“我們門店所在片區(qū)有兩個千萬的單子因為新政解約了。”上海一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說道。

1月21日晚，上海市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，通過一系列“組合拳”的方式調(diào)節(jié)住房需求，強化市場監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！兑庖姟芬?ldquo;對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。”“個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海在樓市較活躍、一些違規(guī)行為有所露頭的情況下，果斷對樓市“虛火”冒頭就打，并以“組合拳”的方式全面降低樓市投資投機買家入市機會、提高入市成本。

住房限購門檻提高，假離婚購房道路被堵

在此次出臺的樓市新政中，最受關(guān)注的政策之一為嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

這一政策為認(rèn)為是“打補丁”政策，嚴(yán)堵離婚買房的漏洞。在業(yè)內(nèi)人士看來，對于一些想通過假離婚來獲得購房資格，以及通過假離婚來獲得首套資格，都會產(chǎn)生直接遏制作用。

在經(jīng)紀(jì)人小李經(jīng)手的房產(chǎn)買賣中就遇到了“離婚以獲首套資格”的情況。據(jù)經(jīng)紀(jì)人小李介紹，他所服務(wù)的買家張女士于2020年12月拿到上海戶口后就通過離婚的方式獲得了首套房資格。落戶后，小李先后帶著客戶看了三套房源，并最終和其中一位房東確定了交易買賣。

按照小李客戶的情況，由于買家需要先賣掉外地的一套房子才能交上海房產(chǎn)的首付，因此付完定金后，買賣雙方約定于2021年3月進(jìn)行首付款轉(zhuǎn)賬。

“新政出來后，這個單子就很尷尬，因為定金已經(jīng)交了，但是網(wǎng)簽和貸款現(xiàn)在都辦不了。因為二手房是卡你網(wǎng)簽的時間。1月22日之前沒有網(wǎng)簽成功的都要按照新政策執(zhí)行了，就是追溯離婚前的家庭套數(shù)。”小李說道。

據(jù)小李介紹，這樣的情況并非個別。“我同事一個千萬的案子也遇到了這樣的情況，按照新政，買家直接被限購了，后來買賣雙方和平解約了。”

未滿五年的房子交易稅直接提高，有客戶因新政多出50萬稅費而解約

上海發(fā)布的新政中，還有一個最直接的政策是調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

根據(jù)以往的規(guī)定，購買普通住宅首套房滿2年交易時，免征增值稅及附加，但是按照新政，必須滿5年后才能免征增值稅。

這也直接提高了未滿5年房產(chǎn)交易時的稅費。

以一套400萬元滿2年未滿5年的普通住宅為例，新政前，該房產(chǎn)免征增值稅及附加，但是新政后，該房產(chǎn)將繳納約21萬元的增值稅。

“調(diào)整增值稅免征年限對二手房市場的交易有直接的影響，對于滿2年不滿5年的普通住宅來說，客戶成本直接被提高了。”經(jīng)紀(jì)人小張說。

“目前，我們門店就有客戶因為多出來的稅費誰來承擔(dān)的問題一直在討論，但多數(shù)情況還是轉(zhuǎn)嫁在買家頭上。”小張說。

而在經(jīng)紀(jì)人小李的門店中，同樣的情況被擺在了買賣雙方之間。有房東提出“不退定金且解約”或者“買家自行承擔(dān)稅費”的要求，但最終妥協(xié)下來的結(jié)果是房東掏2萬元，中介公司退一部分中介費，其余稅費由買家自行承擔(dān)。

而對于部分非普通住宅而言，稅費提高的更加明顯，按照原來的政策，非普通住宅實行增值稅差額征收，新政后則實行全額增收。

“我們門店還有一個大單子，因為增值稅多出來50萬元，也解約了。”小李說。

新政效果顯現(xiàn)，二手房帶看量下降11%

新政出臺一周，對市場的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。上海鏈家公布的一周(1/25-1/31)各項二手房指標(biāo)來看，環(huán)比均出現(xiàn)下滑，其中，成交套數(shù)環(huán)比下降26%，成交均價環(huán)比下降2%，掛牌量下降16%，帶看量下降11%，新增客戶量下降8%，新政對需求端的抑制作用初現(xiàn)成效。

上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾指出，此次新政遏制假離婚買房、提高增值稅年限等調(diào)控升級的措施對市場有效降溫，特別是增值稅年限的調(diào)整直指二手房市場，房東上調(diào)掛牌價的比例出現(xiàn)明顯下降，降價占比提升6個百分點，而買家考慮到交易成本的增加，亦出現(xiàn)觀望的情緒，疊加后續(xù)出臺的法拍房限購、結(jié)構(gòu)封頂放貸等組合拳，向市場釋放“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的信號，起到為樓市降噪的作用。