寶龍地產(chǎn)9日晚公布了2019年的業(yè)績報(bào)告，營收、利潤都出現(xiàn)大幅上漲，凈利潤更是同比上漲65%，升至約60.18億元人民幣。不過，毛利率出現(xiàn)了小幅走低。

2018年，寶龍地產(chǎn)提出要在2020年沖擊千億元銷售規(guī)模，但如今這一口號(hào)不再提及，公司管理層也將2020年的銷售目標(biāo)定在750億元。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，寶龍地產(chǎn)計(jì)劃進(jìn)一步升級(jí)原來的高周轉(zhuǎn)模式。

營收利潤雙增長 毛利率小幅走低

年報(bào)顯示，寶龍地產(chǎn)2019年錄得營業(yè)收入260.42億元，同比增長32.9%。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2015年-2019年，寶龍地產(chǎn)的年?duì)I收增速分別約為23.33、20.06%、9.12%、25.77%、32.86%，2019年的增速創(chuàng)下了近5年來的新高。

寶龍地產(chǎn)擁有四部分業(yè)務(wù)，分別是物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資、商業(yè)運(yùn)營及住宅管理、其他物業(yè)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)，其中，物業(yè)開發(fā)是其主要的收入來源。2019年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)開發(fā)收入約224.78億元，同比增長34.9%，約占總營收的86%。其余三項(xiàng)收入，分別約為14.20億元、13.93億元、7.51億元。

寶龍地產(chǎn)2019年的銷售成本約為165.59億元，同比增加37.5%，銷售成本的增速快于營收增速，這也拖累了毛利及毛利率。2019年，寶龍地產(chǎn)毛利約為94.83億元，較2018年同期增長約25.6%;毛利率為36.4%，較2018年同期的38.5%下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。

有機(jī)構(gòu)以在中國大陸與香港上市的房企為樣本進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)顯示，2019年上半年，毛利率TOP100房企的平均毛利率為41.33%。與這一數(shù)據(jù)相比，寶龍地產(chǎn)的毛利率略低于行業(yè)平均。

寶龍地產(chǎn)在幾項(xiàng)凈利潤數(shù)據(jù)上，增速較高。2019年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤約60.2億元，較2018年同期上升65%;核心盈利人民幣43.9億元，較2018年同期上升70.2%;歸母核心盈利約人民幣26.8億元，較2018年同期上升45.3%。因數(shù)據(jù)向好，瑞銀3月5日發(fā)布報(bào)告，首次覆蓋寶龍地產(chǎn)并給予“買入”評級(jí)，目標(biāo)價(jià)6.70港元/股。

據(jù)中新經(jīng)緯客戶端計(jì)算，營收與凈利潤的大幅上漲，雖讓寶龍地產(chǎn)2019年的凈利潤率上升到了約23.22%，比2018年的18.69%高出4.5個(gè)百分點(diǎn)，但并沒有超過2017年的24.90%。

凈負(fù)債大幅下滑 借款總額突破550億

負(fù)債方面，年報(bào)顯示，截至2019年底，寶龍地產(chǎn)總資產(chǎn)1624.97億元，總負(fù)債1235.90億元，資產(chǎn)負(fù)債率約76.06%。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2014年-2018年，寶龍地產(chǎn)的負(fù)債率分別為65.86%、67.22%、69.13%、75.16%，有緩慢抬升態(tài)勢。

凈負(fù)債率方面，寶龍地產(chǎn)2019年底的凈負(fù)債率約為81.2%，較2018年底101.6%大幅下降了20.4個(gè)百分點(diǎn)。年報(bào)認(rèn)為，主要是由本集團(tuán)為達(dá)致可持續(xù)增長而不斷努力管理財(cái)務(wù)杠桿所致。但是，81.2%的凈負(fù)債率也只是回歸到2016年與2017年的水平，2016年、2017年寶龍地產(chǎn)的凈負(fù)債率分別為76.6%、86.8%。

借款方面，截至2019年底，寶龍地產(chǎn)借款總額約為552.63億元，較2018年底增加約12.5%。其中，銀行及其他借款約317.03億元，公司債券約9.49億元，短期融資券約10億元，優(yōu)先票據(jù)約130.73億元。

值得一提的是，在2019年初舉行2018年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，寶龍地產(chǎn)有高管稱：“2018年底的總債務(wù)規(guī)模是491億元，按照董事會(huì)和管理層的要求，(2019)年底在490億元的總額之內(nèi)，不能再突破這個(gè)數(shù)字。”

552.63億元借款總額中，一年內(nèi)到期的借款約為153.21億元，一年后到期的借款約為399.42億元。以此計(jì)算，長短期債務(wù)比約為2.61，比2018年底上升11.5%;一年內(nèi)到期的短期借款占借款總額的27.72%，占比偏高。

不過，至2019年底，寶龍地產(chǎn)現(xiàn)金(含等價(jià)物)及受限制現(xiàn)金共約236.71億元，較2018年底增加約50.0%，完全能覆蓋一年內(nèi)到期的借款。

銷售目標(biāo)降低 繼續(xù)推行高周轉(zhuǎn)模式

寶龍地產(chǎn)于2009年實(shí)現(xiàn)上市，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額40.08億元。2018年，寶龍地產(chǎn)執(zhí)行董事兼總裁許華芳提出，要打造“369體系”，將2018年度銷售目標(biāo)提高至350億元，2020年沖擊1000億元。

“369體系”是一種高周轉(zhuǎn)模式，即3個(gè)月完成方案，6個(gè)月開始預(yù)售，9個(gè)月資金回籠。這一模式的實(shí)施，確實(shí)助推了寶龍地產(chǎn)物業(yè)銷售業(yè)績的快速增長，2018年合約銷售總額為410.36億元，同比上漲約96.5%，幾近翻番。2019年，寶龍地產(chǎn)合約銷售金額達(dá)603.5億元，同比上漲47.1%，挺進(jìn)中國房企60強(qiáng)。

對于2019年銷售額的增加，寶龍地產(chǎn)解釋稱，主要是由于持續(xù)加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，以及堅(jiān)持品質(zhì)要求及注重客戶體驗(yàn);住宅項(xiàng)目“369”開發(fā)模式提高開發(fā)效率，加快周轉(zhuǎn)及去化取得良好效果。

只是，寶龍地產(chǎn)已經(jīng)將2年前的千億元銷售目標(biāo)拋之腦后，并將2020年的銷售目標(biāo)定為750億元，預(yù)計(jì)較2019年上漲約25%。在3月10日下午舉行的2019年線上業(yè)績發(fā)布會(huì)上，許華芳說：“750億的承諾一定要做到，我們會(huì)更努力往前沖。本來定的目標(biāo)是800億，后來考慮到疫情影響，保守一點(diǎn)，降了50億。未來幾年確保復(fù)合增長率25%以上。”

克爾瑞研究中心認(rèn)為，寶龍地產(chǎn)2020年計(jì)劃可售貨值1331億人民幣，要達(dá)到750億元的銷售目標(biāo)，全年只需達(dá)到56.3%去化率，低于2019年約70%的去化率，完成全年目標(biāo)的難度不大。

年報(bào)還稱，高周轉(zhuǎn)模式仍然是公司營銷的主線，并且擬升級(jí)“369”開發(fā)模式，提高去化率，加速現(xiàn)金回流。

高周轉(zhuǎn)模式可以說是一些房企快速擴(kuò)充規(guī)模、提升資金使用效率的“法寶”，例如，碧桂園的“456”模式(即4個(gè)月內(nèi)開盤、5.5個(gè)月資金回正、6個(gè)月資金回籠再周轉(zhuǎn))就被同行所效仿。但另一方面，高周轉(zhuǎn)模式也被視為雙刃劍，速度提升的背后，卻是工程質(zhì)量問題頻出。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯客戶端表示，高周轉(zhuǎn)模式意味著短平快，要求企業(yè)快速開盤、銷售、回款，這容易引發(fā)質(zhì)量問題，現(xiàn)在不少龍頭房企頻頻出現(xiàn)質(zhì)量糾紛，就與高周轉(zhuǎn)模式有關(guān)。因此，房企追逐規(guī)模的同時(shí)，要處理與質(zhì)量的關(guān)系。