“慶幸年前把房買了！”又有一線城市調(diào)控出重拳，四大行集體上調(diào)房貸利率

1月27日廣州，四大行房貸利率全線上調(diào)。

“今天接到的文件，首套房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR+55bp，二套房貸LPR+75bp。”工商銀行廣州市海珠區(qū)一家支行的信貸人士在電話中對(duì)中證君說(shuō)。

在廣州，除了工商銀行外，工農(nóng)中建四大行的首套和二套房貸利率均作出了上述調(diào)整。中證君向上述四大行一一求證，得到的答復(fù)是確有此事。

廣州：房貸利率提高、額度緊

2020年廣州樓市交投活躍度明顯提升，年底現(xiàn)"翹尾行情"，黃埔、天河等區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大漲幅。繼廣州住建局嚴(yán)厲發(fā)聲打擊哄抬房?jī)r(jià)等違法行為后，廣州的四大行房貸全線漲價(jià)。

一家國(guó)有銀行廣州某分行信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，1月26日，四大行發(fā)出通知，要求1月27日?qǐng)?zhí)行房貸利率調(diào)整。

根據(jù)1月20日央行公布的5年期以上LPR(4.65%)，廣州首套和二套房貸利率分別上調(diào)至5.2%和5.4%。

上述負(fù)責(zé)人還表示，目前他所在的分行房貸額度比較緊張，放款時(shí)間也較之前明顯延長(zhǎng)。近期監(jiān)管部門對(duì)部分銀行進(jìn)行約談，加大個(gè)人住房貸款的管控力度。

“慶幸自己在年前把房買了。”一位已經(jīng)“上車”的購(gòu)房者表示。

另一位剛需族則表達(dá)了自己的無(wú)奈：“對(duì)于我這個(gè)七月份入職的廣漂，壓力更大了哎，本以為廣州是一線房?jī)r(jià)最友好的了，難道要向北上深看齊了嗎?”

“這才是真調(diào)控，從信貸入手，效果比封堵假結(jié)婚假離婚、代持炒房都要好。”有網(wǎng)友表示。

此次房貸漲價(jià)主要是四大行，中證君咨詢了廣州部分股份制商業(yè)銀行，截至發(fā)稿，均表示暫未接到類似通知，但有銀行表示，出現(xiàn)了房貸額度緊缺情況。

據(jù)了解，房貸“緊張”的情況在其他樓市成交火熱的一線城市也有顯現(xiàn)。中證君致電北京、上海等地多家國(guó)有行和股份行網(wǎng)點(diǎn)，工作人員均表示，沒(méi)有收到上調(diào)貸款利率的指示，但有部分網(wǎng)點(diǎn)表示，目前辦理房貸業(yè)務(wù)需要排隊(duì)，流程要長(zhǎng)一些。

房貸利率：供給和需求說(shuō)了算

“此次房貸政策調(diào)整有兩個(gè)特點(diǎn)。第一，這四大行本身屬于房貸規(guī)模較大的銀行，調(diào)整有風(fēng)向標(biāo)意義。第二，利率上調(diào)是全面的，無(wú)論首套還是二套都進(jìn)行了調(diào)整，進(jìn)一步體現(xiàn)了調(diào)控的導(dǎo)向。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中證君。

上述國(guó)有銀行廣州某分行信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，其所在行信貸額度緊張?jiān)从诒O(jiān)管去年底給各銀行制定的房地產(chǎn)貸款占比“兩條紅線”。

2020年12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將銀行分為不同檔，對(duì)應(yīng)設(shè)立區(qū)別性的“兩條紅線”指標(biāo);對(duì)超過(guò)上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過(guò)渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。

來(lái)源：銀保監(jiān)會(huì)

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛表示，房地產(chǎn)貸款集中度管理要求對(duì)存量影響不大，對(duì)增量影響大，不同地區(qū)、不同銀行，影響會(huì)有差異。

“廣州出現(xiàn)的這種現(xiàn)象是由政策調(diào)控和當(dāng)?shù)氐墓┬锠顩r引起的，不同銀行差異很大。”曾剛說(shuō)，“一些銀行在上限邊緣或超標(biāo)，所以其房貸增速不能超過(guò)平均貸款增速，雖然仍有新增貸款額度，但增長(zhǎng)速度放緩。不同地區(qū)需求量不一樣，有的地方需求比較旺盛，新增貸款不能滿足需求，這個(gè)時(shí)候額度顯然是不夠用的，然后價(jià)格上升;有的地方額度相對(duì)充裕，加上需求不旺盛的話，價(jià)格則不會(huì)上漲。”

對(duì)于其他城市是否會(huì)效仿，曾剛稱：“不存在效仿一說(shuō)。如果一些城市跟廣州有類似的情況，供給端增長(zhǎng)空間有限、需求端相對(duì)比較旺盛，這些城市可能就會(huì)出現(xiàn)與廣州相同的做法;如果一些城市供給端相對(duì)還很充裕，需求端相對(duì)不足，那可能根本就不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。”

“房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管本身也是宏觀審慎監(jiān)管的重要工具，它的目的是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度泡沫化可能產(chǎn)生的宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度來(lái)講，現(xiàn)在看到的這些情況可能就是它發(fā)揮作用的一個(gè)機(jī)制和表現(xiàn)。”曾剛說(shuō)。

據(jù)保利投顧研究院介紹，按揭需求旺盛，在房貸集中度管控新規(guī)背景之下，個(gè)人房貸額度緊張，供需矛盾之下，房貸利率出現(xiàn)小幅上調(diào)，但仍處于近年低位水平。該研究院也指出，涉房貸款“兩道紅線”政策意圖是引導(dǎo)房地產(chǎn)信貸居于合理區(qū)間以“穩(wěn)房貸“，并在房地產(chǎn)貸款行業(yè)高集中度的格局下”防風(fēng)險(xiǎn)“，目的是促進(jìn)地產(chǎn)金融環(huán)境平穩(wěn)健康發(fā)展。

房貸利率變動(dòng)將“一城一策”

據(jù)保利投顧研究院測(cè)算，短期看，各大銀行尤其是個(gè)人房貸超標(biāo)較多的建行、中行等，普遍處于調(diào)整適應(yīng)期，多采取階段性控制個(gè)人房貸投放額度、放緩放款等應(yīng)對(duì)措施，按揭貸款政策短期出現(xiàn)波動(dòng)變化。

“廣州的政策，進(jìn)一步說(shuō)明當(dāng)前大城市房地產(chǎn)政策收緊的風(fēng)向。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，“從此前深圳政策收緊開(kāi)始，到近期上海政策升級(jí)，以及杭州政策打補(bǔ)丁，都說(shuō)明大城市在不斷加碼政策。”

嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，信貸收緊會(huì)限制市場(chǎng)交易，有助于市場(chǎng)的穩(wěn)定。但是在實(shí)際過(guò)程中，也要防范各類風(fēng)險(xiǎn)，包括恐慌性購(gòu)房以及既有購(gòu)房合同違約等風(fēng)險(xiǎn)。“后續(xù)要注意對(duì)各類問(wèn)題的搜集，要防范對(duì)合理購(gòu)房需求的誤傷，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。”

業(yè)內(nèi)人士表示，2021年，銀行房貸投放總規(guī)模有收緊預(yù)期，未來(lái)房貸利率的變動(dòng)將更加“一城一策”化。