2020年伊始，房地產調控暗流涌動。武漢、唐山、東莞、佛山、四川富順、湖南衡陽等城市紛紛出臺樓市政策，對市場進行調整。其中，既有稅費優(yōu)惠、財政補貼、人才新政等刺激性措施，又有銷售監(jiān)管、房屋限售等打壓和規(guī)范性手段。

中央層面，銀保監(jiān)會也出臺政策，強調“嚴格執(zhí)行房地產金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產市場”。

2019年是我國樓市調控最為密集的年份，全年出臺的樓市政策超過620次。這些政策很好地維持了市場的穩(wěn)定，但對于習慣性依賴土地財政的地方政府來說，松綁的沖動仍然存在。

對于今年的政策基調，雖然中央經濟工作會議再度重申“房住不炒”，但地方政府仍然有著因城施策的調整空間。那么，在樓市下行壓力較大的背景下，今年的樓市調控政策到底怎么走?年初的這波調整，有哪些風向標意義?

有刺激也有打壓

四川省富順縣的樓市新政，被認為打響了2020年樓市松綁的“第一槍”。

按照富順縣住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布的《富順縣購買商品住房財政補貼實施細則》，對在2020年1月1日至2020年6月30日期間，在富順縣城規(guī)劃區(qū)內購買新建商品房的居民，給予一次性200元/平方米的財政補貼。二手房買主不享受這一補貼。

在湖南省衡陽市衡東縣房交會的發(fā)布會上，當地政府部門也推出了稅費補貼政策，涵蓋住宅、商鋪、車位等多個業(yè)態(tài)。政府同時表示，“鼓勵企業(yè)讓利，但不搞惡性競爭”。政策在今年衡東縣房交會期間適用，具體為2020年1月1日到2020年3月31日。

東莞則在近期推出人才新政，強調“頂尖人才可享受200平方米左右免租8年的人才住房，在東莞全職工作滿8年、貢獻突出的可無償獲贈該住房;特級人才給予最高250萬元購房補貼或享受3年、每月最高5000元的租房補貼。”

與此同時，打壓性的政策也在推出。比如，武漢發(fā)布征求意見稿，擬推出七項措施規(guī)范預售政策;近期房價上漲較快的唐山，則對銷售環(huán)節(jié)進行規(guī)范，并要求“購房人購買新建商品住房，自網簽之日起42個月內不得上市交易”;佛山也出臺政策，規(guī)范商辦類項目的拿地和銷售。

與2019年出臺的海量調控政策相比，這些調控政策祭出的手段，并無太多新意。但由于在年初出臺，又難免帶有一些“風向標”的意味。

對此，上海易居房地產研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，一方面，這些政策可以視為2019年樓市密集調控的延續(xù);另一方面，從性質上來說，這些政策和當地市場發(fā)展有著較強的針對性，屬于因城施策，并無明顯的“出格”之處。

比如，2019年11月，唐山的新房價格以1.9%的環(huán)比漲幅并列70大中城市漲幅榜首。因此，出臺打壓性政策也在情理之中。而衡東縣的稅費補貼政策，目的在于去庫存的需要。

實際上，梳理地方政府2019年出臺的海量政策發(fā)現，“雙向調控”的基調已經奠定。中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，2019年的“地方版”樓市調控政策有幾個顯著特點：人才新政多發(fā)、租賃政策強化、公積金政策放寬、頻繁整頓亂象。

與此同時，政策整體還是維持了基本的穩(wěn)定。

“紅線”仍然不可觸碰

2020年的樓市調控政策，是否會沿著同樣的方向發(fā)展?嚴躍進指出，年初的這一波政策調整，風向標意義并不明顯，但其內在邏輯仍適用于2020年，即在不觸碰“紅線”的同時進行因城施策的調整。

他所說的“紅線”，是指監(jiān)管層確定的一系列穩(wěn)定樓市的原則。

2019年12月召開的中央經濟工作會議指出，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”這是中央經濟工作會議連續(xù)第二年提到“房住不炒”。

此后，住建部、央行、銀保監(jiān)會等相關部門也做出類似的表態(tài)。住建部還重申，不把房地產作為短期刺激經濟的手段。

貝殼研究院分析認為，2020年房地產政策將會保持“上緊下松”、“內緊外松”的基調。

“上緊下松”是指中央“緊”、地方“松”。中央層面，出于控制杠桿的考慮，雖然貨幣政策有所寬松，但購房貸款政策仍將審慎。

地方層面，一是地方政府對房地產和土地的路徑依賴短期難以改變，二是有特殊發(fā)展定位的區(qū)域，出于承接產業(yè)轉移到引進人才的需要，會針對部分人群降低購房門檻，例如粵港澳大灣區(qū)的部分城市。但在長期防風險和短期促進“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期)的約束下，整體限購放松力度有限。

“內緊外松”是指房地產調控政策“緊”，其他微觀政策略“松”。房地產內部政策大概率仍會維持當前緊縮狀態(tài)，但絕大部分城市不會再進一步收緊。一些城市會出臺人才引進、戶籍放松等政策，會在客觀上刺激樓市需求的增加。

2019年末，發(fā)改委發(fā)布文件，督促城區(qū)常住人口300萬以下城市取消落戶限制，同時推動城區(qū)常住人口300萬以上城市放寬落戶條件。該措施的出發(fā)點在于推動新型城鎮(zhèn)化建設，但多數受訪者認為，也能對三四線樓市起到一定程度的托底作用，不至于使這些地區(qū)的樓市“硬著陸”。

上海易居研究院也指出，限購、限價、限售、限簽等“四限”政策仍是地方調控重要抓手，政策將與當地樓市關聯度更高，各城市可以根據市場實際情況，及時調整政策走向，以便提高政策的針對性和有效性。

該機構還表示，“本輪調控政策難言實質性轉向，房地產整體政策環(huán)境將持續(xù)偏緊。”其中，“四限”調控注定將貫穿更長的時間周期，從而維持市場的穩(wěn)定，為進一步落實樓市調控長效管理機制創(chuàng)造環(huán)境。