經(jīng)歷了4月份的兩輪調控，廣州樓市迎來變局下的“五一”黃金周。

“看板房的客戶從一樓排到二樓，兩小時喝光22大箱水……”位于遠郊增城區(qū)的新世界星輝樓盤于“五一”當天開放營銷中心，營銷人員在微信朋友圈這樣記錄開盤當日的火熱。

由于今年“五一”供貨量為近五年同期新高，再加上各大房企采用“額外折扣優(yōu)惠”“加大渠道力度”等方式拉升人氣，盡管調控政策疊加，但不少剛需樓盤以及不限購的遠郊區(qū)域依然熱度不減。

據(jù)合富研究院統(tǒng)計，廣州“五一”假期全市推新量約3800套，較去年“五一”假期增加35%，略低于2020年“十一”假期的4000套。全市推新去化率42%，不過各區(qū)域之間分化依舊明顯，有開盤不到30秒搶光的，也有樓盤的去化率僅在10%左右的。

值得留意的是，就在節(jié)后首個工作日，市場傳出廣州擬出臺新盤限價的細則。據(jù)稱，新備案的項目，價格備案后年內不得調整，全戶型備案價格不能超過2021年一季度所在街道的一手成交均價。

多個樓盤銷售人員告訴《中國經(jīng)營報》記者，新的備案價制度以及近期銀行嚴查首付款等，明顯影響了開發(fā)商的推貨計劃。記者走訪了解到，如中鼎·和名城合府、大壯名城等項目從3月份就開始蓄客，但由于預售證發(fā)放等原因，項目推售進度不斷延遲，遲遲不能入市。

供應量創(chuàng)近五年新高

黃金周5天，今年廣州“五一”樓市推貨量沖破3800宗，為近5年“五一”新高。其中，增城、南沙等遠郊推新套數(shù)占全市近7成。

人才購房政策“打補丁”、增值稅征收時間延長至5年、嚴查首付來源……在402、421新政和土拍盛宴多板塊刷新地價的疊加影響下，今年的“五一”假期，廣州樓市熱度不減，出人意料。

“等了好幾個月，聽說‘五一’終于要開盤。”李芳取消了“五一”出游計劃，約了中介安排好五天的看房計劃，希望假期成功“上車”。

位于黃埔核心地段的大壯名城是李芳的目標樓盤。5月5日晚，大壯名城開啟線上搶房。記者從當晚開盤的視頻看到，現(xiàn)場銷控大屏幕瞬間由藍變紅，不到一分鐘，推出的188套房源全部售罄。據(jù)了解，該項目建面92~118平方米，均價在5.5萬元/平方米左右。據(jù)稱，最熱門的房源一套房有31人同時搶。

“等不了了。”李芳說，這個項目去年12月推新的均價為5萬元，四個月時間每平方米漲了四五千元。

早在4月初，李芳便按照開發(fā)商誠意登記的要求，凍結了10萬元在新開的銀行卡里，據(jù)悉，當日開盤全是面向凍資認籌的客戶。李芳幸運地搶到了一套92平方米的戶型。

位于遠郊的增城，“五一”期間有多個新盤開放銷售中心或樣板房，現(xiàn)場人氣火熱。

新世界星輝位于增城新塘板塊，“五一”當天開放了銷售中心和樣板房，推出57~136平方米戶型，并開啟認籌登記。據(jù)銷售介紹，項目開放當天，自己和同事接待了上千訪客，看樣板間的客戶從一樓排到二樓，打印籌單的機子運作到發(fā)熱卡機……

值得注意的是，據(jù)合富研究院和陽光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計，黃金周5天，今年廣州“五一”樓市推貨量沖破3800宗，為近5年“五一”新高。其中，增城、南沙等遠郊推新套數(shù)占全市近7成。

增城以354套成交量穩(wěn)居第一，占全市網(wǎng)簽量1204套的近三分之一。而受到預售證“難產(chǎn)”影響，黃埔、天河、海珠、番禺等多個中心區(qū)域在“五一”期間“缺貨”局面仍然明顯，成交較平淡。

開發(fā)商推貨受影響

調控輪番出臺影響著開發(fā)商的推貨計劃。在新政磨合期，由于規(guī)定預售證必須與項目備案價掛鉤，不少開發(fā)商的項目由于暫時未獲預售證，延遲推售計劃。

“五一”節(jié)后的第一個工作日，業(yè)界流出一份關于廣州擬出臺新房限價的細則，引起節(jié)后市場關注。

記者從多個樓盤處獲悉，盡管暫未接到限價的正式通知，但銷售也在催著客戶盡快網(wǎng)簽。樓盤銷售普遍表示，限價是板上釘釘?shù)氖?，只是看細則怎么限。

4月16日，廣州政府約談海珠、天河、黃埔、番禺、南沙、增城等6個區(qū)政府負責人，要求各區(qū)按照分區(qū)精準施策，分類指導。4月22日，廣州市發(fā)布調控新政后，“分區(qū)調控”逐漸落地。4月23日，海珠區(qū)住房和建設局率先發(fā)文，從引導備案價格、執(zhí)行“一房一價”標價等6條措施，對不接受政府價格指導的，住建部門將暫不核發(fā)預售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。

調控輪番出臺影響著開發(fā)商的推貨計劃。在新政磨合期，由于規(guī)定預售證必須與項目備案價掛鉤，不少開發(fā)商的項目由于暫時未獲預售證，延遲推售計劃。

鏈家的一名中介告訴記者，公司代理的不少樓盤拿不到預售證，都已認籌蓄客數(shù)月，等到預售證獲批就開盤。該中介表示，預售證“難產(chǎn)”主要原因就是限價。

大壯名城在4月30日獲批了4棟的預售證，趕上了“五一”黃金周前夕的最后一班車。不過，5.5萬元/平方米的備案均價遠低于此前認籌時6萬元的吹風價。銷售人員告訴記者，項目從3月便開始凍資認籌，3房戶型凍結10萬元，4房戶型凍結30萬元，客戶需在指定銀行開戶凍結。當問及下一棟開盤的時間和價格時，銷售表示會在政府的指導均價下推出。

記者就推貨是否受新政影響聯(lián)系了該樓盤開發(fā)商廣州市暹崗大有投資有限公司，截至發(fā)稿前暫無回復。

對此，廣州市房協(xié)專家委員歐江波表示，4月份，廣州市及各區(qū)接連出臺的房地產(chǎn)調控政策在“五一”期間發(fā)揮了一定的作用。最明顯的是，市場上剛需產(chǎn)品占比明顯上升，大戶型、高價盤有所減少，開發(fā)商短期推盤行為趨于謹慎、理性，市場炒家受到明顯抑制。目前處于新政消化期，很多項目還沒有拿到預售證。預計假期后開發(fā)商將會有更清晰的方向，預售證的發(fā)放也會相應增加。

打擊“炒房”新政顯效

“的確有減少，新政擋住了一部分外地客戶。”時代天逸銷售人員稱。

在“五一”到來之前，廣州接連出臺兩輪新政，升級對樓市的調控。新政限制了部分外地買家進入廣州購房的資格，購房者心態(tài)生變，開發(fā)商趨于謹慎，廣州“五一”樓市也有了新的變化。

“的確有減少，新政擋住了一部分外地客戶。”位于南沙的時代天逸銷售人員稱。該項目在“五一”節(jié)開放了營銷中心和樣板間，主推13、14棟，面積在80~106平方米，預計開盤后價格約3萬~3.2萬元/平方米。

5月7日，該項目延續(xù)著“五一”假期的火熱，門口停車場停了不少來看房的車。正如銷售人員所說，新政擠壓出了不少外地客。經(jīng)記者大致統(tǒng)計，現(xiàn)場粵A廣州車輛20余臺，深圳的粵B車輛只有1臺，沒有見到粵S東莞車輛。

4月22日，《關于完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》(以下簡稱《通知》)生效，針對人才購房政策做出調整?！锻ㄖ芬?guī)定，享受人才政策的購房者，必須提供購房之日前12個月在人才認定區(qū)連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，且不得補繳。轄內九個區(qū)的二手房交易增值稅的征免年限，從兩年提升至五年。

在深中通道等利好概念的加持下，從去年至今，廣州南沙、黃埔等地涌入了大量“深圳客”“東莞客”前來購房。此前記者在采訪時，曾有南沙一售樓人員稱外地購房者占到六七成。雖然深圳客、東莞客部分不滿足南沙購房條件，但不少中介或開發(fā)商都會提出，可代辦各類中級技工證書，滿足人才購房要求，幫助買房。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，人才購房亂象，是廣州樓市暴漲的罪魁禍首，也是促發(fā)“調控加碼”的直接原因，“去年房價上漲最快的也是這兩個區(qū)域。”他指出，2019年底以來，人才門檻不斷降低，沒有本地流水、社保，就憑學歷證明，就能買房，這違背了人才政策的初衷，更加違背了“房住不炒”的頂層架構。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認為，人才購房社保/納稅證明提升至12個月，相對于此前部分區(qū)域僅需半年證明或無需證明提高了一定門檻，對于抑制部分借道人才政策行購房之實的非自住需求有一定作用，對短線快進快出的炒房投機分子產(chǎn)生一定影響。