金地集團(tuán)的債務(wù)融資計(jì)劃遇到阻礙。

2月25日，金地110億元公司債融資計(jì)劃得到上交所的書面反饋。上交所發(fā)現(xiàn)金地集團(tuán)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)涉及巨額其他應(yīng)收款，要求其補(bǔ)充說明。此外，還要求金地集團(tuán)就拿地資金的來源及合規(guī)性進(jìn)行說明。

截至2019年9月30日，金地其他應(yīng)收款為811.57億元，占總資產(chǎn)比例25.23%，較年初余額增長27.23%。對于增長的原因，金地在財(cái)報(bào)中指出是聯(lián)營公司往來款增長所致。

2月11日，金地集團(tuán)拋出110億元公司債融資計(jì)劃，期限最長20年。如果發(fā)行成功，金地或?qū)?chuàng)下今年房企發(fā)債期限之最。之前最長為10年。

三年凈負(fù)債率增加近50%，其他應(yīng)收款余額增600億

近四年，金地的其他應(yīng)收款持續(xù)攀升。財(cái)報(bào)顯示，2016年末、2017 年末、2018年末和2019年三季度末，金地其他應(yīng)收款賬面價(jià)值分別為206.97億元、497.16億元、637.42億元和811.57億元。2019年三季度末相比2016年末，其他應(yīng)收款余額大幅增加了604.6億元。

上交所對這一部分較為關(guān)注，反饋意見中提出：對主要往來款、未來回款安排及未計(jì)提減值準(zhǔn)備提供相應(yīng)依據(jù)。同時，也要求披露其他應(yīng)收款中非經(jīng)營性占款的比例和形成原因。

在2月11日的募集說明書中，金地對其他應(yīng)收款的明細(xì)做了簡要說明。金地表示，公司其他應(yīng)收款主要由往來款、保證金、押金和代墊款組成。

財(cái)報(bào)顯示，去年三季度末，金地賬面現(xiàn)金約431.5億元，短期負(fù)債31億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債約180億元，雖然現(xiàn)金足以覆蓋短債，但是一年內(nèi)到期的有息負(fù)債同比劇增了近百億。

截至2019年9月30日，金地集團(tuán)總負(fù)債為2458.36億元，與2018年年末相比增加了340億元，其中流動負(fù)債占比近七成，為1710.49億元，主要集中在預(yù)收款項(xiàng)、其他應(yīng)付款。非流動負(fù)債747.87億元。

財(cái)報(bào)顯示，金地集團(tuán)長期債務(wù)占比較高，從債務(wù)期限來看，2019年、2020年、2021年、2022年到期金額分別為155.25億元、332.68億元、262.03億元、71.46億元。據(jù)此看出，2020年與2021年將是金地的債務(wù)償付高峰。

過去三年，金地集團(tuán)負(fù)債規(guī)模大幅增加，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額始終為負(fù)。

2016年底，金地集團(tuán)債務(wù)融資余額為366.47億元，凈負(fù)債率28.4%。到2019年上半年，債務(wù)融資余額為932.19億元，凈負(fù)債率為78.01%。三年時間，金地債務(wù)增加了560多億元，凈負(fù)債率則提升了近50個百分點(diǎn)。

從2017年起，金地集團(tuán)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額一直為負(fù)，2017年到2018年分別凈流出69.89億、18.28億。其籌資活動現(xiàn)金流凈額在這期間分別達(dá)124.71億、213.3億。

本次債券募集說明書也提到，借新還舊是金地?cái)M發(fā)行110億元公募債券的用途之一。說明書提到，所募資金將用于償還到期債務(wù)或到期/回售的公司債券，同時保證資金不用于購買土地，不轉(zhuǎn)借他人。

金地集團(tuán)于2019年末順利邁入“2000億陣營”，不過在連續(xù)三年大幅擴(kuò)張后，金地的高負(fù)債危機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)。

斥資1180億拿地，金地能否重回“招保萬金”時代？

2月13日，金地集團(tuán)發(fā)布了2020年1月份銷售情況，1月實(shí)現(xiàn)簽約面積61.4 萬平方米，同比增長32.72%;實(shí)現(xiàn)簽約金額122.4億元，同比增長了15.23%。

初創(chuàng)于深圳的金地集團(tuán)成立于1988年，并于2001年登陸上交所上市，是中國較早上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

彼時，地產(chǎn)界有“招保萬金”的美譽(yù)。2006年，招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬科和金地的營收分別為29.39億元、40.27億元、179億元和35.54億元，四家房企還處在同一起跑線上。

2006年之后，由于受管理層變動等因素的影響，金地集團(tuán)在隨后的時間里規(guī)模降速，并逐漸“招保萬”的差距越來越大。

由于合作開發(fā)項(xiàng)目過多，金地集團(tuán)在2019年三季報(bào)發(fā)布時還被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑“賺錢能力欠佳”。2019年三季報(bào)顯示，金地集團(tuán)報(bào)告期內(nèi)營收425.32億元，同比增長26.9%;但歸屬于上市公司股東的凈利潤為54.25億元，僅同比增長3.41%，可謂“增收不增利”。

對此，財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，項(xiàng)目投資中，合作開發(fā)可以帶來業(yè)績成長規(guī)模擴(kuò)張，但是資本市場更加會考慮權(quán)益的土地儲備和權(quán)益的項(xiàng)目銷售規(guī)模。從企業(yè)管理層的角度來講，未來應(yīng)加強(qiáng)權(quán)益占有比例。

雖然奮力追趕，但金地在“招保萬金”四大房企中，排名依然墊底。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年金地銷售額為2106.1億元，排名行業(yè)第14，與第12名招商蛇口的銷售額仍相差約百億元。要想重回前十困難重重。

金地的追趕仍在進(jìn)行。財(cái)報(bào)顯示，截至2019年上半年，金地集團(tuán)土地儲備4750萬平，對應(yīng)貨值約7000億元。

但在2月25日上交所針對金地發(fā)債的反饋意見中，上交所要求金地集團(tuán)對購置土地資金來源做出詳細(xì)說明。

過去一年，金地集團(tuán)累計(jì)拿地耗資1180億元，同比增幅28.5%，拿地金額超過銷售額的56%。按銷售均價(jià)1.95萬元每平方米估算，2019年新增貨值約2298億元。

此外今年1月，金地集團(tuán)仍然保持高速拿地節(jié)奏，共計(jì)簽約金額122.4億元，同比增長15.2%;簽約面積61.4萬平米，同比增長32.7%。