“以往我們遇到這種狀況，心里一點(diǎn)都不慌，因?yàn)槿谫Y部門會(huì)尋找第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)發(fā)行產(chǎn)品融資進(jìn)行墊付。”這位財(cái)務(wù)總監(jiān)稱，但這場(chǎng)疫情同樣導(dǎo)致多數(shù)第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)停滯且自身難保，原有的解決方案早已不再可行。

房企融資鏈大考

數(shù)據(jù)顯示，2020年1月，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)行美元債激增至165億美元，再度超過2019年1月111億美元的歷史月度峰值。

根據(jù)穆迪數(shù)據(jù)，2019年，房地產(chǎn)企業(yè)境外債券發(fā)行達(dá)總額693億美元的歷史高點(diǎn)，較上一年度的490億美元高出41.3%。與之對(duì)應(yīng)，境內(nèi)債券總額1579億元人民幣(225億美元)，較上一年度的2163億元(322億美元)下降27%。

不過，多個(gè)研究機(jī)構(gòu)指出，受疫情拖累，住宅銷售額可能面臨收縮風(fēng)險(xiǎn)。

為了應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情沖擊，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)開啟自救措施。

恒大集團(tuán)近日發(fā)布了全國(guó)各地樓盤特大優(yōu)惠的通知，從2月18日到2月底期間，恒大全國(guó)在售樓盤住宅將采取7.5折優(yōu)惠。

不只是恒大，碧桂園、華夏幸福、旭輝控股等大型房企也紛紛推出線上售樓、購(gòu)房?jī)?yōu)惠等措施，根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，加快資金回籠是其主因。

“若再不加速資金回籠，多數(shù)房地產(chǎn)公司都將很快遭遇現(xiàn)金流吃緊狀況，引發(fā)大量房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品兌付違約。”一家華東地區(qū)大型房企財(cái)務(wù)總監(jiān)直言。整個(gè)春節(jié)期間，由于售樓處關(guān)門與部分樓盤預(yù)售證發(fā)放延后，他所在的房企銷售收入同比下滑逾95%，若這種狀況延續(xù)到3月底，資金流預(yù)計(jì)將捉襟見肘，無力兌付5月到期的多款信托產(chǎn)品本金利息。

第一太平戴維斯深圳投資部主管吳睿表示，若疫情持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致房企銷售持續(xù)低迷時(shí)間與年度債務(wù)到期高峰相重合，勢(shì)必形成負(fù)面疊加效應(yīng)——不少中小型房企資金鏈遭遇斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

“現(xiàn)在我們內(nèi)部已啟動(dòng)多項(xiàng)節(jié)流措施，包括高管降薪50%，部分員工輪流無薪休假等。”上述華東地區(qū)大型房企財(cái)務(wù)總監(jiān)透露，但他擔(dān)心，面對(duì)5月需要兌付的逾20億信托產(chǎn)品本金利息，這些節(jié)流措施顯得杯水車薪。目前公司高層已要求融資部門想盡辦法四處尋找過橋資金，但以往過橋資金提供商——第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)也遭遇業(yè)務(wù)停滯而無力籌資。

“即便部分投資機(jī)構(gòu)愿提供過橋資金，但要求附加房地產(chǎn)公司優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)的折價(jià)購(gòu)買權(quán)，被公司高層一口回絕。”他透露，目前只能寄希望這場(chǎng)疫情早點(diǎn)結(jié)束令房產(chǎn)銷售回款迅速恢復(fù)，否則房地產(chǎn)公司的資金坎將難以邁過。

節(jié)流不足以解決產(chǎn)品兌付缺口

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，對(duì)多數(shù)房企而言，若疫情能在2月份得到有效緩解，企業(yè)的資金鏈壓力相對(duì)可控，一旦疫情蔓延到3月份，不少房地產(chǎn)企業(yè)的到期債務(wù)將井噴，在當(dāng)前銷售現(xiàn)金流銳減的情況下，很多房企可能堅(jiān)持不了2個(gè)月。

上述華東地區(qū)大型房企財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)此感同身受。受疫情影響，盡管春節(jié)期間企業(yè)銷售收入同比驟降逾95%，但各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)開支并沒有因此縮減。近日，他向公司董事會(huì)遞交了一份財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)報(bào)告，坦言若上述狀況持續(xù)，公司現(xiàn)有現(xiàn)金流將撐不過5月份，且由于春節(jié)期間銷售收入驟降，目前公司難以兌付5月到期的多款信托產(chǎn)品本息。

“以往，1-2月的房地產(chǎn)銷售收入要占到公司全年銷售額的10%左右，因此公司都會(huì)用這筆銷售回款兌付未來幾個(gè)月到期的信托理財(cái)產(chǎn)品本息，現(xiàn)在銷售收入沒了著落，相應(yīng)產(chǎn)品兌付也變得困難重重。”前述華東地區(qū)大型房企財(cái)務(wù)總監(jiān)直言，因此，公司高層迅速多方面紓解，一方面高層降薪50%等舉措，另一方面則多方尋找過橋資金，并啟動(dòng)在線銷售優(yōu)惠措施，盡可能多地回籠資金。

而當(dāng)前在線銷售，儼然成為多家房地產(chǎn)公司快速回籠資金應(yīng)對(duì)產(chǎn)品兌付的救命稻草。2月16日，恒大公布的網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)顯示，過去3個(gè)交易日恒大的在線認(rèn)購(gòu)房屋數(shù)量為4.75萬套，涉及恒大全國(guó)600多樓盤，總價(jià)值達(dá)到約580億元。

多方籌資遭遇困局

對(duì)前述華東地區(qū)大型房企財(cái)務(wù)總監(jiān)而言，目前他最擔(dān)心的是，5月到期的信托產(chǎn)品遭遇違約兌付的幾率正與日俱增。“我們內(nèi)部做了評(píng)估，即便疫情能在2月底得到有效緩解，但樓市恢復(fù)以往成交量可能需要1-2個(gè)月的過渡期，按照這種銷售回款節(jié)奏，5月信托產(chǎn)品本息兌付款基本很難依靠銷售回款了。”

目前他們正與信托公司協(xié)商，希望后者能說服投資者同意延期半年兌付，他們?cè)敢庠诋a(chǎn)品原有利息基礎(chǔ)上，再增加100個(gè)基點(diǎn)作為延期兌付的利息補(bǔ)償。

但他得到的回復(fù)是，部分投資者不愿同意延期兌付方案，且信托公司內(nèi)部也沒有足夠的閑置資金進(jìn)行墊付。

“以往我們遇到這種狀況，心里一點(diǎn)都不慌，因?yàn)槿谫Y部門會(huì)尋找第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)發(fā)行產(chǎn)品融資進(jìn)行墊付。”這位財(cái)務(wù)總監(jiān)稱，但這場(chǎng)疫情同樣導(dǎo)致多數(shù)第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)停滯且自身難保，原有的解決方案早已不再可行。

他透露，當(dāng)前融資部門只能四處尋找銀行與券商投行部門，尋求緊急貸款或發(fā)債融資解決產(chǎn)品兌付的資金缺口。但對(duì)接過的銀行方面表示，目前能做到的是對(duì)房地產(chǎn)公司不抽貸或貸款本金展期，新增貸款申請(qǐng)受制房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然挺難獲批;券商投行部門也認(rèn)為在“房住不炒”的政策環(huán)境下，房企發(fā)債融資的操作難度依然不小。

“也有多家投資機(jī)構(gòu)表示愿意提供過橋資金，但條件是他們擁有我們優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)的折價(jià)購(gòu)買優(yōu)先權(quán)。對(duì)此公司高層覺得實(shí)際融資代價(jià)抬高，一口回絕了。”上述財(cái)務(wù)總監(jiān)表示，目前唯一的好消息是，通過公司股東的資源關(guān)系，目前公司一方面可以延后支付部分土地購(gòu)買款與施工款，另一方面得到兩家房地產(chǎn)投資基金的過橋貸款(年化利率10.5%)支持，令5月信托產(chǎn)品本息兌付款有“著落”。

然而，并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都能如此走運(yùn)。