新冠肺炎疫情持續(xù)，房企資金鏈進(jìn)一步承壓。

1月井噴的離岸債發(fā)行在2月遇冷。地產(chǎn)企業(yè)一面轉(zhuǎn)向發(fā)行效率更高的離岸短債，一面尋求國內(nèi)公司債。

據(jù)上交所數(shù)據(jù)顯示，僅2月11日、12日兩日，就受理了龍光地產(chǎn)(03380.HK)、金地集團(tuán)、富力地產(chǎn)(02777.HK)3筆金額分別為40億元、110億元、80億元的公司債，發(fā)債節(jié)奏也開始加快。

深圳一家房企的財務(wù)部負(fù)責(zé)人士向第一財經(jīng)記者坦言，房企正在開啟一場和償債高峰來臨的融資比賽，竭盡所能去豐富融資工具也就是為自身“活下去”增加籌碼。從近期房企加快國內(nèi)公司債申請節(jié)奏來看，境內(nèi)資本市場或已對房企更加友善。

隨著央行、財政部、證監(jiān)會等通過累計投放1.7萬億、下調(diào)1年期MLF(中期借貸便利)操作中標(biāo)利率10個基點來穩(wěn)定市場預(yù)期，正式發(fā)布《關(guān)于修改<上市公司非公開發(fā)行股票實施細(xì)則>的決定》等令部分房企看到了擴(kuò)“融”的希望。

但業(yè)內(nèi)人士也坦言，在“房住不炒”主基調(diào)下，對房企進(jìn)行的金融工具支持更多只是助力企業(yè)度過短期資金難關(guān)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，而非擴(kuò)大債務(wù)總量。

國內(nèi)公司債按下快進(jìn)鍵

地產(chǎn)企業(yè)“左手”搖旗吶喊以求促銷回款，“右手”尋求多渠道融資輸血，回籠資金成了春天的主旋律。

數(shù)個政策禮包的加持，令包括房企在內(nèi)的企業(yè)似乎看到了擴(kuò)“融”的曙光。

諸多房企將視線鎖定國內(nèi)資本市場。主要的融資工具便是能快速補(bǔ)充現(xiàn)金流的超短期融資券。

截至2月18日，包括金地集團(tuán)(600383.SH)、金茂集團(tuán)、陽光城(000671.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)等房企均在近日宣布發(fā)行超短期融資券以補(bǔ)充公司營運資金缺口和應(yīng)對近期到期的有息債務(wù)。

在機(jī)構(gòu)資金相對充沛且企業(yè)融資需求強(qiáng)烈的背景下，政策也為包括房企在內(nèi)的企業(yè)提供疫情防控類公司債支持。

諸如，珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司、中國南山開發(fā)(集團(tuán))股份有限公司近期所發(fā)行債券均屬于涉疫區(qū)醫(yī)院援建、疫區(qū)商戶租金減免等疫情防控類超短期融資券。

“類似于國資背景或者信用資質(zhì)不錯的房企所發(fā)行債券只要用途與疫情防控類相關(guān)，基本兩三天內(nèi)就能獲批，而且能獲得低于同類型產(chǎn)品的發(fā)行利率。”華南一家房企的財務(wù)部人士表示。

除超短期融資券外，房企境內(nèi)公司債也開始呈現(xiàn)出熱鬧景象。

Wind數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，融僑集團(tuán)35億元額度的小公募已于2月12日獲上交所通過;陽光城發(fā)行額度80億元的小公募也于2月13日獲深交所反饋。

同時，涵蓋小公募、私募在內(nèi)的公司債審批通過的速度明顯加快。以融僑集團(tuán)為例，其35億元額度的小公募債從“反饋意見回復(fù)審查”到“已通過發(fā)審會”前后僅耗時5天。

而對比2019年，碧桂園(02007.HK)等不少龍頭房企實現(xiàn)從“反饋意見回復(fù)審查”到“已通過發(fā)審會”前后耗時大概兩個月。

而房企新近發(fā)行的多筆公司債均指向，償還已發(fā)行的公司債券，補(bǔ)充流動資金。

離岸債回暖

房企近期密集推進(jìn)多渠道債務(wù)融資背后是高企的債務(wù)規(guī)模和正在釋放暖意的融資政策。

2019年，以銀保監(jiān)會23號文為代表的金融政策，堅持防風(fēng)險與穩(wěn)增長相結(jié)合，嚴(yán)格阻止了信托、理財產(chǎn)品以“前融”等形式進(jìn)入房地產(chǎn)。在“限購、限貸、限售、限價、限商”的環(huán)境里，房企獲得市場化融資支持的機(jī)會幾乎沒有。

但2019年仍是房企近三年公司債發(fā)行額度較高的一年。

Wind統(tǒng)計顯示，包含一般性公司債、私募在內(nèi)的房企公司債2017年、2018年、2019年對應(yīng)的發(fā)行額度分別為689.24億元、2546.27億元、3001.65億元。2019年，房企公司債發(fā)行只數(shù)高達(dá)264個，也屬于近三年的峰值。

2019年政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，房企的融資路子也逐步被堵起來了，融資難成為房企2019年的行業(yè)困境。

尋求國內(nèi)信用債、資產(chǎn)證券化金融工具支持之外，監(jiān)管較寬松的海外債很快就引起了地產(chǎn)企業(yè)的注意。

2020年1月份，海外債單月發(fā)行額度就一舉刷新了房企近兩年的發(fā)行記錄。久期財經(jīng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，32家房企當(dāng)月發(fā)行離岸債總規(guī)模達(dá)183.38億美元。

因受疫情侵襲、線下售樓處關(guān)閉、土拍暫停、春節(jié)法定假期等多因素制約，海外長債在2月停擺。對資本保持著高度機(jī)敏的房企很快就“嗅”到了不需要申請備案登記更便捷高效的海外短債融資渠道。

據(jù)久期財經(jīng)統(tǒng)計，自進(jìn)入2月以來，有6家地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了7筆離岸債券。其中，包含建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)、中梁控股(02772.HK)在內(nèi)的4家房企共發(fā)行5筆短期離岸債。相較之下，2019年房企短期離岸債尚不足20筆。

深圳一家中型房企的資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)人直言，長期債券的融資成本通常更低，企業(yè)多傾向于鎖定長期資本。房企近期選擇利率更高的短期離岸債也是為了應(yīng)對當(dāng)前疫情銷售停擺的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)之術(shù)。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，房企2020年償債規(guī)模保持高位，錄得7493.9億元，疊加疫情帶來的銷售回款驟減，資金壓力進(jìn)一步加劇。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從金融機(jī)構(gòu)動力還是市場需求來看，2020年對房企的公司債務(wù)發(fā)放是一個較好時機(jī)。

“房企應(yīng)對疫情的關(guān)鍵還是在上半年。為了快速回籠資金，房企要盡力豐富自身的融資渠道，宜早不宜遲。”第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理、投資部主管吳睿表示，若按照中性預(yù)測， 疫情至3月底基本結(jié)束，但對銷售的影響也將一直持續(xù)到7月底。若僅寄望于后續(xù)8月至12月這5個月時間的銷售反彈追回全年20%以上的銷售缺口，具有較大不確定性。所以房地產(chǎn)企業(yè)需在疫情下采取主動策略應(yīng)對。

中指研究院負(fù)責(zé)人士也表達(dá)了類似觀點，“目前來看地產(chǎn)融資調(diào)控周期越來越短，原來可能是3年一個周期，最近是一年、半年甚至3個月。當(dāng)前央行開展史上最大規(guī)模的逆回購等，未來也有大概率降準(zhǔn)、降息政策推出，疫情加速貨幣寬松趨勢。”

當(dāng)前，市場資金面開始松動，以衡陽、無錫等為代表的三四線城市或著手購房契稅減免、人才購房補(bǔ)貼、松綁房地產(chǎn)開發(fā)前端環(huán)節(jié)等，以緩解房企現(xiàn)金流壓力，鼓勵企業(yè)拿地，逆周期調(diào)節(jié)開始逐步發(fā)力。但同時，財政部、統(tǒng)計局等機(jī)構(gòu)先后重申“房住不炒”，融資端政策也尚未觸及按揭、房產(chǎn)開發(fā)貸調(diào)整等核心環(huán)節(jié)。

至于金融市場是否對地產(chǎn)進(jìn)行市場化松綁，放開融資窗口，業(yè)內(nèi)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)悄嬷芷趯_，實現(xiàn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)加托財政的重要手段，現(xiàn)在主要是在合法合規(guī)和控制風(fēng)險的前提下，給予地產(chǎn)企業(yè)必要的金融和財政支持，以緩解房企短期資金鏈緊張，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險。”交銀國際董事總經(jīng)理兼首席策略師洪灝表示，近年持續(xù)調(diào)控才使得地產(chǎn)融資實現(xiàn)占比基本穩(wěn)定。未來，地產(chǎn)債務(wù)總量放大的可能性不大，更多是聚集助力房企債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，以降財務(wù)杠桿。

吳睿也表達(dá)了類似觀點，“目前，主要是對房企進(jìn)行一些邊緣性金融支持，融資窗口并沒有打開。不少房企預(yù)期今年銷售目標(biāo)很難實現(xiàn)，所以會持續(xù)尋求豐富融資渠道，以借新還舊。離岸債預(yù)計后續(xù)會回暖，利率也會下行。”