降至冰點(diǎn)，2月房企銷售額大降4成！拿地總額卻逆勢(shì)增長(zhǎng)，監(jiān)管再三定調(diào)，未來(lái)市場(chǎng)怎么走？

受疫情影響，今年前兩個(gè)月房企整體銷售規(guī)模大降，但規(guī)模房企拿地?zé)崆椴粶p。

疫情對(duì)房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)的影響在2月表現(xiàn)更加明顯。有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，1-2月，百?gòu)?qiáng)房企整體銷售規(guī)模同比大降超2成，其中2月銷售額更是同比大降近4成，超8成百?gòu)?qiáng)房企2月單月和累計(jì)業(yè)績(jī)同比雙降。

值得注意的是，盡管百?gòu)?qiáng)房企整體銷售規(guī)模大降，但并沒(méi)有阻擋規(guī)模房企在土地市場(chǎng)的拿地?zé)崆?。有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，1-2月，Top 50房企拿地總額同比增長(zhǎng)近3成，2月單月拿地總額更是環(huán)比增長(zhǎng)14.7%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在疫情未完全控制前，受資金壓力影響，部分房企不得不調(diào)整拿地計(jì)劃，但對(duì)于資金充裕的房企來(lái)說(shuō)，這也許是個(gè)補(bǔ)強(qiáng)或“超車”的機(jī)會(huì)。隨著線下售樓處的逐步重啟，預(yù)計(jì)房企3月銷售業(yè)績(jī)將優(yōu)于2月，二季度企業(yè)或?qū)㈤_(kāi)啟業(yè)績(jī)搶收行動(dòng)。同時(shí)，地方政府在二季度會(huì)大量推地，下半年土地市場(chǎng)會(huì)更加活躍。

百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比降超2成

1月下旬以來(lái)，受疫情影響，多數(shù)城市線下售樓處關(guān)閉，線下銷售受到較大沖擊，特別是2月受疫情影響更加明顯。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2月，百?gòu)?qiáng)房企單月全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%，創(chuàng)下了近幾年來(lái)單月銷售的最低紀(jì)錄。從1-2月的累計(jì)銷售金額來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低23.8%。其中，有超8成百?gòu)?qiáng)房企2月單月和累計(jì)業(yè)績(jī)同比雙降。

不過(guò)，從龍頭房企的表現(xiàn)來(lái)看，恒大得益于在全國(guó)范圍的線上售樓、疊加前所未有的折扣優(yōu)惠力度，實(shí)現(xiàn)了較高的業(yè)績(jī)簽約，2月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額470億元。而萬(wàn)科和碧桂園2月單月分別實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額285.9億元和300億元，同比分別減少33.8%和49.2%。

1-2月累計(jì)，全口徑銷售金額TOP10中，恒大875.5億元、萬(wàn)科835億元、碧桂園765.1億元、保利448億元、中海347.8億元、融創(chuàng)306.2億元、綠地256億元，新城、龍湖、世茂也均超過(guò)160億元。

雖然各陣營(yíng)房企銷售業(yè)績(jī)同比均出現(xiàn)了明顯下滑，但龍頭房企仍保持了較高水平的銷售規(guī)模，降幅相對(duì)較小。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-2月，TOP10房企銷售額均值為431.9億元，銷售額同比均值下降18.6%，TOP11-30企業(yè)銷售額均值為113.5億元，同比均值下降20.1%;TOP31-50企業(yè)、TOP51-100企業(yè)的銷售額均值分別為61.8億元和28.2億元，同比均值分別下降22.3%和19.9%。

50強(qiáng)房企拿地金額同比大增近3成

受疫情影響，部分城市的土地推出放緩或暫停，房企銷售承壓資金緊張，投資拿地也更加謹(jǐn)慎，不過(guò)，仍有資金相對(duì)充裕的規(guī)模房企不懼疫情迅猛拿地。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-2月，Top 100房企拿地總額1984億元，同比增長(zhǎng)7.2%。Top 50房企拿地總額2861億元，同比增長(zhǎng)28.0%，其中，2月單月拿地總額1731億元，環(huán)比增長(zhǎng)14.7%。

值得注意的是，TOP10房企1-2月拿地總額1413億元，占TOP50企業(yè)的49.4%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)不減。1-2月全國(guó)房企拿地金額排名中，香港置地、綠城中國(guó)和華潤(rùn)置地摘得前三甲，3家拿地總金額同比增長(zhǎng)19.8%。其中，香港置地以318億元拔得頭籌;綠城以268億元居于第二;華潤(rùn)以140億元的拿地金額位居第三。

2月，香港置地在以310.5億元聯(lián)合拿下上海徐匯濱江綜合體地塊，成為截至目前的內(nèi)地第一總價(jià)地王。綠城則分別于北京、天津、大連、成都等多城市拿地多宗，僅在北京就連拿4宗地，拿地總金額達(dá)到163億元。華潤(rùn)單月于北京3次拿地，在2月25日經(jīng)過(guò)72輪競(jìng)拍以76億元、溢價(jià)近26%拿下北京西北旺不限價(jià)宅地后，26日又經(jīng)過(guò)252輪競(jìng)價(jià)以12.27億元競(jìng)得江蘇徐州云龍區(qū)一地塊，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈可見(jiàn)一斑。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，在疫情未完全控制前，受資金壓力影響，部分房企不得不調(diào)整拿地計(jì)劃。但對(duì)于資金充裕的房企來(lái)說(shuō)，這也許是個(gè)補(bǔ)強(qiáng)或“超車”的機(jī)會(huì)。

二季度房企或開(kāi)啟業(yè)績(jī)搶收行動(dòng)

對(duì)于2月房企單月銷售業(yè)績(jī)普遍下滑、多房企業(yè)績(jī)同比幾近腰斬的原因，億翰智庫(kù)認(rèn)為，一是為防止疫情擴(kuò)散，房企響應(yīng)政府號(hào)召，全方位關(guān)閉售樓處，暫停線下客戶接待，截止2月末，房企售樓處尚未完全重開(kāi)。二是為對(duì)沖線下售樓處關(guān)閉的影響，線上銷售興起，但相比線下售樓處，線上銷售的成效不盡如人意。三是2019年春節(jié)在2月，受益于返鄉(xiāng)置業(yè)，房企銷售業(yè)績(jī)基數(shù)相對(duì)較高。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，隨著線下售樓處的逐步重啟，預(yù)計(jì)房企3月銷售業(yè)績(jī)將優(yōu)于2月。但短期內(nèi)疫情對(duì)居民“不去人群密集場(chǎng)所”的心理影響還在，且售樓處多處于限流狀態(tài)，房企3月銷售業(yè)績(jī)或仍將難以快速修復(fù)。隨著疫情逐步控制，企業(yè)銷售端也將逐步進(jìn)入回升期，預(yù)計(jì)二季度企業(yè)或?qū)㈤_(kāi)啟業(yè)績(jī)搶收行動(dòng)，同時(shí)不排除部分企業(yè)下調(diào)全年銷售目標(biāo)的可能。

克而瑞研究中心表示，樂(lè)觀預(yù)計(jì)，如果近期除湖北外疫情基本得到緩解的話，三月上旬疫情較輕的城市將逐步恢復(fù)復(fù)工，大部分售樓處也會(huì)陸續(xù)開(kāi)放。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，多數(shù)城市的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推遲到了3月中上旬。隨著市場(chǎng)秩序和購(gòu)房需求的慢慢恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在二季度便有望恢復(fù)正常的銷售節(jié)奏。短期市場(chǎng)供應(yīng)量將快速回升，一季度積壓的購(gòu)房需求也得以在二季度有序釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)階段性的銷售窗口期，屆時(shí)成交量將明顯回升，迎來(lái)小陽(yáng)春。

但克而瑞研究中心同時(shí)指出，如果短期內(nèi)疫情未得到有效緩解，進(jìn)而對(duì)二季度的市場(chǎng)銷售帶來(lái)不利影響的話，勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)銷售和資金鏈造成巨大壓力，特別是對(duì)于高杠桿的企業(yè)而言，面對(duì)管理成本、利息費(fèi)用的高額支出疊加上半年的債務(wù)到期，房企將面臨更大的經(jīng)營(yíng)甚至生存壓力。

對(duì)土地市場(chǎng)的投資趨勢(shì)，佳兆業(yè)首席戰(zhàn)略官劉策認(rèn)為，在一二季度交界以及三四季度交界會(huì)是一個(gè)投資高峰期，全年會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)高峰;投資布局依舊是一二線城市以及長(zhǎng)三角、大灣區(qū)，需要關(guān)注的是，疫情過(guò)后局部銷售反彈較快的區(qū)域;投資方式今年上半年收并購(gòu)會(huì)占主流，開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓土地獲得現(xiàn)金流;下半年招拍掛會(huì)更火一些，政府財(cái)政支出資金壓力較大，土地會(huì)成為政府財(cái)政收入的大頭。有可能在二季度，地方政府會(huì)大量推地，應(yīng)對(duì)稅收和財(cái)政支出的不足。

值得注意的是，2月以來(lái)，多地密集出臺(tái)穩(wěn)地產(chǎn)政策，不僅有供給端紓困房企政策，也有需求端支持購(gòu)房政策，如分期或延期繳納土地出讓金、放寬預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管，以及購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免、調(diào)降首套房公積金首付比例、提升最高貸款額度等。這一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策引發(fā)了部分市場(chǎng)人士對(duì)樓市調(diào)控放松的遐想。不過(guò)，監(jiān)管部門(mén)近期已經(jīng)明確表態(tài)，房地產(chǎn)金融政策尚未作出調(diào)整;個(gè)別網(wǎng)傳調(diào)降房貸首付比例的商業(yè)銀行也已表明系誤讀，目前個(gè)人住房信貸政策沒(méi)有變化。與此同時(shí)，率先降低首套房公積金貸款首付比例的駐馬店也被河南省政府約談，要求其堅(jiān)持“房住不炒”定位，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控總體方向不變，也不會(huì)因短期疫情壓力大幅放松，未來(lái)地方政府在調(diào)整政策時(shí)會(huì)更加慎重，要統(tǒng)籌平衡好穩(wěn)增長(zhǎng)和穩(wěn)地產(chǎn)的關(guān)系，必須堅(jiān)持“房住不炒”定位和實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。