貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，4月份60城首套房貸利率為5.38%，較3月增加4個(gè)基點(diǎn);二套房貸利率為5.65%，較3月增加3個(gè)基點(diǎn)。自2020年11月房貸利率止降回升至今，首套、二套房利率分別累計(jì)上升17個(gè)、13個(gè)基點(diǎn)。

13城首套和二套房貸款利率均上浮

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，4月份沒(méi)有城市下調(diào)房貸利率。在其監(jiān)測(cè)的60個(gè)重點(diǎn)城市中，包括長(zhǎng)沙、蕪湖、石家莊、大連、廊坊、東莞、佛山、重慶、中山、唐山、哈爾濱、珠海、濟(jì)南、廣州、太原、南通、淮安、長(zhǎng)春在內(nèi)的18個(gè)城市首套房貸利率上浮;14個(gè)城市(長(zhǎng)沙、蕪湖、大連、廊坊、佛山、重慶、中山、唐山、濟(jì)南、廣州、太原、南通、淮安、蘇州)二套房利率出現(xiàn)上升。此外，在這些監(jiān)測(cè)的城市中，首套和二套房利率均出現(xiàn)上浮的城市有13個(gè)，分別為長(zhǎng)沙、蕪湖、大連、廊坊、佛山、重慶、中山、唐山、濟(jì)南、廣州、太原、南通、淮安。

首套房貸利率方面，最高的城市為成都、洛陽(yáng)、開(kāi)封，利率水平均為6.13%?；葜菔滋追抠J利率為6%，也處于相對(duì)高位水平。

二套房貸利率方面，最高的城市是蕪湖、洛陽(yáng)、馬鞍山，利率水平均為6.37%;包括開(kāi)封、惠州、成都、無(wú)錫、綿陽(yáng)、合肥、南昌和安慶等城市在內(nèi)的二套房貸利率水平均位于6%以上。

從區(qū)域上看，房貸加息的城市覆蓋到從南到北各個(gè)區(qū)域，尤其是京津冀城市群明顯提高。

貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，京津冀城市群首套、二套房利率提高幅度均超過(guò)10個(gè)基點(diǎn)，在各區(qū)域中最顯著。其中，廊坊二套房利率提高43個(gè)基點(diǎn)，在60個(gè)重點(diǎn)城市中排名第一，首套房利率提高20個(gè)基點(diǎn)，幅度也在60城中前列。

廣州、東莞、佛山等城市，以及長(zhǎng)沙、蕪湖、南通等長(zhǎng)三角城市房貸利率也有所提高。其中，長(zhǎng)沙、蕪湖首套、二套房貸利率均提高25個(gè)基點(diǎn)。山東濟(jì)南和處于東北區(qū)域的大連、哈爾濱等城市房貸利率也出現(xiàn)不同程度上浮。

購(gòu)房信貸額度面臨收緊

值得注意的是，房貸利率與LPR之間的背離仍在繼續(xù)擴(kuò)大。

4月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布4月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，均與上個(gè)月持平，這也是LPR連續(xù)第12個(gè)月保持不變。

同時(shí)，一季度購(gòu)房貸款規(guī)模創(chuàng)新高，銀行購(gòu)房信貸額度面臨收緊壓力。

根據(jù)央行此前公布的一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，居民部門新增中長(zhǎng)期貸款規(guī)模創(chuàng)近10余年單季度最高水平，這也在一定程度上擠壓二季度及下半年的信貸額度。其中，建行、郵儲(chǔ)、招商等部分個(gè)人住房貸款占比超過(guò)上限的銀行，面臨較大的調(diào)降壓力。在房地產(chǎn)貸款集中度管理的約束下，部分銀行房貸額度趨緊，上調(diào)購(gòu)房貸款利率。

貝殼研究院分析師潘浩認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)貸款集中度管理的調(diào)控效果將持續(xù)釋放，在銀行系統(tǒng)購(gòu)房信貸額度承壓之下，房貸利率繼續(xù)趨升，除熱點(diǎn)大中城市外，預(yù)計(jì)更多的城市將進(jìn)入房貸加息的行列，樓市成交將繼續(xù)高位調(diào)整。

熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼

個(gè)人住房貸款本來(lái)是銀行比較青睞的業(yè)務(wù)，有抵押且不良率低，為什么近期房貸利率調(diào)高、額度有所收緊?業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，這是出于調(diào)控樓市和控制金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。一方面是各地加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)炒作行為的打擊，另一方面則是房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)正在生效。

監(jiān)管方面，銀保監(jiān)會(huì)近期再度發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)積極化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要高度警惕私募基金、財(cái)富管理、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)這一問(wèn)題，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾此前曾表示，已初步摸清經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)的關(guān)鍵違法環(huán)節(jié)，會(huì)持續(xù)跟蹤和關(guān)注相關(guān)調(diào)查的進(jìn)展和最后的處理情況。

最近一段時(shí)間，熱點(diǎn)城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度也頻頻加碼，涉及土地供應(yīng)、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等多個(gè)方面。

近日，上海市對(duì)新房認(rèn)購(gòu)細(xì)則作出調(diào)整，進(jìn)一步加強(qiáng)了商品房銷售秩序監(jiān)管。所有上市銷售項(xiàng)目至少在認(rèn)購(gòu)前三天，上海市房地產(chǎn)交易中心將公示該項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)地點(diǎn)、認(rèn)購(gòu)時(shí)間等。凡發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置障礙“篩選”客戶等違規(guī)行為，將加大整治力度。

北京也在前期專項(xiàng)執(zhí)法的基礎(chǔ)上，近日進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作，內(nèi)容全面覆蓋了新房、二手房及租賃三級(jí)市場(chǎng)，重點(diǎn)治理新房無(wú)證售房、樓盤不實(shí)宣傳、商品房合同欺詐和不平等條款、預(yù)售資金違規(guī)存取、開(kāi)發(fā)商捆綁銷售和違規(guī)分銷、違規(guī)“商改住”銷售、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)借學(xué)區(qū)房等炒作房?jī)r(jià)、信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市、違法群租房和短租房、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布虛假房源信息等12項(xiàng)內(nèi)容。

廣州市則將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來(lái)，熱點(diǎn)城市對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控具有更強(qiáng)的示范意義，不排除未來(lái)其他城市跟進(jìn)。丁祖昱認(rèn)為，融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、22城集中供地等政策，使得整個(gè)行業(yè)將圍繞著房住不炒、去杠桿、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期走下去，而且將是長(zhǎng)期政策。