中國樓市過去20年房價屢屢創(chuàng)新高。買房升值的心理已經(jīng)在普通人心中根深蒂固。

《中國房地產報》引述的一組數(shù)據(jù)：房地產占中國家庭資產的份額達到65%至70%，比美國高出兩倍，房產增值收入，占家庭財產增值90%以上。

據(jù)《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產負債情況調查》，國內有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均有1.5套房。

起初，人們會買縣城的房子、村鎮(zhèn)的房子、小城市的房子，隨便買個都能升值。進入2015年樓市開始分化，三四線城市樓市上漲的速度明顯放慢，少部分城市甚至出現(xiàn)下跌。一二線城市則繼續(xù)上漲。投資客的目標開始轉向一二線城市。

2016年之后，樓市限購開始加碼。一線城市非戶籍人口買房需要連續(xù)社保5年，二線城市一般要2年社保。三四線雖然不限購，但房價上漲預期減弱，不大可能受投資客青睞。

特別是2016年底國家提出“房住不炒”的定位。這意味著炒房的大門開始關閉。

但層層設卡之下，炒房之風仍存在。比如因為戶籍人口可以購房兩套買，有些地方入戶門檻極低，因此遷戶口買房成為突破限購的一種方式。進入2020年，樓市繼續(xù)回暖，少部分樓市火爆，日光盤、排隊、搖號成為一種常態(tài)。一方面，說明一二線城市住房供需存在矛盾。另一方面，由于炒房的存在加劇了這種態(tài)勢。

因此，嚴防炒房的補丁開始打上。比如深圳715新政中規(guī)定即便是深戶也要有連續(xù)3年社保才有購房資格。

后來，一二線城市新房二手房價格嚴重倒掛，新房比周邊的二手房普通低20%左右，被視為買到就是賺到。大量投資客涌入新房市場，加劇了剛需買房難。需求與供應嚴重不匹配，新房搖號又成為一種常態(tài)。

起初，新房搖號并不設條件，讓炒房客鉆了漏洞。后來，搖號中增加了無房家庭入圍的比例。但是名下無房不等于不是炒房，因為一是房子已經(jīng)賣了，二是通過代持買房。再后來，新房搶購開始比拼社保年限，之后發(fā)現(xiàn)仍然不能完全杜絕炒房。最終10年無住房轉讓記錄成為打新中最關鍵的積分增量。

最關鍵的是，買房查首付、查流水也變得嚴厲起來。對于首付款，只能是家庭自有資金，而不能是借款。如果是父母給的，還要查父母的流水。對于房貸，則要查流水，如果房貸是2.5萬，那么夫妻雙方的半年或一年月流水起碼要5萬元。

可以說，樓市“打新”一波打補丁下，對于炒房卡得死死的。

但是很多東西看似嚴密，也有不少漏洞。比如：1、通過代持突破限購、限積分買房或買新房。這甚至變成為一種產業(yè)鏈，比如最近的深房理事件，令人刮目結舌。2、有些投資客把房子放在父母、丈母娘、孩子名下，自己本身不是剛需，名義上卻是無房。

2021年樓市或將迎來新變局。

主要有兩個標志：

1、為突破限購代持炒房，或被視為違背“公序良俗”并認定協(xié)議無效!

不久前，最高法公布了一份裁判文書，明確了“借名人與出名人為規(guī)避國家限購政策簽訂的《房產代持協(xié)議》因違背公序良俗應認定無效”。

2、房地產稅最快今年可能在部分城市試點

5月12日，四部委召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

5月21日證券時報網(wǎng)發(fā)表的文件中有提到：房地產稅試點窗口期打開，專家建議新一輪房地產稅改革在深圳、海南先行先試。

房地產稅被視為抑制炒房最大的殺手锏。它的最大殺傷力在于大大增加了投資客的持有成本，比如老張持有房產11套，房產總值1.1億，我們假定第一套免征，第二套起征，采用累計制，即房子越多，稅率越高。假定最后老張平均稅率是5%，那么老王每年需要繳納的房地產稅達500萬。

房地產之所以炒作氛圍強，原因在于房價持續(xù)上漲，穩(wěn)賺不賠，賺錢效應高。房地產稅的作用之一就是降低房產賺錢效應，扭轉社會預期，即房產投資的收益明顯降低，甚至可能虧損。

種種跡象表明：房地產稅最快今年可能會在部分城市先行試點。

房地產稅若出臺，不一定能改變房價趨勢，但它一定能防止房產投機炒作。當它真正來臨時，即意味著“炒房時代”的結束。