如果用兩個(gè)字來形容2019年，那就是“穩(wěn)定”，土地市場(chǎng)穩(wěn)定、房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定、未來預(yù)期穩(wěn)定。同時(shí)，樓市調(diào)控政策指向性明確，全國降溫城市不斷增多，在商品房總體成交量依然上行的背景下，房價(jià)整體上漲態(tài)勢(shì)得到有效控制。

在房住不炒的調(diào)控主基調(diào)下，樓市的投機(jī)性需求基本離場(chǎng)，住宅回歸居住本源;

在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的方向指引下，金融側(cè)調(diào)控保持相對(duì)高壓，有力保障房產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展，防止投資過熱現(xiàn)象產(chǎn)生;

在租售同權(quán)的安居目標(biāo)下，租賃房源供給不斷增多，租賃市場(chǎng)繼續(xù)蓬勃發(fā)展;

在因城施策的調(diào)控準(zhǔn)則下，各地的調(diào)控精準(zhǔn)度不斷提升，各城調(diào)控的顆粒度也愈加精細(xì)化。

房地產(chǎn)金融首當(dāng)其沖

2019年全年樓市政策保持了相對(duì)穩(wěn)定，因城施策的精準(zhǔn)調(diào)控在各地都有所體現(xiàn)，如佛山取消樓市限價(jià)政策、東莞調(diào)整二手房交易個(gè)稅等，蘇州部分區(qū)域限售、大連、洛陽等地出臺(tái)限價(jià)政策?？傮w來看，政策放松的城市和地區(qū)較少，大部分城市依然維持了調(diào)控高壓，尤其是開封、張家港兩地分別在7月、12月經(jīng)歷了政策放松“一日游”，導(dǎo)致各地調(diào)控放松更為謹(jǐn)慎。

2019年在市場(chǎng)流動(dòng)性整體放松的環(huán)境下，房地產(chǎn)金融側(cè)卻愈加收緊，向市場(chǎng)傳遞出明顯信號(hào)。即房住不炒已從行業(yè)源頭入手，不但要控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)通過金融側(cè)調(diào)控，有力提升房地產(chǎn)去產(chǎn)能化的節(jié)奏。

2019年房地產(chǎn)金融側(cè)的調(diào)控來看，主要采取了三步走。

第一步“定調(diào)嚴(yán)控”。4月的“房住不炒”基調(diào)重申，7月政治局會(huì)議“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，9月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求，地方政府專項(xiàng)債券資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域等都是融資從緊的明確信號(hào);

第二步“嚴(yán)控信托”。5月開始監(jiān)管部門就發(fā)文嚴(yán)防資金通過信托、金融租賃等方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，7月監(jiān)管部門約談房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展過猛的信托公司;

第三步“加大整治”。8月上銀保監(jiān)會(huì)表示將在32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，涉及土地儲(chǔ)備貸款、開發(fā)貸款。8月底銀保監(jiān)會(huì)又發(fā)布對(duì)部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況的通報(bào)，對(duì)中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資進(jìn)行了批評(píng)。

人才政策頻出

今年直接針對(duì)樓市調(diào)控放松的政策可謂鳳毛麟角，大量的放松體現(xiàn)在各地落戶政策放松、人才政策放松，這類政策對(duì)于樓市產(chǎn)生了間接性影響。

從放松人才購房限制政策來看，大多是提供相應(yīng)補(bǔ)貼或直接降低或取消人才的購房門檻。但必須要看到，人才政策的真實(shí)目的還是吸引人才，政策本身包含的內(nèi)容也較多，購房只是其中一部分，因此不能將人才政策就等同于調(diào)控放松。

值得關(guān)注的是，各地的人才政策本身依然有著諸多值得推敲之處，一方面人才引進(jìn)大多以學(xué)歷或職稱為主要標(biāo)準(zhǔn)，缺乏根據(jù)各城重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性人才引入標(biāo)準(zhǔn)，這在部分二三線城市表現(xiàn)得尤為明顯;另一方面不排除部分城市通過人才政策的方式起到調(diào)控變相放松的效果，尤其是將人口的門檻降得過低時(shí)，這一傾向體現(xiàn)尤為明顯。

土地市場(chǎng)降溫，房企加速回歸一二線

2019年全年土地市場(chǎng)成交量顯現(xiàn)同比明顯減少，從土地購置面積的數(shù)據(jù)來看，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8035萬平方米，同比下降27.5%。下半年土地購置面積整體有所回升，但從全年來看總體成交同比去年下滑的趨勢(shì)沒有改變，1-11月同比下降14.2%。

從實(shí)際拿地情況來看，房企圍繞重點(diǎn)城市群和核心都市圈的布局力度明顯加強(qiáng)。大型品牌房企回歸一二線的趨勢(shì)較為明顯。深圳、北京土拍市場(chǎng)今年都呈現(xiàn)過火熱的局面。6月，深圳幾塊宅地的出讓更是具有明顯的“吸睛”效果。

與此相對(duì)應(yīng)的是，三四線及以下城市是土地流拍集中地，從2019年土地流拍數(shù)量的情況來看，排名靠前的城市分別為金華市、濟(jì)寧市、南陽市、濰坊市、常德市、淮安市。房企的布局意愿度低，市場(chǎng)趨冷是這類城市土地降溫的重要因素。

今年以來部分房企開始暫停拿地，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一方面由于2016-2017年的地王項(xiàng)目在很多城市都面臨著銷售困局，讓房企拿“地王”的沖動(dòng)銳減;另一方面負(fù)債率過高的房企也在今年被動(dòng)減少甚至?xí)和Ｄ玫貏?dòng)作。整體來看，房企在土地市場(chǎng)已明顯理性，拉動(dòng)土地溢價(jià)率持續(xù)走低。

銷量繼續(xù)提升

從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看， 1—11月份，商品房銷售金額139006億元，增長7.3%，其中住宅銷售額增長10.7%。2019年全年破15萬億已無懸念。

房企在2019年也加快了銷售腳步，早在5月，不少房企已經(jīng)開始加快推盤的力度，6-7月的市場(chǎng)推盤節(jié)奏以及促銷也是大于去年，下半年在樓市降溫的大環(huán)境下，房企“以價(jià)換量”的情形不斷增多，拉動(dòng)樓市銷售量穩(wěn)步提升。同時(shí)房地產(chǎn)銷售的分化也在不同城市中得到體現(xiàn)，深圳、上海臨港等熱點(diǎn)城市和地區(qū)，受大政策影響帶動(dòng)了樓市熱度提升，但一些三四線城市甚至二線城市出現(xiàn)了市場(chǎng)降溫。

目前行業(yè)整體集中度提升步伐并未停止， 2019年新入千億陣營的房企數(shù)量預(yù)計(jì)在5家上下。商品房銷售規(guī)模減緩態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規(guī)模增長已經(jīng)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買房市場(chǎng)等因素影響，沖擊千億的難度還將不斷提升。

房價(jià)保持穩(wěn)定，降溫城市同比增多

2019年，房價(jià)調(diào)控壓力在上半年表現(xiàn)得尤為明顯，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上半年對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

下半年房價(jià)上漲壓力較大的城市明顯減少，但深圳或是個(gè)例，由于市場(chǎng)熱度提升過快，12月深圳住建局明確表示，二手房小區(qū)上漲超5%，市民可以向區(qū)房地產(chǎn)主管部門投訴，在房價(jià)整體下行壓力較大的環(huán)境下顯得較為“另類”，但這也在另一側(cè)面體現(xiàn)出房價(jià)調(diào)控在各地重要性。

嚴(yán)調(diào)之下，樓市降溫。從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，2019年各月房價(jià)出現(xiàn)同比下行的城市不斷增多，11月超過30個(gè)城市的二手房價(jià)格下跌，時(shí)隔56個(gè)月再次出現(xiàn)超過30個(gè)城市房價(jià)下調(diào)。其中一線城市二手房普通出現(xiàn)房價(jià)下探趨勢(shì)，例如北京11月相比1月下降了2.5%，廣州下降了4.8%。二線城市中青島、濟(jì)南、杭州、三亞等下滑趨勢(shì)都十分明顯。

穩(wěn)定之下，分化加劇

從中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳遞出的信號(hào)來看，2020年房地產(chǎn)重點(diǎn)依然體現(xiàn)在落實(shí)房住不炒，保持樓市穩(wěn)定，發(fā)展租賃體系等幾個(gè)方面。因此，2020年樓市的健康平穩(wěn)發(fā)展，安居宜居的住房目標(biāo)不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控總體保持從嚴(yán)，因城施策的方式會(huì)多樣化，房地產(chǎn)金融側(cè)收緊將常態(tài)化。在整體穩(wěn)定之下，各類分化將在以下幾方面持續(xù)體現(xiàn)：

調(diào)控分化，房價(jià)成為調(diào)控松緊的“刻度尺”。調(diào)控政策并不會(huì)采取“一刀切”手段，因城施策依然是調(diào)控政策的前置性條件。因此，總體來看，2020年二手房市場(chǎng)整體波動(dòng)性將繼續(xù)減小，春節(jié)前量價(jià)難有大起色，“小陽春”依然有望出現(xiàn)在各類城市，一線城市房價(jià)下行空間較小，不少二三線城市房價(jià)下探空間依然存大。

值得關(guān)注的是，城市一二手成交量變化并非當(dāng)前調(diào)控的主要“標(biāo)尺”，房價(jià)才是判斷調(diào)控未來松緊度的“刻度尺”。換言之判斷一個(gè)城市可否放松的標(biāo)準(zhǔn)是房價(jià)下行壓力。因此，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的政策放松難度普遍較大，但更多三四線城市將由前期的房價(jià)上漲向下行壓力增大轉(zhuǎn)化，另外三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線，在供應(yīng)量持續(xù)但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市放松的概率會(huì)有所提升。值得關(guān)注的是，三四線調(diào)控放松的節(jié)奏會(huì)較為平緩，更多放松或在二季度以后逐步在市場(chǎng)體現(xiàn)出來。

分化之下，金融政策難言寬松。無論從年中政治局會(huì)議，還是年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來看，堅(jiān)持房住不炒，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段的目標(biāo)非常明確，2020年不會(huì)放松對(duì)房企融資的定向嚴(yán)監(jiān)管，房地產(chǎn)融資的寬松化很難實(shí)現(xiàn)，房企融資難預(yù)計(jì)依然會(huì)保持延續(xù)。

值得關(guān)注的是，2020年房企“借新還舊”的現(xiàn)象的確普遍存在，一方面是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導(dǎo)致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力，另一方面由于融資難度增大，2020年融資成本的高企亦將持續(xù)。

值得關(guān)注的是，由于部分房企追求前期過度追求規(guī)模化，導(dǎo)致前期負(fù)債水平過高，在融資從嚴(yán)的大背景下，這類企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度也在不斷提升。2020年降低負(fù)債水平，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯得較為重要，通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目合作的方式來減輕負(fù)債或成為市場(chǎng)常態(tài)。

城市分化，房企持續(xù)回歸一二線。2019年房企拿地總面積下跌預(yù)示著2020年土地市場(chǎng)也難言樂觀。

房企回歸一二線的重要原因在于需求側(cè)變化，一方面是棚改結(jié)束，三四線及以下城市購房需求總量會(huì)明顯下降;另一方面，二線城市人才政策吸引力遠(yuǎn)大于三四線城市。

后續(xù)房地產(chǎn)拿地面積下降的趨勢(shì)不會(huì)變，但并不代表房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將快速萎縮，一方面商品房開發(fā)量減是逐步緩慢的，而非斷崖式下跌;另一方面各大城市舊城改造依然會(huì)給房企帶來很多新機(jī)遇。

房企分化，產(chǎn)品力成為競(jìng)爭關(guān)鍵砝碼。從以往房企的競(jìng)爭來看，多聚焦于規(guī)?；?，這也導(dǎo)致了部分房企過于樂觀而盲目擴(kuò)張。2020年商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會(huì)逐步放緩，龍頭房企的銷售規(guī)模增長繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，淘汰率將不斷提升。

從全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議確定的2020年重點(diǎn)目標(biāo)來看，著力提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量是重要一項(xiàng)，這也預(yù)示著對(duì)房企開發(fā)品質(zhì)的監(jiān)控力度會(huì)同步加強(qiáng)，在2019年不同城市的新建住宅質(zhì)量問題不斷引起廣泛關(guān)注的情況下，2020年房企之間的競(jìng)爭不會(huì)只圍繞于規(guī)模本身，房地產(chǎn)后調(diào)控時(shí)代精準(zhǔn)把脈購房者的需求，才是重中之重，產(chǎn)品力將成為房企間競(jìng)爭的關(guān)鍵砝碼。