中”周邊住宅可不可以買?

中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦對記者說：“我個人將學區(qū)房定義為小學能上一梯隊的公辦學校，因為小學主要是培養(yǎng)好的學習習慣，而將能上初中定義為學區(qū)房我認為有炒作的嫌疑。從過年到現(xiàn)在，浦東很多地方出現(xiàn)了以炒初中學區(qū)房為主的情況，這次中考教改可以說是對這批人的‘當頭棒喝’。”

“此次政策的核心是入學機會的公平，哪怕是‘菜小’和‘菜中’，只要讀書好，就能進好的高中。很明顯是強調(diào)大家受優(yōu)質(zhì)教育機會均等。”盧文曦說。

盧文曦認為，當前一些房源價格上漲僅僅依賴學區(qū)概念，周邊配套等實際并不完善。“學校未必是一流的，也不一定能確保進好學校，其中風險可想而知。”他介紹，2020年上海學區(qū)房價格漲了20%～25%，而普通住宅價格上漲還不到10%，明顯是學區(qū)溢價造成的。今后隨著教育質(zhì)量落差減小，溢價將會慢慢收窄。公辦初中學區(qū)房會有松動空間，而公辦小學學區(qū)房則相對堅挺。

有家長糾結(jié)，孩子在牛校里并不拔尖，放“菜中”還可能拼個前幾名，既然“菜中”也有進入名校機會，那么是否有必要去買“菜中”旁的房子呢?

對此，業(yè)內(nèi)人士介紹，牛校的機會更多，“菜中”雖然也有名額，但數(shù)量不敢保證。在孩子學習水平固定的情況下，上牛校還是上“菜中”更易進名校，本質(zhì)上是一個概率問題。

盧文曦解釋說：“打鐵還需自身硬，‘菜中’只有掐尖才有機會。完全淡化學區(qū)房我覺得也不現(xiàn)實，但今后學區(qū)和非學區(qū)的溢價不會像以前30%那么夸張，可能會回調(diào)到15%左右。”

業(yè)內(nèi)人士呂智超接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說，學區(qū)房概念本就是相對概念，是在穩(wěn)定的競爭體系當中為孩子找到相對競爭優(yōu)勢的位置?，F(xiàn)在舊的平衡被打破了，但未來還是會建立新的平衡。到時，只要還存在相對競爭優(yōu)勢，大家還是會去尋找相對優(yōu)勢的位置，“菜小”“菜中”也有可能成為未來大家追捧的機會。

呂智超說，絕大多數(shù)買學區(qū)房的人都明白，最重要的其實是學校的同學和學習氛圍，所以“菜中”的幾個名額真不一定能吸引到多少人，“畢竟，無論有沒有名額，孩子自己學得好，才是最重要的前提，這也符合這次的改革初衷——不是為了吸引拔尖學生跑去和‘菜中’學生搶名額，而是給普通家庭的孩子更多機會”。

預計：2021年上海學區(qū)房降溫

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，2021年1月，上海市就發(fā)布過《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。隨著3月16日上海教委政策的出臺，政策組合拳效應(yīng)體現(xiàn)，熱點區(qū)域的學區(qū)房有降溫的跡象，各類房價虛高的現(xiàn)象也將繼續(xù)減少。若配合上海5個新城建設(shè)等新政策，可以預計，“十四五”期間，包括學區(qū)房在內(nèi)的上海樓市，將呈現(xiàn)“炒作減少、房價趨穩(wěn)、秩序規(guī)范”的特征。

嚴躍進分析說，從這兩年購房市場和擇校情況來看，出現(xiàn)過很多不理性的現(xiàn)象。一窩蜂爭搶所謂的好學校，造成了很多問題和矛盾，例如：對教育政策理解不透徹，導致家庭教育出現(xiàn)各類問題;盲目追捧學區(qū)房，也可能會因為各種原因，不能就讀意向?qū)W校;追漲的情緒下，導致學區(qū)房的購入成本很高，房價下跌后出現(xiàn)虧損。

“此類問題勢必要解決，既需要政府層面進行機制或制度的設(shè)計，也需要家長或購房者心態(tài)的調(diào)整。”嚴躍進說，對于學區(qū)房在內(nèi)的市場穩(wěn)定工作，實際上也是今年全國各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門的重點工作。今年一季度，合肥、深圳、東莞、無錫、杭州、西安等城市都出臺過各類政策，從各個角度各個渠道出發(fā)，積極穩(wěn)定了學區(qū)房的價格和市場預期。此次上海教改政策具有很強的示范效應(yīng)，對于全國各地學區(qū)房降溫工作具有很好的啟發(fā)意義。