作為大型房地產(chǎn)企業(yè)，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司(以下簡稱“首創(chuàng)置業(yè)”，02868.HK)或許正在面臨盈利與融資雙重危機。

5月10日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布了2021年4月銷售簡報。根據(jù)銷售簡報，2021年1-4月，首創(chuàng)置業(yè)累計實現(xiàn)簽約面積約112.9萬平方米，累計簽約金額約251.2億元，同比增長131.3%;簽約均價2.2萬元/平方米。

從銷售情況來看，首創(chuàng)置業(yè)的表現(xiàn)似乎并不差。但是在銷售數(shù)據(jù)亮眼的背后，其2021年第一季度歸母凈利潤卻虧損了1.83億元。不僅如此，負債持續(xù)攀升的首創(chuàng)置業(yè)，在“三道紅線”財務指標中兩項未達標的壓力下，公司計劃發(fā)行18.5億元的中期票據(jù)也被取消?！?span id="zdtlhp3" class="keyword">投資者網(wǎng)》就本文相關情況聯(lián)系首創(chuàng)置業(yè)，但一直未收到公司方面的回復。

凈利潤虧損欲聚焦地產(chǎn)主業(yè)

公開資料顯示，首創(chuàng)置業(yè)是中國領先的房地產(chǎn)綜合運營商之一，以住宅開發(fā)、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體和土地一級開發(fā)為核心業(yè)務線，積極推進文創(chuàng)、高科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和租賃住房等創(chuàng)新業(yè)務。公司聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市，專注改善型項目和剛需快周轉項目。

2018年，首創(chuàng)置業(yè)曾構建過2018年至2020年分別實現(xiàn)750億元、1000億、1400億元銷售額的藍圖。但是事實上，首創(chuàng)置業(yè)的銷售情況并未如其所愿。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，首創(chuàng)置業(yè)全年的銷售簽約金額為706.4億元，并未完成當年目標銷售額;2019年，首創(chuàng)置業(yè)將千億目標下調至800億元，僅以808.1億元銷售額勉強達標;而在2020年，首創(chuàng)置業(yè)的銷售額出現(xiàn)下降，為708.6億元，同比減少12.31%。與調整后的800億銷售目標仍存在不小差距。

而在業(yè)績表現(xiàn)方面，首創(chuàng)置業(yè)也逐漸呈現(xiàn)盈利乏力疲態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)2020年實現(xiàn)營業(yè)收入212.48億元，同比增長約2%;營業(yè)利潤18.01億元，同比減少約49%;歸屬母公司股東凈利潤9.82億元，同比減少約54%，近三年首次出現(xiàn)歸母凈利潤下滑，也是2020年為數(shù)不多未進行分紅的房地產(chǎn)上市公司之一。

首創(chuàng)置業(yè)2020年歸母凈利潤腰斬，到了今年一季度，該指標數(shù)據(jù)仍在持續(xù)惡化。2021年一季度業(yè)績報告顯示，2021年一季度，首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入約48.84億元，歸母凈利潤虧損1.83億元。

事實上，進入2021年，首創(chuàng)置業(yè)在銷售端逐步發(fā)力。數(shù)據(jù)顯示，2021年前4月，首創(chuàng)置業(yè)的銷售額簽約金額約251.2億元，同比增長131.3%，完成800億元銷售目標的三成。從銷售地區(qū)來看，首創(chuàng)置業(yè)在京津滬的銷售占比約6成，延續(xù)了公司近五年的銷售布局。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《投資者網(wǎng)》表示：“一季度其實銷售數(shù)據(jù)確實不錯。尤其是2月份，淡季不淡，(房企)銷售金額都不錯。從實際過程看，不排除很多項目都是地價成本高，但是降價促銷銷售了，所以會影響類似盈利數(shù)據(jù)。”

從銷售均價數(shù)據(jù)來看，2020年全年，首創(chuàng)置業(yè)銷售簽約均價2.4萬元/平方米。2021年1-4月的簽約均價2.2萬元/平方米，均價出現(xiàn)下降。

值得一提的是，盈利不佳的首創(chuàng)置業(yè)意欲聚焦地產(chǎn)主業(yè)。根據(jù)3月29日首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布的《有關奧萊業(yè)務重組意向書》，首創(chuàng)置業(yè)擬轉讓全部奧特萊斯業(yè)務予首創(chuàng)集團，包括從事綜合奧特萊斯物業(yè)項目的首創(chuàng)鉅大及首創(chuàng)置業(yè)其他奧特萊斯項目。

資料顯示，首創(chuàng)集團是首創(chuàng)置業(yè)控股股東，持有56.7%的股權。年報信息顯示，截至2020年末，首創(chuàng)置業(yè)已開業(yè)奧萊數(shù)量達13家。奧萊業(yè)務2020年全年實現(xiàn)營業(yè)額約74億元，相較2019年78.3億元出現(xiàn)微降。首創(chuàng)置業(yè)表示：“奧萊業(yè)務重組后，首創(chuàng)置業(yè)擬集中資源發(fā)展住宅及非奧特萊斯物業(yè)業(yè)務，而首創(chuàng)鉅大在首創(chuàng)集團的直接管理下，將繼續(xù)專注于綜合奧特萊斯物業(yè)項目。”

腳踩兩道紅線借新還舊“解渴”

首創(chuàng)置業(yè)盈利能力亟待改善的同時，公司高負債纏身以及腳踩兩道監(jiān)管紅線也為其融資埋下隱患。

全年銷售額仍未躋身“千億行列”的首創(chuàng)置業(yè)，其債務已達千億。Wind數(shù)據(jù)顯示，2014年至2020年，首創(chuàng)置業(yè)的總負債分別為572.66億元、818.14億元、919.09億元、1094.90億元、1315.16億元、1432.28億元、1632.20億元，其中，2020年總負債增速為13.96%。截至2021年一季度末，首創(chuàng)置業(yè)的負債總值上升至1674.71億元，持續(xù)增長。

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”融資新規(guī)，房企面臨三道紅線壓力：一、剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%;二、凈負債率不得大于100%;三、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。從首創(chuàng)置業(yè)對應財務指標來看，截至2020年末，首創(chuàng)置業(yè)的凈負債率為127%，剔除預售款以后的凈資產(chǎn)負債率為71.3%，現(xiàn)金短債比為1.13，觸及了兩道紅線。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四擋。腳踩兩條紅線的首創(chuàng)置業(yè)為橙色檔，負債年增速將不得超過5%。

或許是為了抓住融資新規(guī)實施前的融資窗口期，今年以來首創(chuàng)置業(yè)多次發(fā)債融資。資料顯示，今年1月，首創(chuàng)置業(yè)境外成功發(fā)行4億美元5年期高級債券，票面利率4.65%;3月，公司成功發(fā)行兩期境內AAA級公募公司債券合計人民幣44.3億元，期限3+2年，其中一期人民幣20億元票面利率4%，二期人民幣24.3億元票面利率3.97%。

值得注意的是，首創(chuàng)置業(yè)在4月計劃發(fā)行的18.5億元中期票據(jù)遭遇波折。4月29日，上海清算所發(fā)布關于首創(chuàng)置業(yè)2021年度第一期中期票據(jù)取消發(fā)行的公告，公司決定取消不超過18.5億元的中期票據(jù)發(fā)行。對此，首創(chuàng)置業(yè)方面表示：“鑒于近期市場波動較大，結合公司實際情況，根據(jù)本公司安排，決定取消本次中期票據(jù)發(fā)行。本公司將另擇時機重新發(fā)行。”

嚴躍進對《投資者網(wǎng)》表示：“一般來說，債券發(fā)行被取消有很多原因。第一、如果外部監(jiān)管政策趨嚴，部分債券獲批的可能性就不大。第二、如果房企對于此類發(fā)債的成本過高有擔憂，那么也是會暫停的。第三、在‘三道紅線’監(jiān)管下，發(fā)行債券確實會比較謹慎。”

不過，首創(chuàng)置業(yè)公開解釋這次債券暫停發(fā)行“只是因為技術性因素”所致。4月30日，首創(chuàng)置業(yè)公告表示，公司成功發(fā)行2021年第一期境內銀行間中期票據(jù)人民幣18.5億元，期限3+2年，票面利率4.19%。

首創(chuàng)置業(yè)4月15日對外宣布，公司將通過一批或分批形式，發(fā)行本金總額不超過50億元的境內公司債券，公司擬將境內公司債券所得款項全部用于償還公司債務。但是時隔一個多月，該筆債券發(fā)行仍未有最新消息。

今年以來，首創(chuàng)置業(yè)多次發(fā)債融資，也在一定程度上反映了公司在債務高壓之下資金緊張的狀況。對照首創(chuàng)置業(yè)在2020年業(yè)績發(fā)布會上給自己未來設置的一條主線——“堅決降負債，控風險，強抓回款，降稅增效，以經(jīng)營現(xiàn)金流覆蓋土地投資，全力降低杠桿水平，嚴控債務規(guī)模”，首創(chuàng)置業(yè)的穩(wěn)業(yè)績、降杠桿之路仍然面臨巨大挑戰(zhàn)。